청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공시지가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 전북 전주시 덕진구 OO동 OOOOO 답 2,119㎡중 청구인 지분 1,059.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.8.2 취득하여 92.6.16 소유권이전등기(원인: 92.6.1 매매)하고 92.7.29 실지거래가액(취득시 50,000,000, 양도시 79,462,500원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 건설부장관이 92.6.5 고시한 92년 공시지가로 양도차익을 계산하여 92귀속 양도소득세 23,933,940원을 93.1.18 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 93.9.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 82.5월경부터 쟁점토지에 인접한 철도가 이전되고 그 곳에 도로가 신설된다하여 지가가 급등한 지역으로써 85.8.2 OOO로부터 쟁점토지를 5천만원에 취득하였으나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후에 지가상승이 둔화되어 79,462,500원에 양도하였음에도 불구하고 처분청이 특별한 이유도 없이 당초신고를 부인하고 공시지가로 과세한 것은 부당하다는 주장이며, 또한 쟁점토지의 매매대금을 92.6.1 청산하였으므로 이 날을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 함에도 쟁점토지의 검인부동산 매매계약서상 잔금약정일인 92.6.15을 쟁점토지의 양도시기로 보아 91년도 공시지가를 적용하지 않고 92년도 공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 처분청이 조사한 바에 의하면 양도당시의 시세는 평당 3～4십만원으로써 신고된 양도가액(평당 248,000원)과 비교하여 큰 차이가 없으나, 취득당시의 시세는 평당 2～3만원정도인데 반하여 신고된 가액은 평당 156,250원으로 5～8배의 격차가 있어 청구인의 신고가액이 신빙성이 없고 92.6.1을 매매원인일로 하여 92.6.16 소유권이전등기되었음이 등기부 등본에 의하여 확인되므로 당초처분 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공시지가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지의 여부와 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령을 살펴본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호(가)목에서 토지의 양도 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서에서 규정한 “대통령령이 정하는 경우”를 규정하고 있는 바, 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있다.

(2) 소득세법 시행령 제53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로한다”라고 규정하고, 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 규정하고 있다.

• 다. 공시지가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지의 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 50,000,000원에 취득하여 79,462,500원에 양도하였다고 주장하며 이를 입증하기 위한 자료로 청구인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 OOO의 확인서와 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 청구외 OOO외 2인의 확인서를 제시하고 있으나,

① 청구인의 신고가액을 객관적으로 입증할 자료(금융자료등)를 제시하지 못한 점

② 신고가액을 기준시가에 대비하여 보면 취득시에는 259.6%인데 비하여 양도시에는 77.3%에 불과하여 그 이유를 구체적으로 밝힐 것을 요구하였으나 납득할만한 이유를 제시하지 못한 점

③ 청구인이 제시한 매매계약서상 양도가액이 91년 공시지가에 의한 가액과 정확히 일치한점과 그 매매계약서에 부동산소개인이 없는 점등을 종합하여 볼 때에 청구인이 신고한 매매가액을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 공시지가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 양도대금의 잔금이 92.6.1 청산되었다고 주장하며 이를 입증하기 위하여 92.6.1이 잔금지급약정일로 되어 있는 매매계약서와 쟁점토지의 소유권이전등기를 대리한 법무사인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 잔금으로 받았다는 88,925,000원이나 되는 금액에 대하여 이를 입증할 금융자료를 전혀 제시하지 못할 뿐만 아니라 청구인이 제시한 매매계약서에 부동산소개인도 없고 양도가액이 91년 공시지가에 의한 가액과 정확하게 일치되고 있으며 이는 처분청이 제시한 검인부동산 매매계약서(계약일 92.6.1 잔금지급약정일 92.6.15)와도 일치하지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서가 진실된 매매계약서라고 보기 어려워 그 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 또한 신빙성이 없어 보인다. 따라서 대금을 청산한 날이 불분명하므로 검인부동산매매계약서상 잔금지급약정일인 92.6.15을 양도시기로 보아 92년 공시지가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단되고, 청구주장 모두 이유없다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.