토지 양도시기가 잔금청산일(90.2.27)인지 또는 등기접수일(9.8.20)인지 여부(취소)

[주 문] 경주세무서장이 93.7.16 청구인에게 과세한 91년도분 양도소득세 199,939,770원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOO 답 2,886㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.3.16 취득하여 87.12.11 청구외 OOO과 매매대금 183,000,000원(87.12.11:계약금 20,000,000원, 88.1.11:중도금 80,000,000원, 88.2.11: 잔금 83,000,000원)에 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 20,000,000원 88.1.15 중도금 80,000,000원을 수령하였으며 잔금 83,000,000원중 30,000,000원은 88.3.3 15,000,000원은 88.4(날짜 미상) 나머지 38,000,000원은 90.2.27 수령한 후 91.8.20 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 이 건은 쟁점토지의 매매대금 청산일이 불분명한 경우이므로 소유권이전등기접수일인 91.8.20 이 쟁점토지 양도시기라고 보아 이에 따라 양도차익을 계산하여 93.7.16 청구인에게 91년도분 양도소득세 199,939,770원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.8.31 심사청구를 거쳐 93.11.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 85년부터 87년까지 3년간 경작하다가 87.12.11 청구 외 OOO에게 매매대금 183,000,000원에 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 20,000,000원과 88.1.15 중도금 80,000,000원을 받았고 잔금 83,000,000원을 계약서상 지급약정일인 88.2.11에 받지 못하여 독촉 중 88.3.3 30,000,000원 그 무렵에 15,000,000원을 받았으며 88.11.30까지 나머지 잔금 38,000,000원을 받기로 합의하여 88.11.3 부동산매도용 인감증명서까지 발급 받았으나 청구외 OOO이 농민이 아니므로 농지취득이 불가능하다고 하여 계속 나머지 잔금지급을 미루는 바람에 청구인이 매매대금 중 계약금 이외의 모든 수령금액을 부산지방법원 울산지원에 공탁하고 매매계약을 해지한다는 내용증명을 89.7.7 발송하자 89.7.14 나머지 잔금을 89.12.31 까지 지급하겠다는 합의각서를 작성하고 90.2.27에야 이를 지급하여 수령하였으므로 쟁점토지 양도시기를 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조의 규정에 의거 잔금청산일로 보아 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 89.7.8자 부산지방법원 울산지원에 매매대금중 계약금 이외의 모든 수령금액을 공탁한다는 내용증명으로 보아 최종잔금 38,000,000원 이외의 매매대금 수령사실은 납득할 수 있으나 최종잔금 수령일이 90.2.27 이라는 사실은 청구외 OOO의 사실확인서에 소유권이전등기지연으로 인한 양도소득세 등 세금은 본인이 부담하기로 되어 있으므로 그로부터 약 1년6개월이 지난 91.8.20 소유권이전등기가 이루어진 점으로 보아 신빙성이 없다고 판단되고 쟁점토지가 90.12.5 자연녹지에서 주거지역으로 바뀌었다고 청구인이 주장하는 바 이로부터 8개월 가량 지난 91.8.20에야 소유권이전등기를 하였고 금융자료에 의하여 최종잔금의 수령사실을 입증하지 못하므로 영수증상 최종잔금수령일인 90.2.27을 잔금청산일로 보기에는 객관적 신빙성이 없으므로 소유권이전등기 접수일(91.8.20)을 쟁점토지 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지 양도시기가 잔금청산일(90.2.27)인지 또는 등기접수일(91.8.20)인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항의 규정에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 당해 자산의 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 이 날을 그 취득 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 위 다툼에 대하여 본다. 첫째, 쟁점토지 매매과정을 보면 청구인이 87.12.11 청구외 OOO과 87.12.11 계약금 20,000,000원, 88.1.1 중도금 80,000,000원, 88.2.11 잔금 83,000,000원 합계 183,000,000원에 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 계약내용대로 수령하였으나 잔금은 지급약정일에 수령하지 못하고 그보다 약 한달 뒤인 88.3.3에 30,000,000원, 그 무렵에 15,000,000원을 수령하였음을 매매계약서 원본과 영수증 등에 의하여 알 수 있고 또한 이에 대하여는 서로 다툼이 없다. 둘째, 나머지 잔금 38,000,000원(최종잔금)의 수수과정을 보면 청구인이 매수자 청구외 OOO에게 최종잔금의 지급을 계속 독촉하여 88.11.30까지 지급한다고 합의함에 따라 88.11.3 청구인이 부동산매도용 인감증명서를 발급받은 사실을 경주시 중앙동장이 88.11.3 발급한 인감증명서에 의하여 알 수 있으며 그 후 계속 최종잔금 지급의무를 이행하지 아니하여 매매계약을 해지하고 청구인이 수령한 매매대금중 계약금 이외의 금액을 부산지방법원 울산지원에 공탁한다는 내용증명서를 89.7.7 발송함에 따라 89.12.31까지 최종잔금을 지급하고 소유권이전등기 지연으로 인하여 발생한 세금은 매수자 청구외 OOO이 부담하기로 한다는 합의각서를 89.7.14 작성하였음을 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하여 알 수 있고 최종잔금수수는 위 합의각서상 날짜보다 약 두달 후인 90.2.27 이루어졌음을 영수증에 의하여 알 수 있을 뿐만 아니라 매수자 청구외 OOO이 94.3.2자 확인서(인감증명서 첨부)에서 위에서 본 사실들을 전부 인정하고 있음을 알 수 있다. 셋째, 89.7.14 합의각서 작성시 소유권이전등기 지연으로 인한 세금은 매수인이 부담한다고 약정함에 따라 청구인에게 부과된 양도소득세 199,939,770원중 납부한 53,000,000원을 매수인에게 독촉하자 이를 거절하여 매수인의 소유가 된 쟁점토지를 가압류하기 위하여 93.10월 부산지방법원 울산지원에 가압류신청을 하여 같은 달 18일에 가압류 결정(93카합1237)을 받아 가압류하였는 바 위 가압류 신청서상에 최종잔금수령일이 90.2.27인 사실을 알 수 있다. 넷째, 소유권이전등기가 지연된 사유를 보면 87.12.11 매매계약을 체결한 후 잔금지급이 지연되던 중 88.9.7 건설부공고 제121호에 의거 쟁점토지가 토지거래허가지역으로 지정되고 매수자 청구외 OOO은 실수요자(농민)가 아니므로 토지거래허가를 받을 수 없어 소유권이전등기가 제약을 받던 중(국토이용관리법 제21조의4 제1항 제2호 다목 참조) 잔금청산후인 90.12.5 쟁점토지가 자연녹지지역에서 주거지역으로 변경(울산시 도시 30303-880)된 사실을 뒤늦게 알게되어 91.8.20 소유권이전등기를 하였음을 관련증빙에 의하여 알 수 있다. 위와 같은 사실들을 종합하여 볼 때 잔금청산일이 90.2.27임을 알 수 있으므로 관계법령에 의거 이날을 쟁점토지 양도시기로 보아야 할 것이므로 이를 기준으로 하여 90년도분 양도소득세를 과세함은 별론으로 하더라도 처분청이 소유권이전등기 접수일인 91.8.20을 쟁점토지 양도시기로 보아 과세한 것은 부당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.