[요지] 청구인이 건물을 88.11.16 신축하여 91.3.27 청구외 ○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분에 잘못이 없음.
[요지] 청구인이 건물을 88.11.16 신축하여 91.3.27 청구외 ○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분에 잘못이 없음.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 인천직할시 남동구 OO동 OOOOO 공장용지 2,979㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.9.29 OOOO개발공사로 부터 연불조건부매매조건으로 취득하여 90.9.14 소유권이전등기를 하고, 88.11.16 그 지상에 공장건물·휴게실등 1,461㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 88.11.21 보존등기를 한 후 위 쟁점부동산을 91.3.21자 매매를 원인으로 하여 91.3.27 청구외 OOO에게 소유권이전하였으며, 91.4.30 쟁점부동산의 취득가액을 240,612,000원, 그 양도가액을 278,800,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세를 자진납부하였다. 처분청은 청구인의 위 신고가액이 취득 및 양도관련 자료에 의하여 입증되지 아니한다고 하여 부인하고 위 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 93.3.16 양도소득세 173,979,330원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.15 심사청구를 거쳐 93.8.30 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 87.9.29 『인천직할시 OO동 OOOOO 공장용지 13,178㎡』를 OOOO개발공사와 매매대금 586,099,700원을 87.9.29～90.9.27 기간동안에 12회에 걸쳐 분할 납부하는 연불조건부의 매매계약을 체결하고 취득한 후 계약금만 지불한 상태에서 87.10.21 위 토지중 2,979㎡(쟁점토지)를 청구외 OOO에게 148,800,000원에 양도하였는 바 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 위 실지거래가액으로 과세하여야 하며,
(2) 청구외 OOO이 87.10.21 쟁점토지를 취득하고 그 지상에 쟁점건물을 신축하고자 하였으나 공업단지관리규정상 위 OOO 명의로 건축을 할 수가 없었으므로 부득이 위 지상의 청구인소유 공장건물과 쟁점건물의 건축허가를 청구인 명의로 받아 두 건물을 신축한 후 91.3.27 이를 분할하고 쟁점건물을 실소유자인 청구외 OOO에게 이전한 것이므로 쟁점건물을 양도한 것으로 보아 과세함은 부당하다고 주장한다.
(1) 청구인이 87.9.29 OOOO개발공사와 연불조건부 매매계약을 체결하고 쟁점토지를 취득하여 90.9.14 소유권이전등기한 후 91.3.27 청구외 OOO에게 양도한 사실이 OOOO개발공사가 매도인으로 된 용지매매계약서와 토지등기부등본에 의하여 확인되고, 쟁점토지를 청구인 명의로 이전등기한 후인 90.9.26 청구인이 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 OOOO은행에서 대출을 받은 사실이 확인되는 바 쟁점토지를 87.9.29 취득하여 91.3.27 양도한 것으로 보아 과세한 처분청의 처분은 정당하며,
(2) 청구인은 쟁점부동산(토지·건물)을 양도한 후 당해 부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 하고 관련 양도소득세를 자진납부하였음에도 이건 과세처분후 청구인은 쟁점건물은 청구외 OOO이 신축한 것으로서 양도자산이 아니라고 주장하고 그 입증자료로 공증된 쟁점건물의 이전각서를 제시하고 있으나 청구인은 쟁점건물을 신축(88.11.16)한 후인 90.9.26 쟁점토지와 함께 근저당권을 설정하고 OOOO은행에서 대출을 받은 사실이 있고, 쟁점건물의 신축공사대금지급 관련자료등 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 바 쟁점건물이 양도자산이 아니라고 하는 청구인의 주장을 받아 들일 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지를 양도한 것인지 또는 부동산(토지)을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것인지 여부와
(2) 쟁점건물을 양도한 것인지 또는 청구외 OOO이 신축하여 청구인에게 명의신탁한 것을 소유권환원한 것인지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.
(1) 소득세법 제23조(양도소득) 제1항에서는 “양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다”고 규정하고 있고 그 제1호에 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득”을, 그 제2호에 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제44조 제4항에서는 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 다음 각호의 것을 말한다”고 하고 그 제2호에 “부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)”를 규정하고 있다.
(2) 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 OOOO개발공사가 매도인, 청구인이 매수인으로 되어있고, 그 계약일이 87.9.29로 되어 있는 위 토지의 매매계약서의 할부금수납표를 보면 위 매매대금을 87.9.29～90.9.29 기간동안 12회에 걸쳐 분할 납부한 것으로 되어 있는 바 토지매각원부를 보면 청구인이 위 기간동안 할부금을 납부한 사실이 확인되며, 위 토지등의 등기부등본등을 보면 청구인이 OOOO개발공사로 부터 87.9.29 매매를 원인으로 취득하여 90.9.14 소유권이전등기를 하고 91.3.27 위 토지에서 쟁점토지를 분할하여 청구외 OOO에게 소유권이전하였음을 알 수 있고, 또한 위 토지등기부등본에 의하면 청구인이 90.9.29 위 토지에 근저당권을 설정하고 OOOO은행으로부터 대출을 받은 사실이 확인된다.
