취득한 후 년이내에 양도한 토지에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경남 울산시 OO동 OOOOOOO 대지 1,730.4㎡등 12필지 대지합계 9,809.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.2.23 국가로부터 377,220,000원에 매입하여 90.3.31 청구외 OOO에게 1,181,720,000원에 양도하고 90.3.31 및 90.4.30 쟁점토지의 취득가액을 372,410,000원으로, 양도가액을 검인계약서상의 가액인 791,761,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고하고 양도소득세 288,399,000원 및 동 방위세 41,679,000원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 취득한 후 1년 이내에 양도한 쟁점토지에 대한 부산지방국세청장의 조사에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액이 1,181,720,000원이고 실지취득가액은 불하가액인 377,220,000원임을 확인한 결과에 따라 92.7.1 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 289,804,350원 및 동 방위세 58,168,960원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.8.31 심사청구를 거쳐 92.12.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 당초 45.9.7 쟁점토지를 취득하였고 미군정법령 제33호에 의하여 76.12.22 국가에 자진반납하였으나 청구인이 쟁점토지를 선의로 취득한 사실이 인정되어 90.2.23 국유재산법 제53조의2의 규정에 의하여 감정가액의 20% 수준에 다시 매입하여 이를 양도하였고 또한 당초 쟁점토지를 취득한 후 일부는 과수원으로 사용한 사실이 있는 등 쟁점토지의 취득·양도에 투기성이 없으므로 기준시가에 의하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 양도하였으며 청구외 OOO의 청구외 OOOOO등 42인에 대한 쟁점토지의 미등기전매에 조력하는 등 쟁점토지의 취득·양도에 투기성이 있으므로 쟁점토지의 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 사건은 취득한 후 1년이내에 양도한 쟁점토지에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련 법령을 본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도·취득가액은 그 자산의 양도·취득당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고

(2) 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있으며 동호 다목에서 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”라고 규정하고 있다.

• 다. 이 건 사실관계를 본다.

(1) 45.9.7 청구인과 청구인의 모인 청구외 OOO은 일본인인 OOOOO으로부터 경남 울산시 OO동 O OOOOOOO 임야 5정 9,500보(81.1.9 토지구획정리 및 환지로 인하여 쟁점토지등 대지 20필지 합계 17,915.6㎡로 되기전의 토지)를 공동으로 취득하고, 48.3.11 청구인의 모 OOO의 사망으로 위 토지의 OOO의 지분을 청구인과 청구인의 형제인 청구외 OOO·OOO·OOO·OOO이 공동으로 상속하였던 것을 75.3.21 청구인이 형제들의 지분을 매매원인으로 취득하여 위 토지를 청구인이 단독으로 소유하게 되었고,

(2) 76.12.22 재조선 미육군군정청법령 제33호에 의하여 청구인의 위 토지에 대한 등기부상 소유권이 말소되어 그 소유권이 국가에 귀속되었으며

(3) 89.11.29 경남도지사로부터 경상남도 울산시 OO동 O OOOOOOO 토지중 청구인이 공동상속인의 지분을 매매로 취득한 것이 국유재산법령상 선의취득한 것으로 볼 수 있고 은닉재산을 자진반환한 것으로 간주되므로 OOO지분을 국유재산법 제53조의 2의 규정에 의하여 수의계약매입이 가능하다는 회신을 받은 후(경상남도 회계OOOOOOOOOOO, 89.11.29) 89.12.22 울산시장으로부터 89.12.28까지 매매계약을 체결하도록 통보받고서(울산시 회계 22410 89.12.22) 89.12.28 감정가액 1,884,500,000원의 20% 수준인 377,220,000원에 쟁점토지(경상남도 울산시 OO동 O OOOOOOO가 81.1.9 토지구획정리 및 환지된 경남 울산시 OO동 OOOOOOO등 20필지 합계 17,915.6㎡ 중의 12필지 합계 9,809.6㎡)의 매매계약을 체결하였으며 90.2.23 잔금을 지불하고서 쟁점토지의 소유권을 취득하게 되었으며

(4) 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있게 되기 전인 88.12.8 승소 또는 불하받는 조건으로 쟁점토지를 청구외 OOO에 대금 500,000,000원에 양도하기로 계약하였으며 88.12.5 계약금 50,000,000원, 88.12.28 중도금 150,000,000원, 90.2.23～90.3.31 잔금 981,720,000원 합계 1,181,720,000원을 청구외 OOO으로부터 지급받았으나 청구외 OOO은 쟁점토지를 90.2.28～90.5.14 기간동안 청구외 OOOOO등 42인에게 미등기전매하였고, 청구인은 쟁점토지의 등기부상 소유권을 청구외 OOOOO등 42인에게 직접 이전한 사실이 있다.

• 라. 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각 목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있으나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지의 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득 양도경위, 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당되는 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 부당한 과세처분이라 할 것이나, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 양도하였으며 쟁점토지의 취득·양도한 경위에 있어서

(1) 청구인은 89.11.29 경상남도지사로부터 쟁점토지를 수의계약매입이 가능하다는 회신을 받기 이전인 88.12.8에 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 하는 계약을 체결하였고 90.2.23 쟁점토지를 취득한 직후 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도한 점과

(2) 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였음에도 불구하고 청구인이 쟁점토지의 최종 취득자인 청구외 울산시 OOOOO등 42인에게 양도한 것처럼 검인계약서를 작성하고 인감증명서를 발급받아 청구외 OOOOO등 42인에게 소유권이전케 하여 청구외 OOO의 미등기양도에 조력한 점등을 종합하여 볼 때 전매차익을 목적으로 쟁점토지를 취득·양도한 것으로 보여지고 따라서 쟁점토지의 취득·양도에 투기성이 없다고 인정하기는 어려우므로 전시법령의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 마. 따라서 93.3.4 국세심판관 합동회의 결정에 의하여 청구주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.