쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1991부0279

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 126㎡와 지상근린생활시설 285㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.10.1 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도후 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 92.3.25 양도소득세 24,872,860원 및 동 방위세 4,974,570원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.7.27 심사청구를 거쳐 92.10.29 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 양도시 건물대금을 사실상 받지 못하였으므로 토지대금에서 건물신축비 56,000,000원과 양도가액에서 공제한 건물철거비 10,000,000원의 합계액 66,000,000원을 공제한 실지거래가액으로 양도차익을 계산해야 한다고 주장한다. 국세청장은 쟁점부동산 양도후 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견을 제시한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부와 건물신축비등의 필요경비를 공제할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산한 처분에 대하여 본다. 먼저 이 건 부동산 양도당시 시행된 소득세법의 관계규정들을 보면, 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실질거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것을 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있는 바, 위 규정을 종합하여 보면, 부동산을 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 경우 그 양도차익의 계산방법은 양도 및 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 다만, 양도자가 소득세법 제95조 또는 제100조 소정의 신고를 한 경우로서 그 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 모두 확인되는 경우와 정부가 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 조사하여 확인한 경우에는 예외적으로 그 확인된 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 청구인이 소득세법 제95조 또는 제100조 소정기한내에 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행한 사실이 없을 뿐 아니라 처분청이 이 건 토지의 거래에 대하여 투기거래로 인정한 사실이 없으므로 당해토지의 양도차익은 전시 법 규정상 실지거래가액으로 계산할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 하겠다. 그렇다면, 청구인이 주장하는 이 건 토지의 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지 여부에 대하여는 이를 더 나아가 살펴 볼 것 없이 처분청이 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 적법하다.

• 다. 쟁점부동산에 소요된 건물신축비 및 철거비를 공제할 수 있는지에 대하여 본다. 소득세법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제5항을 보면, “법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.

1. 법 제23조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호의 규정하는 자산(법 제70조 제7항에 규정하는 미등기 양도자산을 제외한다): 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100

2. 제1호외의 자산: 취득당시의 기준시가 × 1/100”으로 규정하고 있다. 양도차익을 기준시가에 의한 방법으로 계산하여야 하는 이 건의 경우 청구인이 건물신축비 및 철거비조로 지출한 금액은 앞에서 본 규정에 근거하여 필요경비로 공제할 수 없다 할 것이다(국심 91부279외 다수, 같은 뜻임).

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.