토지의 양도가 미등기전매에 해당되는가의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 경북 구미시 OO동 OOOOO 소재 임야 4,958㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.1경 취득한 후 청구외 OOO에게 미등기 단기전매한 사실에 대한 자료를 92.7.21 구미경찰서로부터 통보받고 토지투기여부를 조사한 결과 동 자료내용이 사실임을 확인하고 93.3.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 157,500,000원과 동 방위세 31,500,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.7 이의신청을 하였고 93.7.30 심사청구를 거쳐 93.11.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 89.1월경 쟁점토지 양도자인 청구외 OOO과 쟁점토지를 매입키로 구두로 약정하고 계약금 및 중도금 1억원을 지급하였으나 청구외 OOO은 소유권이전등기에 필요한 절차를 이행하지 아니하고 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도할 것이므로 당초계약을 해약하자는 권유에 못 이겨 부득이 위약금 175,000,000원과 기 지불한 계약금 및 중도금 100,000,000원을 쟁점토지 양수인인 청구외 OOO으로부터 받았을 뿐 청구인과 쟁점토지 양수인인 청구외 OOO과는 쟁점토지 양도계약을 맺은 사실도 없을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지 매매잔금을 청구외 OOO에게 지급한 사실이 없음에도 불구하고 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 미등기전매한 것으로 보아 과세함은 명백히 부당하므로 쟁점토지 매매계약 해약 대가로 받은 175,000,000원을 양도소득이 아닌 기타소득으로 보아 과세하는 것이 타당하다는 주장이다. 이에 대하여 국세청장은 청구인이 쟁점토지 위약금 및 금융비용조로 175,000,000원을 받았다고 주장하나 이는 통상적으로 부동산거래계약금은 그 대금의 10%로 하고 해약시는 1배의 위약금을 변상하는 관행에 어긋날 뿐 아니라 동 위약금 175,000,000원은 쟁점토지 전매차익(취득가 225,000,000원, 양도가 400,000,000원)과 일치되고 있고 2억원이상 되는 토지를 매매하면서 문서로 계약을 체결하지 아니하고 구두로 계약하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어려우며 청구인이 가명으로 개설한 청구외 OOO 명의의 구좌로 쟁점토지 매매대금 400,000,000원을 쟁점토지 양수인인 청구외 OOO이 입금하고 청구인이 이를 인출한 사실이 금융자료 조사결과 확인되고 있고 쟁점토지 양도자인 청구외 OOO과 양수인인 청구외 OOO도 쟁점토지는 청구인이 취득한 후 양도하였음을 처분청의 조사시 확인하고 있는 점등을 종합할 때 청구인은 쟁점토지를 취득하여 특별한 이유없이 미등기전매한 것으로 보이므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도가 미등기전매에 해당되는가의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제70조 제3항의 규정에 의하면 『거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 년도의 양도소득 과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다』라고 규정하고 그 제4호에서는『미등기양도자산은 양도소득세 과세표준의 100분의 75』라고 규정하고 있으며 같은 조 제7항에서는『 제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다』라고 규정하고 있는 바 이와 같이 미등기양도자산에 대하여 중과세율적용을 규정한 취지는 조세의 포탈과 양도차익만을 노려 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제하고 자산양도에 관한 과세자료가 파생되지 않아 양도소득세가 누락되는 것을 방지하는데 있다고 해석된다.
• 다. 사실관계 청구인은 쟁점토지를 취득한 사실이 없고 당초계약 해약으로 인한 위약금을 받았을 뿐이므로 이는 미등기전매로 인한 양도소득이 아닌 기타소득에 해당된다고 주장한다. 이 건 쟁점토지의 양도가 미등기전매에 해당되는가의 여부를 살펴보면 첫째, 청구인은 89.1경 쟁점토지 소유주인 청구외 OOO과 쟁점토지를 225,000,000원에 매매하기로 하고 계약금 및 중도금으로 100,000,000원을 지급한 후 쟁점부동산 양도자인 청구외 OOO의 권유에 따라 동 계약을 해제하는 조건으로 위약금 및 금융비용조로 175,000,000원을 받았을 뿐 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 미등기 양도한 사실이 없다고 주장하고 있으나 통상적으로 부동산 거래시 계약금은 그 대금의 10%로 하고 해약시에는 그 계약금의 1배의 금액을 위약금으로 받는 것이 거래관행임을 비추어 볼 때 청구인이 동 계약위약금으로 175,000,000원을 받았다는 사실은 납득이 가지 아니하고 쟁점토지의 매매대금이 200,000,000원 이상임에도 서면이 아닌 구두로 계약을 체결했다는 점은 그 신빙성을 인정키 어려운 것으로 보이고 둘째, 청구인이 쟁점부동산 위약금으로 175,000,000원을 받았다고 주장하는 금액은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 차익(취득가 225,000,000원, 양도가 400,000,000원)과 일치되고 있는 점으로 보아 동 금액을 쟁점토지 해약에 따른 위약금이라고 보기는 어렵고 셋째, 청구인이 가명으로 개설한 청구외 OOO 명의의 예금구좌로 쟁점토지 양수인인 청구외 OOO이 매매대금 400,000,000원을 입금하였고 청구인은 동 입금액중 125,000,000원을 인출하여 쟁점토지 양도인인 청구외 OOO에게 지급한 사실이 처분청의 금융자료 조사결과에 의거 확인되고 있으며, 넷째, 쟁점토지 양도인인 청구외 OOO과 양수인인 청구외 OOO도 쟁점토지는 청구인이 취득한 후 양도한 사실이 있음을 확인하고 있는 점을 종합할 때 청구인은 쟁점토지 양도당시 소유권이전등기를 할 수 있었음에도 불구하고 등기를 의도적으로 미필한 것으로 밖에 볼 수 없으므로 쟁점토지 양도는 미등기전매에 해당되는 것으로 보인다. 다섯째, 청구인이 위 양도차익 175,000,000원이 쟁점부동산 해약에 따른 위약금이라고 주장하나 이에 대하여 청구인은 종합소득세를 신고납부한 사실이 없는 점과 쟁점토지 양도가 미등기전매가 아니라는 객관적이고 명백한 반증자료를 제시치 못하고 있는 점으로 미루어 보아 청구인은 쟁점토지로 조세포탈과 단기양도차익을 위해 미등기단기전매한 것으로 보인다.
• 라. 적용 위 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면 쟁점토지는 미등기 양도자산에 해당되고 동 자산에 대하여 중과세율을 적용하여 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.