청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1988부1212 / 국심1991서0231 / 국심1989서0017

[주 문] 청주세무서장이 91.12.19 청구인에게 결정고지한 90년 귀속분 양도소득세 42,569,710원 및 동 방위세 8,513,940원의 부과처 분은 과세대상 토지인 충청북도 청원군 오창면 OO리 임야 95,492㎡의 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 충청북도 괴산군 OO읍 OO리 OOOOO에서 OO콘크리트의 상호로 시멘트제품 제조업을 경영하고 있는 사람으로서 충청북도 청원군 오창면 OO리 OOOOO 임야 95,492㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.14 전소유자인 청구외 OOO씨 OOOO종중으로부터 취득하여 90.9.21 양수인인 OOO씨 대동종친회에 양도한 바 있다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가 국토이용관리법 위반의 거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 해당한다고 보아 실지거래가액에 의하여 과세표준 및 세액을 계산하고 91.12.19 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 42,569,710원 및 동 방위세 8,513,940원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.2.15 심사청구를 거쳐 92.5.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 청구인이 89.7.14 쟁점토지를 취득하여 90.9.21 양도한 사실에 대하여 투기거래 및 국토이용관리법위반 거래로 보아 실지거래가액으로 결정하였는 바, 청구인은 충청북도 괴산군 OO읍 OO리 OOOOOOO에서 OO콘크리트를 운영하여 오던중 동 공장의 진입로인 OO읍 OO리 OOOOO의 하천제방이 붕괴될 염려가 있다는 주민들 및 인근 경작자들의 항의가 있어 공장을 이전할 목적으로 쟁점토지를 89.7.14에 구입한 후 같은 해 8월경에 청원군청에 공장설치신고서를 제출하였으나 89.10.19 공장설치가 불가능하다는 이유로 위 공장설치신고서를 반려함에 따라 공장이전을 목적으로 취득한 쟁점토지상의 공장이전이 불가능하게 되어 부득이 쟁점토지를 양도한 것으로서 쟁점토지 양도에는 투기성도 없으며 국토이용관리법위반도 아니므로 쟁점토지의 양도차익은 기준시가를 적용하여 계산하여야 할 것임에도 불구하고 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하여 공장설치를 하고자 하였으나 공장설치허가가 불가능하여 부득이하게 양도한 것으로 쟁점토지를 투기할 목적도 없었고, 국토이용관리법위반도 아니므로 기준시가로 양도차익을 결정해야 한다고 주장하고 있으나 쟁점토지는 산림보전지역 및 상수도보호지역으로 동지상에 공장설치 허가가 어렵다는 사실은 사전에도 쉽게 알 수 있었으며 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO씨 대동종친회에 649,900,000원에 양도하고도 청원군청에 토지거래신고를 함에 있어 매매금액 76,393,000원으로 기재하여 허위신고를 한 사실이 있어 이는 국토이용관리법위반에 해당되므로 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다는 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세한 당초 처분의 당부에 있다고 하겠다.
• 나. 먼저 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항의 규정에 의하면 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 보면 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하면서 동호 (마)목에는 『국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있고, 토지등의 거래계약신고에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있고 신고한 계약예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되는 점등과 관련규정의 취지가 부동산의 취득·양도경위·이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 것으로 해석되지 않는 점등으로 모아 볼 때, 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것이며, 이 때 투기성이 없었다는 것을 취득 및 양도경위와 이용실태등에 의하여 청구인이 입증하여야 할 것이다.