(3) 청구인은 87.9.29 위 토지의 계약금(58,609,970원)을 지급한 후인 87.10.21 위 토지의 일부지분인 쟁점토지(2,979㎡)를 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대한 입증자료로 위 토지매각원부와 작성일이 87.10.22로 되어 있고 그 내용이 『청구인이 위 토지의 13,700분의 2,976에 대한 일체의 권리를 청구외 OOO에게 양도한다』는 양도증서, 그리고 계약일이 87.10.21, 매도인과 매수인이 청구인과 청구외 OOO으로 되어 있고 매매대금이 148,000,000원으로 되어 있는 매매계약서사본을 제시하고 있는 바, 위 양도증서는 거래당사자와 양도물건만 기재되어 있을 뿐 쟁점토지의 매매대금 및 이의 지급에 관한 것은 물론 당해 토지의 소유권이전에 관한사항등 차후에 발생할 수 있는 분쟁의 방지를 위한 제반사항이 빠져 있어 위 날짜에 작성된 실제의 양도증서인지가 불분명하여 이 건 토지의 양도관련증빙으로 채택하기가 어렵다 하겠고, 위 매매계약서는 그 매매대금의 지급에 대하여 청구인이 위 토지대금을 OOOO개발공사에 납부하는 시점에 위 매매대금을 분할 납부하는 것으로 막연하게 정하고 있을 뿐 그 구체적인 금액과 시기를 정하고 있지 아니하고, 그 중개인도 명기되어 있지 아니할 뿐만 아니라 이 건 불복청구 과정에 사본을 제출하였다면 당연히 그 원본이 있을 것인 데도 이를 제출하지 아니한 점으로 보아 위 매매계약서를 양도당시 작성된 계약서로 보기 어려워 역시 이 건 양도관련 증빙으로 채택하기 어렵다 하겠다.
(4) 청구인은 청구외 OOO으로 부터 쟁점토지의 매매대금과 쟁점건물의 신축고사대금을 구분하지 아니하고 일괄하여 지급받아 쟁점건물의 신축공사대금은 시공자인 청구외 OO건설주식회사에 지급한 것으로 주장하고 그 입증자료로 약속어음증서 사본등을 제시하고 있으나 위 자금의 수수에 관한 증빙이나 당해 자금의 인출 및 입금내역을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 않고 있어 위 자금이 토지 및 공사대금으로 청구인과 위 법인에게 지급된 것인지 여부가 확인되지 아니한다. 위 사실을 종합하여 볼 때 이 건의 경우 청구인이 위토지를 OOOO개발공사로 부터 취득함에 있어서 그 계약금만 지급하고 87.7.21 위 토지의 일부지분은 쟁점토지를 양도하였다고 주장하고 있을 뿐 이 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 없다 할 것이고, 따라서 이 부분 청구주장은 이유없다.
(1) 청구인은 청구외 OOO이 쟁점건물을 쟁점토지상에 신축하면서 쟁점토지의 소유자가 청구인으로 되어 있어 부득이 청구인의 명의 쟁점건물을 신축하여 보존등기한 후 실소유자인 청구외 OOO에게 소유권이전한 것이라고 주장하고 그 입증자료로 그 작성일이 88.12.14로, 각서인이 청구인으로 되어 있고, 그 내용이 쟁점건물에 대하여 청구외 OOO이 소유권이전등기를 요구할 시 즉시 소유권이전하는 것으로 되어 있는 『각서』와 작성일이 88.3.30로, 각서인이 청구인과 청구외 OOO으로 되어 있고, 그 내용이 『인천직할시 남동구 OO동 OOOOO 공장용지』 지상건물의 신축공사비의 부담과 공사후 소유권이전에 대하여 정하고 있는 『합의각서』의 사본을 제시하고 있는 바 위 각서는 모두 사본으로 그 원본을 제시하지 않고 있어 위 날짜에 청구인과 청구외 OOO 간에 작성된 각서인지 여부가 확인되지 아니하며, 청구주장과 같이 쟁점건물을 청구외 OOO이 신축하고 청구인의 앞으로 명의 신탁한 것이라면 당해 명의신탁에 관한 사항을 당사자 간에 명백히 함으로써 차후 조세부담등과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여야 할 것임에도 당해 명의신탁 사실이나 명의신탁후 발생할 수 있는 분쟁을 해결하기 위한 약정사항을 확인할 수 있는 증빙을 달리 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인이 제출한 『인천직할시 남동구 OOOOO 공장용지』지상건물의 신축공사 도급계약서를 보면 청구인이 청구외 OO건설주식호사에 공사금액 1,116,500,000원으로, 공사기간을 88.3.30～88.7.31으로 하여 위 건물의 신축공사를 도급·시공하게 한 사실이 확인되고, 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물 관리대장에 의하면 위 건물은 88.11.16 신축(준공)되어 88.11.21 보존등기되었고, 위 건물에서 쟁점건물이 91.3.27 분할되어 91.3.21자 매매를 원인으로 하여 청구외 OOO에게 소유권이전되었음이 확인되며, 또한 위 등기부등본에 의하면 청구인이 위 건물의 신축·보존등기를 한 후 88.12.6 및 90.9.26 2회에 걸쳐 근저당권을 설정하고 OOOO은행에서 청구인 명의로 대출받은 사실이 확인된다.
(3) 청구외 OOO이 공업단지관리규정등에 의하여 토지소유자가 아니어서 청구인의 명의로 쟁점건물을 신축할 수 밖에 없었다면 건물신축에 따른 공사대금의 부담과 그 공사대금의 지급방법등에 대하여 공동도급인 관계에 있는 청구인과 청구외 OOO간은 물론 위 도급인과 시공자인 청구외 OO건설주식회사 간에 공사대금의 부담과 지급방법에 대하여 서로 명확하게 하여 사후 분쟁의 소지가 없도록 하여야 할 것임에도 위 사실을 입증할 수 있는 자료로 그 작성일자가 확인되지 아니하여 이건 증빙자료로 채택하기 어려운 『합의각서』사본만을 제시할 뿐 달리 관련 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점건물을 88.11.16 신축하여 91.3.27 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.