쟁점토지와 쟁점외여관을 가액의 평가없이 상호교환한 경우 실지거래가액이 얼마인지 여부(경정)

[주 문] 수원세무서장이 92.2.16 청구인에게 결정고지한 89년도귀속 양도소득세 34,582,140원 및 동 방위세 6,OO6,420원의 고지처 분은 취득가액을 704만원으로 하고 양도가액을 3,500만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 89.9.26 공동으로 경기도 화성군 OO면 OO리 O OOOO 임야 595㎡와 같은리 OOO등 6필지 田 5,037㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 소유지분을 각각 2분의1로 하여 취득한 후, 쟁점토지를 89.11.29 청구외 OOO 소유인 경기도 수원시 OO동 OO 대지 317㎡ 및 건물면적 687.76㎡인 여관(이하 “쟁점외여관”이라 한다)과 상호교환하였다. 처분청은 청구인 등이 양도한 쟁점토지에 대한 거래가 1년미만의 단기 거래라고 하여 취득가액은 검인계약서상 가액 1,408만원을 인정하고, 양도가액은 쟁점토지 중 임야와 田의 소유권 이전시기가 각각 89.11.29 과 90.11.13 이라고 하여 임야가액은 청구외 OOO이 쟁점외여관의 양도시에 처분청에 신고한 양도가액 3억원에서 동 여관에 설정된 근저당 채무 2억3천만원을 차감한 7천만원으로 산정하고 田의 가액은 청구외 OOO이 소유권이전등기시 임의로 작성한 검인계약서상 가액 40,296,000원을 실지거래가액으로 산정하여 양도가액을 110,296,000원으로 추정한 후, 쟁점토지에 대한 양도차익 지분에 대하여 92.2.16 청구인에게 89년도귀속 양도소득세 34,582,140원 및 동 방위세 6,OO6,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.17 심사청구를 거쳐 92.7.31 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인 등은 89.9.26 쟁점토지를 1억2백만원에 취득(매도자 확인)하였다가 청구외 OOO이 소유하던 쟁점외여관과 가액의 평가없이 89.11.29 상호교환(단, 여관에 설정된 근저당 채무 2억3천만원은 청구인 인수조건)하였고, 임야는 교환즉시 소유권을 이전하였으나 田은 청구외 OOO이 농지 인근에 거주하는 농민이 아닌 관계로 상호교환일에 매매예약을 원인으로 하는 청구권가등기를 필하였다가 90.11.13 소유권을 이전하였다는 주장과 함께, 쟁점토지가액중 처분청에서 평가한 임야 양도가액 7천만원(평당 389,000원)은 90년 개별공시지가 4,343,000원(평당 24,100원)과 비교할 때 신빙성이 없고, 田의 양도가액 40,296,000원도 청구외 OOO이 소유권이전시 개별공시지가 정도로 편의상 산정하여 작성한 검인계약서상의 가액으로써 청구인 등과 청구외 OOO은 쟁점토지와 쟁점외여관을 상호교환시에 쟁점토지에 대한 양도가액을 평가한 사실이 전혀 없으므로 쟁점토지에 대한 양도차익은 기준시가에 의거 산정함이 타당하다는 의견이다. 국세청장은 쟁점토지에 대한 취득가액 1,408만원은 검인계약서에 의거확인된 것이고, 양도가액중 임야가액은 청구외 OOO이 양도소득세 신고시에 7천만원으로 평가하였으며 田의 가액은 청구외 OOO이 소유권이전등기시 관할등기소에 제출한 검인계약서에 의거 40,296,000원으로 확인이 되고 있으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 평가하여 양도차익을 산정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지와 쟁점외여관을 가액의 평가없이 상호교환한 경우 실지거래가액이 얼마인지 여부에 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”에는 실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있으며, 같은호 다 목에 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 열거하여 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 실지양도차익이 얼마인지 여부

1. 쟁점토지의 취득가액 이 건 조사관청인 처분청에서는 청구인이 쟁점부동산의 취득시 관할등기소에 제시한 검인계약서의 가액 14,080,000원을 취득가액으로 평가하였고, 청구인은 쟁점부동산의 실제취득가액은 102,000,000원이라고 주장하면서 청구인에게 매도한 OOO의 확인서와, 청구인과 위 OOO과의 매매계약서를 제시하고 있으나 이들 서류는 사후에 임의로 작성하는 것이 비교적 용이한 서류들이므로 객관성을 인정할 수 없다 하겠으며, 실지취득가액을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 거증제시가 없는한 믿고 받아 들이기 어렵다 하겠다.

2. 쟁점토지의 양도가액 청구인은 쟁점토지와 청구외 OOO이 소유하던 쟁점외여관을 가액의 평가없이 상호 맞교환하였다고 주장하면서 이에 따른 교환계약서를 제시하고 있으나, ㉮ 위 OOO은 90.5.31 처분청에 청구외여관의 양도에 따른 양도소득세 과세표준확정신고시에 양도가액이 각각 3억원, 3억5천만원인 두 종류의 매매계약서를 제시한 점 등으로 미루어 가액의 평가가 없었다는 청구인 주장은 사실이 아님이 밝혀지고 있고, ㉯ 이 건 교환거래를 하면서 위 OOO이 청구외여관을 담보로 OO생명에서 대출받은 2억3천만원의 부채를 청구인이 승계하기로 합의하였다는 자체가 쟁점토지의 가액평가없이는 사회통념상 불가능하다 하겠으므로 청구인의 주장을 믿고 받아 들일 수 없다. ㉰ 다만 당심에서 쟁점토지 중 田 6필지 5,037㎡에 대한 등기부등본을 조사한 바 90.9.13 청구외 OOO 앞으로 소유권이전하기 이전인 89.11.29 위 OOO이 매매계약을 원인으로 소유권이전청구권 가등기를 하였음이 확인되므로 쟁점토지중 임야 595㎡와 쟁점외여관을 맞교환하고 위 임야를 별도의 가액으로 양도한 것으로 본 처분청의 처분은 잘못된 것으로 판단된다. ㉱ 그러므로 쟁점토지에 대한 양도가액은 청구외 OOO이 쟁점외여관을 89.11.29 청구인등에게 양도하고 90.5.31 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고시에 제시한 매매계약서 이상의 객관성 있는 자료의 제시가 없으므로 이를 인정하여 쟁점외여관의 양도가액 3억원에서 청구인이 승계하기로한 OO생명에 대한 부채 2억3천만원을 차감한 7천만원으로 평가함이 적정한 가액으로 인정되는 바, 쟁점토지에 대한 실지취득가액은 1,408만원으로 하고 실지양도가액은 7천만원으로 하여 청구인의 쟁점토지 지분에 대한 양도차익을 계산하여 양도소득세등을 결정고지함이 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.