쟁점토지거래가 대토 취득 내지 실수요거래에 해당하는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원 처분개요 청구인은 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOO등 25필지 토지 41,196㎡(이중 35,031㎡는 농지이고 6,165㎡는 비농지임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.4.15 및 90.8.25 2차에 걸쳐 (주)OO에 양도한 바 있다. 처분청은 위 거래를 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서 규정한 거래로 보아 실지 취득가액을 2,111,000,000원으로 하고 실지양도가액을 3,425,000,000원으로 하여 양도차익을 결정, 91.12.27 양도소득세 938,818,630원 및 동 방위세 187,763,720원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.2.14 심사청구를 거쳐 92.5.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하여 자경하다가 경작상 필요에 의하여 이를 양도하고, 그대신 대토농지로 경기도 여주군 점동면 OO리 OOO등 28필지 토지 43,312㎡(농지 42,770㎡, 비농지 582㎡)를 취득·경작하고 있는 바, 쟁점토지의 양도에 대하여는 소득세법 제5조 제6호 (차)목에 의해 양도소득세가 비과세되어야 할 뿐만 아니라 실수요거래로서 기준시가에 의해 과세되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당한다는 청구주장을 살펴보면 청구인이 위 토지를 소유한 기간이 1년3개월(89.5.30～90.8.25)에 불과하여 8년이상 자경농지요건에 해당하지 아니하고, 소개비로 475,000,000원 지급했다는 주장도 실지지급을 뒷받침할만한 금융자료등이 제시되지 않아 이를 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 쟁점토지거래가 대토 취득 내지 실수요거래에 해당하는지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 가. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (차)목에서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제15조 제7항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다고 하면서 제1호에서 “종전농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 경작한 때(개정 89.8.1)”, 그리고 제2호에서 “새로 취득하는 농지의 면적이 양도농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도농지 가액의 2분의 1 이상인 때”로 각각 규정하고 있다. 한편 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목을 모아보면 자산양도차익은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항에서 전시한 대통령령이 정하는 경우를 열거하고 있는 바, 제2호 다목에서는 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우를 같은호 마목에서는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우를 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 경우로 규정하고 있다.
• 나. 대토, 실수요거래에 해당하는지 여부

(1) 서울지방국세청장이 거래상대방등 관계인을 통하여 조사, 확인한 쟁점토지의 거래일자 및 거래가액을 다음과 같다. 단위: 천원 쟁점토지 취 득 양 도 거래상대방 거래일 거래가액 거래상대방 거래일 거래가액

① 20필지 37,205.2㎡ (주) OO고속 89.5.30 2,000,000 (주)OO (농지31,205) 90.8.25 (비농지6,000) 90.4.16

② 1필지농지 1,451㎡ O O O 89.6.14 80,000 〃 90.8.25 〕3,425,000

③ 4필지 2,540㎡ O O O 89.7.3 31,000 (농지2,375) 90.8.25 (비농지165) 90.4.16 계 2,111,000 3,425,000

(2) 청구인은 위 쟁점토지(농지)중 ①토지의 경우 청구외 (주)OO고속이 82.9～83.1월에 실제취득은 하였으나 청구인 명의로 취득등기하고 있던중인 89.5.30 청구인이 청구외 (주)OO고속에 매수잔금을 완불함으로서 실질적인 소유권을 취득하였던 바, 82.9월 이래 90.8.25까지 자경(82.9～89.5월 기간의 대리경작 포함)한 농지이고, ② 및 ③토지의 경우는 당초부터 청구인이 89.6.14 및 89.7.3 취득한 이래 90.8.25까지 자경한 농지로서 이들농지를 90.8.25 청구외 (주)OO에 양도한 다음 90.10.8 경기도 여주군 점동면 OO리 소재 28필지 농지 43,352㎡(비농지 582㎡ 포함)를 대토농지로 취득하였다고 주장하면서 자경입증자료로 농지원부, 농지세대장, 이장겸 농지위원등의 자경사실확인서등을 제시하고 있다. 그러나 쟁점토지거래 과정을 보면, 청구인이 (주)OO과 매도계약을 89.5.27 체결하는 한편, (주)OO고속과 매수계약을 체결하여 매도대금으로 매수대금을 지불한 사실을 서울지방국세청장이 확인하고 있고, 또한 쟁점토지중 농지는 (주)OO의 명의로 가등기된 날이 89.12.6이고(현재도 가등기상태일 뿐 소유권은 이전되지 않았음), 비농지는 89.12.18자로 소유권이 이전된 사실이 등기부상 확인되고 있어 쟁점토지의 매도잔금은 사실상 89.12.18 이전에 이미 청산된 것으로 보여 청구인이 쟁점토지를 실지 소유한 기간은 길어도 6～7개월 정도에 불과할 뿐만 아니라, 위 소유기간 역시 매매과정에서 일어나는 일시적이고도 단순한 소유현상에 불과하므로 이 기간중 경작한다는 것은 사회통념상 납득되지 않고 있으며, 가사 이 기간중 경작하였다 하더라도 이는 청구인이 자경농민으로서 영농을 위하여 경작한 것으로 보기가 어렵다.

(3) 상기내용을 종합하면 청구인이 쟁점토지를 소유한 기간은 거래 과정상 매매에 소요되는 기간에 불과할 뿐 청구인 자신이 자경농민으로서 위 토지를 경작하였다고 볼 수 없으므로 쟁점거래가 농지대토 내지 실수요 거래에 해당한다는 청구주장을 인정하기 어려운 반면에 위 거래가 처분근거가 된 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목 내지는 (다)목의 단기 거래에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분자체에는 잘못이 없어 보인다. 아울러 소개비 475,000,000원의 공제를 함께 주장하고 있으나 실지지급을 입증할만한 금융자료등이 구체적으로 제시되지 않아 이부분 청구주장도 인정하기 어렵다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.