임대주택건설촉진법에 의하여 건설·임대하던 주택을 분양전환 승인받아 분양한 경우 당해주택을 신축판매한 것으로 보아 특별부가세 과세대상에서 제외할 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1986서2089

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구법인이 88.3.17 경기도지사로부터 임대주택사업계획승인을 받아 89.3 준공한 경기도 고양군 송포면 OO리 O OOOO외 2필지 소재 임대 주택 270세대를 같은해 5월부터 임대사업에 공하다가 부도발생으로 임대사업을 계속 수행하기 어렵게 되자, 89.9.6 및 90.9.22 관할관청(건설부장관, 고양군수)으로부터 임대주택건설촉진법시행령 제6조(임대주택의 분양제한기간) 및 같은법시행규칙 제11조(분양제한 기간내의 분양사유)의 규정에 의하여 분양제한 기간(5년)내에 분양전환승인 받은 206세대 중 132세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 ’90사업년도(1.1.～12.31)중에 분양한 사실이 있다. 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 신축판매한 경우에 해당되지 아니한다하여 법인세법시행령 제124조의3 제5항의 적용을 배제하고 93.3.16 청구법인에게 ’90사업년도분 법인세(특별부가세) 215,794,620원 및 동 방위세 34,843,050원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 93.5.15 심사청구를 거쳐 93.8.16 심판청구를 하였다.

2. 청구법인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 청구법인은 89.5.16 거액(35억원)의 부도발생으로 주택임대사업을 계속할 수 없는 상태에서 입주자의 피해를 최소화하기 위해서 89.9.6 및 90.9.22 관할관청의 분양전환승인을 받아 쟁점주택 132세대를 임대입주자들에게 분양하였는 바, 위 분양전환승인처분은 기존의 임대주택건설승인처분을 철회하고 공동주택건설승인이라는 별도의 새로운 행정처분으로 보아야 할 뿐 아니라, 주택건설촉진과 임대주택의 건설·공급을 확대함으로써 주거생활의 안정을 도모하기 위해서는 주택건축목적이 분양이든 임대이든 불문하고 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 특별부가세를 면제함이 타당하므로 쟁점분양 주택에 대해서는 법인세법시행령 제124조의3 제5항을 적용하여 과세대상에서 제외함이 타당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인이 쟁점주택을 임대할 목적으로 신축하여 임대사업에 공하다가 임대개시일로부터 5년이내에 분양하였으므로 조세감면규제법 제67조의4 제1항에 의한 장기임대주택에 관한 특별부가세 면제요건에 해당되지 않고 관할관청의 분양전환승인에 의하여 분양하였다 하더라도 이는 위 감면규정에 해당되지 않는 별개의 사항으로 특별부가세 과세대상이 된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대주택건설촉진법에 의하여 건설·임대하던 주택을 분양전환 승인받아 분양한 경우 당해주택을 신축판매한 것으로 보아 특별부가세 과세대상에서 제외할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 법인세법 제59조의2(과세표준) 제1항 및 같은법시행령 제124조의3(토지등의 범위) 제5항에서 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 그 주택 및 주택에 부수되는 일정면적의 토지는 특별부가세 과세대상에서 제외토록 규정하고 있는 바, 주택건설업자가 판매목적으로 신축한 주택을 재고자산으로 보유하다가 판매시에는 특별부가세 과세대상에서 제외되는 것이나, 판매목적이 아닌 다른목적(예컨대 임대 또는 자가사용)으로 신축한 주택을 그 목적에 사용하다가 판매하거나 판매목적으로 신축한 주택이라 할지라도 임대용등 타용도로 전용하다가 양도하는 경우까지 포함한다고는 할 수 없다. (국심 86서2089, 87.3.13 국세심판관 합동회의 같은 뜻).
• 다. 쟁점주택의 판매를 『주택을 신축판매한 경우』에 해당되는지에 대하여

(1) 쟁점주택등을 임대주택건설촉진법 제2조의 규정에 의한 임대주택으로 건설하였고 당해주택은 임대개시일로부터 5년간 분양이 제한된 주택임이 경기도지사의 임대주택건설사업계획승인서(승인번호 88.3, 88.3.17), 『준공신고서 및 준공검사필증』에 의하여 확인되고,

(2) 쟁점주택등을 89.5월부터 임대하여 89.12월말 현재 임대보증금 837,000,000원과 임대료 153,352,000원을 받은 사실이 ’89사업년도 법인세 과세표준신고서에 첨부된 제무제표에 의하여 확인되며,

(3) 청구법인이 부도발생으로 분양제한기간까지 계속하여 임대사업을 영위할 수 없게되자 임대주택건설촉진법시행령 제6조(임대주택의 분양제한기간) 제2항 및 같은법시행규칙 제11조(분양제한기간내의 분양사유)의 규정에 의하여 관할관청(건설부장관, 고양군수)으로부터 쟁점주택을 분양전환승인 받아 이 건 과세사업년도(’90) 중에 임차인들에게 각 분양한 사실이 고양군수의 임대주택분양전환승인 공문(건축 30400-60, 90.9.22)에 의하여 확인되고 있다.

(4) 위 사실을 종합해 볼 때 쟁점주택은 임대주택건설촉진법에 의하여 5년간 임대목적으로 신축한 주택으로 임대에 공하다가 부도발생등 사유로 관할관청으로부터 분양전환승인받아 판매한 주택임을 알 수 있어 법인세법시행령 제125조의3 제5항에서 규정하고 있는 『주택을 신축하여 판매한 경우』에 해당되지 아니하므로 처분청이 특별부가세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.