[요지] 부동산의 거래 또한 빈번하지 아니한 점 등에 비추어 보면 청구인등의 쟁점토지의 거래를 투기목적에 의한 거래로 보기 어렵다고 판단됨.
[요지] 부동산의 거래 또한 빈번하지 아니한 점 등에 비추어 보면 청구인등의 쟁점토지의 거래를 투기목적에 의한 거래로 보기 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 국심1991서0231
[주 문] 의정부세무서장이 92.3.18 청구인에게 고지한 양도소득세 874,417,660원 및 동 방위세 163,098,980원의 부과처분은 경기 도 의정부시 OO동 OOOOO 답 286㎡ 및 같은동 OOOOO 답 2,846.5㎡의 양도차익을 기준시가에 의하여 계 산한 후 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 84.1.27 청구외 OOO과 공동으로 경기도 의정부시 OO동 OOOO소재 답 8,357㎡를 취득하여 89.12.20 별지와 같이 쟁점토지등 5필지 토지로 분할한 후 90.2.10(90.5.31) 쟁점외 토지를 청구외 OOOO직장주택조합에 양도하고, 90.5.19 쟁점토지를 청구외 주택조합 OO종합건축에 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지등의 거래를 타인명의 사용취득, 허위계약서작성 및 국토이용관리법 위반등의 이유로 투기거래로 보고 쟁점토지등의 청구인지분(1/2) 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 92.3.18 양도소득세 874,417,660원 및 동 방위세 163,098,980원을 결정고지하였다. 청구인은 처분청의 위 처분에 불복하여 92.4.24 이의신청을 거쳐 92.6.15 심사청구를 제기하였으며, 처분청은 심사청구 결정결과에 따라 92.8.12 쟁점외 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세 687,340,540원 및 동 방위세 123,879,200원으로 당초처분을 경정하고 이를 청구인들에게 통보하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.4 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 경기도 의정부시 OO동 OOOO 답 8,357㎡의 토지는 양주군 소유의 공유토지로서 연고권자인 청구외 OOO이 양주군으로부터 당해토지를 매입하는 과정에 부족한 토지매입대금을 청구인등으로부터 차입하였던 바 청구외 OOO이 위 자금변제가 어렵게 되자 청구인등에게 위 토지 매입할 것을 요구함에 따라 야채상을 경영하는 청구인등이 채소재배의 필요에 의하여 군사시설보호구역내에 위치하고 있는 지목이 답인 위 토지를 취득하였던 것으로 취득후 곧바로 청구인등의 명의로 소유권이전등기를 경료하였으므로 이를 타인명의취득이라 할 수 없으며,
(2) 국토이용관리법 제21조의7 제1항에서 토지등거래계약 신고지역 안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 자는 권리의 종류, 용도, 계약예정금액을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 되어 있으나 현실적으로 [표준지가(기준시가)×120/100+비용]이상인 경우에는 해당기관에서 신고를 수리하지 아니하여 부득이 토지등거래계약 신고서상의 계약예정금액과 검인계약서상의 매매가액을 실제가액보다 낮게 기입한 것으로 국토이용관리법 위반 및 허위계약서 작성등을 이유로 실지거래가액으로 과세함은 부당하고,
(3) 청구외 주택조합 OO종합건축에 양도한 쟁점토지와 청구외 OOOO 직장주택조합에 양도한 쟁점외 토지는 양수인만 다를 뿐 그 거래양태가 같음에도 불구하고 국세청 심사결정시 쟁점토지를 제외하고 쟁점외 토지에 대하여만 투기성이 없는 것으로 인정하여 기준시가에 의하여 과세토록 결정하고 처분청이 이를 근거로 쟁점외 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 과세처분 경정한 것은 부당하다는 주장이다.
(1) 청구인이 타인명의를 사용하여 쟁점토지를 취득하였는지를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지등을 84.1.27 매매를 원인으로 취득한 후 84.1.31 청구인등의 명의로 소유권이전등기 경료하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 “타인명의 사용취득”의 경우에 해당된다고 볼 수 없으며,
(2) 다음 국토이용관리법위반, 허위계약서 작성여부에 대하여 보면, 쟁점토지의 실제매매계약서상의 양도가액은 2,516,000,000원임에도 토지등거래계약 신고서상의 계약예정금액 및 검인계약서상의 매매가액은 875,680,000원으로 토지거래의 허위신고에 따른 국토이용관리법 위반과 허위계약서 작성등의 사실이 인정되며,
(3) 쟁점토지와 쟁점외 토지 모두 국토이용관리법 위반등의 사실이 인정되나 쟁점외 토지의 경우 OOOO직장주택조합의 간곡한 요청에 의하여 하급직 군인들의 주택마련을 돕는다는 입장에서 민간인에게 양도하는 가격보다 20～40%가 싼 가격으로 양도한 점으로 볼 때 당해토지는 청구인의 의사와 관계없이 부득이 양도한 것으로서 쟁점외 토지의 거래는 투기목적이 없는 것으로 보여지므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여야 할 것이고 그외의 토지(쟁점토지)의 거래는 허위계약서 작성등의 사실로 볼 때 투기목적이 없었다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 받아들일 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인의 쟁점토지의 거래가 타인명의 사용취득, 국토이용관리법위반, 허위계약서 작성등의 경우에 해당된다는 이유로 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부가 그 다툼이다.
(2) 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호(마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약 예정금액 등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있으며 또한 신고한 계약예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정되어 있다. 앞의 규정으로 볼 때 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각목에 해당되는 거래의 경우 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나, 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산한 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서231, 91.5.23 동지).
(3) 다음으로 쟁점토지가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의한 실지거래가액 과세대상에 해당하는지 여부에 대하여 보면,