쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 81.12.15 취득한 경기도 구리시 OO동 OOOOO 대지 1,286.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.4.15 청구외 OOO(89.12.20 설립되었으나 실질적인 양수인인 주식회사 OO프라자의 대표이사)에게 매매대금 744,000,000원에 양도계약하고 90.12.12 주식회사 OO프라자 명의로 이전등기하였다. 처분청은 쟁점토지의 거래는 법인과의 거래로 제출된 매매계약서에 잔금지급일이 명시되어 있지 아니하므로 소유권이전등기일인 90.12.12을 양도시기로 보아야 하고, 쟁점토지상 건물철거보상비 30,000,000원은 당초 조사시 필요경비로 요구한 바 없으므로 이를 인정할 수 없다고 하며, 공시지가에 의하여 양도차익을 산출한 후 92.2.17 청구인에게 90년도분 양도소득세 449,697,310원 및 동 방위세 136,368,170원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.16 심사청구한 결과 양도차익을 744,000,000원으로, 양도시기를 90.12.12로 하도록 심사결정되어 양도소득세는 399,592,390원, 방위세는 83,827,570원으로 경정결정되었으나 청구인은 92.8.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 첫째, 처분청에서는 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명하다 하여 소유권이전등기일인 90.12.12을 양도시기로 보았으나 쟁점토지는 주식회사 OO프라자에 매매대금 744,000,000원에 매매계약하여 89.9.1 잔금 624,000,000원을 수령하였고 그 일부는 금융자료로서 증명이 되고 있음에도 나머지 부분이 증명되지 아니한다고 하여 잔금청산일이 불분명하다고 처리함은 무리이며 89.9.1에 잔금청산일이 있었으므로 이 때를 양도일로 보아야 하고, 둘째, 처분청은 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명하다 하여 양도시기를 90.12.12로 보아 90년도 공시지가를 적용하여 과세하였으나 이 건 대금청산일이 89.9.1 이므로 양도가액을 89년도 지방세과세표준에 의하여 산정하여야 하고, 셋째, 쟁점토지의 잔금청산일과 소유권이전등기일과의 기간이 1년 이상된 이유는 쟁점토지는 토지구획정리사업법에 의한 환지청산금의 납부가 90.6.20 완료되었고, 토지거래허가가 구리시로부터 90.9.24에 나와서 소유권이전등기가 90.12.12로 지연된 것이며, 넷째, 쟁점토지위에는 점유자의 건물 10채가 있었는데 쟁점토지를 양도하기 위하여는 점유자의 건물을 철거해야 했기 때문에 건물 1채당 30,000,000원 총 300,000,000원이 철거보상비로 점유자에게 지불했으므로 이를 양도소득세의 자본적 지출로 처리되어야 한다는 주장이다. 다섯째, 금융자료를 제외한 잔금청산일을 뒷받침하는 근거서류로서는 양수인인 주식회사 OO프라자의 90사업년도 재무제표상에 유형고정자산토지 775,208,300원으로 기재되어 있고 동 법인의 토지계정과 현금계정 및 가수금 계정에서 89.4.15부터 89.9.1까지 토지구입비로 744,000,000원이 지급된 사실이 나타나므로 양도시기를 89.9.1로 보아야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 양도가액이 744,000,000원인 것은 처분청이 징취한 매매계약서 및 양수인인 청구외 법인의 재무제표상에서 확인되나 대금지급에 대한 금융거래의 증빙일부가 확인되지 아니하므로 잔금지급시기가 불분명한 경우에 해당되어 소유권이전등기 접수일인 90.12.12을 양도시기로 보고 개별공시지가로 양도 및 취득가액을 계산한 당초처분은 정당하고 청구인은 동지상에 점유한 건축물 10채의 철거비용 300,000,000원을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나 실제지급한 것을 증명하는 금융자료가 없어 이를 인정할 수 없고, 다만 그 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없으므로 양도차익을 양도가액인 744,000,000원으로 하여야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건은 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부와 쟁점토지상의 건물철거보상비용을 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부를 가리는데 다툼이 있다.
• 나. 소득세법 제45조 제1항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고, 그 3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제53조 제1항에 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부, 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다라고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도시기에 대하여 처분청의 조사시 징취한 쟁점토지에 대한 검인매매계약서에 의하면 매매대금 744,000,000원, 계약금 89.4.15 100,000,000원, 중도금 89.7.15 344,000,000원, 잔대금 89(일자미상)300,000,000원으로 되어 있어 잔금지급일이 약정되어 있지 아니하고 특약사항으로 “잔금은 점유자와 세금으로 충당한다. 중도금 지불시 소유권이전을 매수인이 지정하는 사람에게 이전등기한다”라고 되어 있는 바, 이는 청구인이 계약금을 포함하여 중도금까지 440,000,000원을 받으면 매수인에게 쟁점토지의 소유권을 이전하기로 하고 잔대금 300,000,000원은 쟁점토지를 점유하고 있는 건물의 철거보상비와 기타 세금으로 충당하되 매수인이 이를 부담하기로 약한 것으로 보이나 그 잔금지급이 언제 이루어졌는지는 알 수 없고, 한편 쟁점토지는 89.9.12 청구인명의로 지하1층 지상5층의 건물의 건축허가를 얻어 동년 11.20 착공신고하였으나 90.1월경 양수인인 청구외 OOO이 청구인으로부터 대지사용승락을 받았고, 90.5월경 쟁점토지상의 건축물의 건축법 위반사건으로 청구외 OOO이 91.2.9 서울지방법원으로 부터 벌금형을 받은 사실이 있으므로 90.5월 이전에 쟁점토지상의 점유 건축물은 철거된 것으로 보이나 쟁점토지상 신축중인 건축물의 건물의 명의가 청구인으로부터 주식회사 OO프라자로 변경된 것은 91.2.23로서 쟁점토지에 잔금청산일이 언제인지 확인되지 아니한다. 이상의 사실을 모아보면 잔대금의 청산시기가 불분명하므로 소유권이전등기 접수일인 90.12.12을 쟁점토지의 양도시기로 본 처분청의 처분은 정당하다.
• 라. 쟁점토지상 점유 건축물의 철거보상비를 필요경비를 인정할 것인지에 대하여 청구인은 위 철거보상비로 300,000,000원을 지출하였다고 하면서 개인영수증과 확인서를 제시하고 있으나 동 자료만으로는 위 철거보상비의 지출사실이 확인되지 아니할 뿐 아니라 설사 위 철거보상비의 지급사실이 확인된다 하더라도, 철거보상비는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하므로 이부분 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.