90.2.3 신설된 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항의 규 정(지방자치단체가 승인한 아파트분양계획상으로 토지?건 물가액이 구분되는 경우 그 가액을 실가로 봄)을 90.2.3 이전 분양된 아파트에도 적용할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1990서2514

[주 문] 남광주세무서장이 92.9.16 청구법인에게 결정고지한 90년도제2기 부가가치세 32,252,340원, 91년도 제1기 부가가치세62,436,430원, 91년도 제2기 부가가치세 △6,269,840원 및 92년도 제1기 부가가치세 69,398,640원은 아래와 같이 그 과세표준과 세액을 경정 결정한다.

① 청구법인이 신축하여 90.12.31 이전에 분양한 광주직할시서구 OO동 OO 대지 35,205㎡ 지상의 과세대상아파트(50～55평형) 건물가액은 광주직할시 서구청장이 청구법인에게 승인통보한 아파트분양계획상의 분양가액을 실지거래가액으로 하여 토지가액과 건물가액으로 구분하고,

② 청구법인이 신축분양한 위 같은 장소의 상가건물가액은상가총분양가액에서 광주직할시장이 위 아파트 토지가액산정시 감정평가하여 청구법인에게 통보한 토지가액(277,500원/㎡)을 차감한 가액을 실지거래가액으로 하고,

③ 위 아파트 및 상가건물의 잔금부분에 대한 공급시기는 청구법인이 입주자들에게 통보한 입주지정일 및 잔금납부일인92.7.10을 공급시기로 하되 92.7.10 이전에 잔금을 청산한 경우에는 잔금청산일을 공급시기로 한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구법인은 주택건설업을 영위하는 사업자로서 광주직할시 서구 OO동 OO 대지 35,205㎡ 지상에 아파트(50평형 84세대와 55평형 55세대로 이하 “쟁점아파트”라 한다)와 상가(건물연면적 4,092.6㎡로 이하 “쟁점상가”라 한다)를 신축분양하고 광주직할시장 및 광주직할시 서구청장으로부터 통보 또는 승인받은 토지가액 및 건물가액에 의하여 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트와 쟁점상가는 분양계약서에 총분양가액만 기재되어 있고 토지가액과 건물가액이 구분되어있지 아니하여 건물의 실지거래가액이 불분명하므로 91.1.1 이후 분양계약된 아파트는 광주직할시 서구청장이 승인한 분양계획서의 건물가액을 건물의 실지거래가액으로 인정하였으나 90.12.31 이전에 분양된 아파트와 쟁점상가는 그 건물가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하였고, 쟁점아파트와 쟁점상가의 잔금부분에 대한 공급시기는 잔금청산 및 등기이전여부에 관계없이 가사용승인일인 92.6.26 을 공급시기로 보아 92.9.16 청구법인에게 90년도 제2기에서 92년도 제1기까지의 부가가치세 과세표준 및 세액을 아래와 같이 경정고지하였다. (단위:원) 과세기간 90.2기 91.1기 91.2기 92.1기 계 세 액 32,252,340 62,436,430 △6,269,840 69,398,640 157,817,570 청구법인은 이에 불복하여 92.11.13 심사청구를 거쳐 93.2.6 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

① 청구법인이 신축분양한 쟁점아파트는 광주직할시 서구청장이 승인한 아파트분양계획상의 분양가액에 토지가액과 건물가액이 구분되어 있으므로 90.12.31 이전에 분양된 아파트도 아파트분양계획상의 건물가액을 실지거래가액으로 보아야 하며,

② 쟁점상가는 쟁점아파트와 동일부지에 신축되었고 쟁점상가부분의 토지도 광주직할시장이 아파트분양계획상의 토지와 함께 감정평가하여 아파트분양토지와 동일한 가액(277,500원/㎡)을 청구법인에게 통보하였으므로 쟁점상가건물가액은 상가총분양가액에서 위 토지감정가액을 차감한 가액을 실지거래가액으로 보아야 하고,

③ 쟁점아파트와 쟁점상가의 잔금부분에 대한 공급시기는 분양계약서에 잔금의 지급시기가 명시되어있지 아니하므로 실제잔금을 청산한 날을 그 공급시기로 보아야 한다.