• 다. 이 건의 경우 청구인들은 쟁점토지를 89.7.14 취득하여 90.9.21 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지의 토지거래계약신청서 및 허가서에 의하면 청구인은 쟁점토지거래허가신청서에 쟁점토지의 양도계약서에 의하여 확인되는 649,900,000원을 기재하지 아니하고 76,393,000원을 기재하여 토지거래허가를 신청한 사실이 확인되고 있는 바 청구인의 쟁점토지 거래에 있어 투기성이 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인의 사업자등록증, 공장설치신고서 및 청원군수의 공장설치신고서 반려공문에 의하면 청구인은 80.4.20 OO콘크리트의 상호로 충청북도 괴산군 OO읍 OO리 OOOOO에서 시멘트제품 제조업을 하여 오던중 89.7.14 쟁점토지를 취득한 직후인 89년8월 쟁점토지상에 위 콘크리트공장의 이전을 위한 공장설치신고서를 충청북도 청원군수에게 제출하였으나 89.10.19자로 위 신고서를 반려받은 사실이 확인되며, 둘째 위 공장설치신고서 및 청원군수의 공장설치신고서 검토조서에 의하면 청구인은 경지 및 산림보전지역인 쟁점토지상에 시멘트블록 제조공장설치를 위한 공장설치신고를 하였던 바, 청원군수는 국토이용관리법상 쟁점토지상에 시멘트블록, 시멘트벽돌 및 시멘트기와 이외 시설은 불가능하며, 또한 산림법상 제한사항은 없으나 묘지이전에 대한 허가도 동의서 징구시 산림훼손허가가 가능하지만 첨부확인서를 인정할 수 없다는 이유로 위 공장설치신고서를 반려한 사실이 확인되며, 셋째, 쟁점토지의 취득동기에 대하여 청구인은 OO콘크리트 공장의 진입로인 OO읍 OO리 OOO의 하천제방이 청구인 소유 차량통행으로 붕괴우려가 있고 주민 및 인근 경작자의 항의가 있어 공장이전을 시도한 것이라고 주장하면서 그 증빙으로서 충청북도 OO출장소장의 하천제방 원상복구조치공문을 제시하고 있고, 위 공문에 의하면 청구인은 위 콘크리트제품 생산공장의 진입로 사용에 있어 당초 허가신청에 의한 진입로를 개설 사용치 아니하고 OO읍 OO리 OOOOO 내의 하천제방(L=496M)을 진입로로 사용함에 따라 제방의 손괴는 물론 인근 경작자 및 주민들의 통행에 불편을 주어 민원의 대상이 되고 있다고 하여 당초 공장설립 허가당시의 진입로를 사용토록 한 것과 제방도로 사용에 따른 파손부위를 조속한 시일내에 완전 원상복구할 것을 지시받은 사실이 확인되고 있어 청구인의 위 해명을 뒷받침하고 있는 점등을 종합하면 청구인은 그가 경영하는 위 OO리 OOO 소재 시멘트제품 제조공장 운영에 있어 인근주민 및 관련관청으로부터 인근 하천제방사용에 대한 시정 및 시정촉구지시를 받게 되자 위 공장이전을 위하여 쟁점토지를 취득한 후 동 지상에 공장설치신고를 하였으나 동 공장설치신고서가 반려됨에 따라 공장설치 부지로 사용할 수 없게 된 쟁점토지를 부득이 처분하게 된 것이라고 할 것이며, 청구인이 쟁점토지의 양도허가신청에 있어 계약예정금액을 낮추어 신고한 것은 청구인이 국토이용관리법 소정의 절차에 의거 실지거래가액으로 관계기관에 신고하고자 하여도 동 법에 적법한 기준가액을 초과하여 신고할 경우 이를 받아주지 않으므로 부득이 가액을 낮추어 검인계약서를 작성·신고하게 된 것임이 현재의 부동산거래신고제 운영의 실상으로 인정된다고 할 것이므로 청구인의 쟁점토지 양도는 공장설치용 토지로 취득하였다가 이것이 불가능하게 됨에 따라 부득이 양도한 것이므로 정상적인 경제행위로서 투기성이 있다고 판단되지 아니한다(국심 88부1212, 89서17, 91서231 동지).
• 라. 위와 같은 관련사실을 종합하여 볼 때, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.