실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 89.12.12 경기동 안양시 OO동 OOOOOOOO의 대지 335.2㎡ 및 건물 605.89㎡의 1/2지분(이하 “교환전 부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 교환양도하고 같은날 동인소유의 경기도 안양시 OO동 OOOOOOOO의 대지 332.6㎡의 1/2지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 교환취득하였으며 90.11. 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도한 후 91.5월에 실지거래가액(취득가액: 110,000,000원, 양도가액: 115,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 취득가액이 교환계약서상에 기재되어 있지 않아 확인할 수 없고 양도가액은 275,000,000원으로 청구인이 신고한 거래가액 (115,000,000원)과 불일치하므로 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 92.5.16 청구인에게 90년도분 양도소득세 32,474,720원 및 동 방위세 6,540,680원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.7.15 심사청구를 거쳐 92.10.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지가 토지거래계약허가구역내의 토지여서 토지거래허가서상의 거래계약예정금액과 그에 근거하여 검인받은 검인계약서상의 거래금액과 동일한 거래금액으로 확정신고를 할 수 밖에 없었으므로 처분청이 검인계약서상의 거래금액을 실지거래가액이 아니라고 부인하더라도 양도소득과세표준 확정신고를 한 사실이 있고, 또한 양도당시의 실지거래가액(275,000,000)과 취득당시의 실지거래가액(250,000,000원)이 매매계약서등에 의해 확인되었으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 교환거래시 실지거래가액이 불분명하여 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건은 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호(90.12.31 개정되기 전의 것)의 규정과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모두어 보면 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.
• 다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 보면, 첫째, 청구인이 쟁점토지를 교환취득하면서 89.11.13 공증한 교환계약서에 의하면 거래당사자는 교환전 부동산과 쟁점토지의 거래대금의 계약금을 각각 25,000,000원[계약금 50,000,000원중 청구인 지분(1/2)에 해당하는 금액임]으로 정하고 계약을 위반한 거래당사자는 계약금에 대한 배액을 거래상대방에게 지급한다고 약정되어 있을 뿐, 교환전 부동산과 쟁점토지의 교환가액에 대한 약정은 기재되어 있지 아니하므로 교환거래당시 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 것으로 보여지고, 둘째, 청구인은 쟁점토지의 취득가액의 250,000,000원이라고 주장하면서 89.11.11 작성한 부동산매매계약서와 쟁점토지의 양도자인 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나, 동 계약서에는 매매대상물건에 쟁점토지만 표기되어 있고 교환전 부동산의 표기되어 있지 않는 점, 쟁점토지의 매매대금은 표기되어 있으나 교환전 부동산의 매매대금은 표기되어 있지 않는 점, 교환전 부동산과 쟁점토지의 교환에 따른 제반약정사항이 기재되어 있지 않는 점 등으로 보아 동 계약서를 교환거래와 관련된 계약서로 볼 수 없으므로 그 신빙성을 인정하기 어렵다. 위 사실을 종합해 볼 때, 처분청에 의하여 쟁점토지의 양도가액(275,000,000원)이 확인되었다고 하더라도 실시거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하기 위하여는 취득 및 양도당시의 실지거래가액 모두가 확인되어야 하므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 이 건의 경우 처분청이 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.