• 나. 국세청장 의견

① 주택건설촉진법에 의하여 지방자치단체로부터 승인된 아파트분양계획상의 분양가액을 건물 및 기타구축물의 실지거래가액으로 보도록 한 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제1호는 90.12.31 신설되었고 쟁점아파트와 쟁점상가는 분양계약서에 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 아니하므로 90.12.31 이전에 분양계약된 아파트 및 쟁점상가의 토지가액과 건물가액의 구분은 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여야 하므로 지방세법상 과세표준액으로 안분계산한 건물가액으로 부가가치세를 과세한 당초처분 정당하며,

② 쟁점아파트 및 쟁점상가의 잔금부분에 대한 공급시기는 역무의 제공이 사실상 완료된 때를 그 공급시기로 보아야 할 것이므로 쟁점아파트 및 쟁점상가의 가사용승인일인 92.6.26 을 공급시기로 보아 부가가치세를 과세한 당초처분 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 다툼은

① 아파트분양계약서에는 토지가액과 건물가액이 구분되어있지 아니하나 지방자치단체가 승인한 아파트분양 계획상으로는 토지가액과 건물가액이 구분되어있는 경우 90.12.31 이전에 분양된 아파트도 90.12.31 신설된 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 규정을 적용하여 건물가액이 구분되는 것으로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점상가의 토지가액과 건물가액이 구분되는 것으로 볼 수 있는지 여부

③ 신축분양한 아파트 및 상가의 잔금부분에 대한 공급시기를 가사용승인일로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.

• 나. 쟁점①에 대하여

① 관련법령 부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있으며, 90.12.31 신설된 동법시행령 제48조의2 제4항에서는 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”으로 규정하고 있다. 위 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항에서 토지 및 건물의 실지거래가액이 있는 경우 건물의 공급가액은 건물의 실지거래가액에 의하도록 하되 실지거래가액이 토지가액과 건물가액으로 구분되지 아니하는 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하도록 규정하고 있고, 90.12.31 신설된 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항에서 토지가액과 건물가액이 구분되는 경우를 보다 구체적으로 예시하면서 이를 실지거래가액으로 채택 적용한다고 규정하고 있어 90.12.31 신설된 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항은 창설적인 규정이 아니라 선언적인 규정임을 알 수 있다. (같은뜻: 국심 90서2514, 91.4.10)

② 쟁점아파트 건물의 실지거래가액이 구분되는지 여부 광주직할시 서구청장이 청구법인에게 승인한 쟁점아파트 분양계획상 분양가액에 의하면 쟁점아파트는 토지가액과 건물가액이 구분되고 있으므로 90.12.31 이전에 분양된 아파트도 90.12.31 신설된 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 규정을 적용하여 위 승인된 분양가액을 실지거래가액으로 하여 토지가액과 건물가액을 구분함이 합리적이고 또한 위 법령 규정 취지에도 부합된다고 판단되므로 이 부분 청구주장 이유있다.

• 다. 쟁점②에 대하여 청구인이 제시한 쟁점아파트의 등기부등본 및 쟁점상가의 등기부등본에 의하면 쟁점아파트와 쟁점상가는 광주직할시 서구 OO동 OO의 동일번지에 신축되어 있고, 광주직할시장은 『공동주택건설부지 지가감정평가결과 통보』에서 쟁점아파트의 토지가액과 쟁점상가의 토지가액은 동일한 금액(277,500원/㎡)으로 감정평가하여 청구법인에게 통보한 사실이 확인되므로 쟁점상가건물가액은 상가의 총분양금액에서 광주직할시장이 청구법인에게 감정평가하여 통보한 토지가액(277,500원/㎡)을 차감하여 계산할 수 있으므로 쟁점상가건물의 실지거래가액도 구분되는 경우에 해당된다. 쟁점상가 건물의 실지거래가액이 구분된다는 이 부분 청구주장도 이유있다.
• 라. 쟁점③에 대하여

① 청구법인이 신축분양한 쟁점아파트와 쟁점상가는 재화가 완성될 때까지는 상당히 오랜 시일이 필요하고 대금의 지불방법도 계약금·중도금(3회～6회) 잔금으로 정하였고 계약금·중도금도 이미 지급한 경우에 해당되므로 중간지급조건부거래에 해당되고(참조: 국심 91중760, 91.9.20 합동회의) 중간지급조건부거래에 있어서 잔금부분의 공급시기는 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호에 의하여 잔금을 받기로 한 때를 공급시기로 보아야 할 것이다.

② 청구법인이 제시한 쟁점아파트분양계약서에는 잔금지급시기를 “입주시”로 기재하고 있고 쟁점상가분양계약서에는 잔금지급시기를 “납부지정일”로 기재하여 모두 잔금지급일자가 명시되어 있지 아니하나, 청구법인이 제시한 『잔금납부일 연기안내』서에 의하면 청구법인은 청약자들에게 92.7.10 을 입주지정일 및 잔금납부지정일로 하여 통지한 사실이 확인되므로 위 관련법령에 의거하면 잔금을 받기로 한 때인 92.7.10 이 공급시기에 해당되고 다만 입주지정일 및 잔금납부지정일 이전에 잔금을 지급한 때에는 잔금을 지급한 날이 그 공급시기에 해당된다 할 것이다.(동지: 국세청 예규 부가1265.2-1380, 83.7.12)

③ 그러므로 처분청이 쟁점아파트 및 쟁점상가의 가사용승인일을 공급시기로 본 당초처분은 잘못되었다는 청구주장은 이유있다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.