쟁점토지 취득시 지상건물을 철거하면서 동건물 임차인들에게 지급한 보상금을 필요경비(취득부대비용)로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

1. 청주세무서장이 91.6.21 청구인에게 한 90년도 귀속분 양도소득세 883,643,420원 및 동 방위세 176,728,680원의 부과처분은 별지기재 토지의 양도가액 및 취득가액 모두를 기준시가(개별공시지가)에 의한 가액으로 하여 (단, 충청북도 청주시 OO로 OO OOOOOO 606㎡중 230.8㎡의 지분양도에 대한 취득가액은 90.3.5 위 OOOOOO에 합병되기 이전의 구지번인 같은곳 OOOOOO 130.6㎡, OOOOOO 53.9㎡, OOOOOO 46.3㎡, OOOOOO 375.2㎡에 대한 각 필지별 취득가액에 606분의 230.8을 곱하여 산정된 금액을 모두 합한 금액을 취득가액으로 함) 양도차익을 계산, 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원 처분 개요 청구인은 충청북도 청주시 OO로 OO OOOOOO 대지 375.2㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 75.9.12 취득하고, 같은곳 OOOOOO 대지 130.6㎡·OOOOOO 대지 53.9㎡·OOOOOO 대지 46.3㎡(이상 3필지 230.8㎡를 이하 “쟁점②토지”라 한다)를 89.6.15～89.8.23 사이에 취득하고, 같은곳 OOOOOO 대지 100.5㎡·OOOOOOO 대지 142.5㎡·OOOOOO 대지 190.1㎡·OOOOOO 대지 153.3㎡·OOOOOO 대지 109.8㎡(이상 5필지 696.2㎡를 이하 “쟁점③토지”라 한다)를 89.9.6～89.12.29 사이에 취득하여 90.3.5 위 쟁점②토지를 위 쟁점①토지에 합병(OOOOOO 대지 606㎡)하였다. 청구인은 90.12.14 청구외 주식회사 OO백화점에게 쟁점토지를 일부 양도하고 91.1.31 양도소득세 예정신고를 하면서 그 양도대상토지를 쟁점②토지 230.8㎡(등기부상으로는 90.3.5 쟁점①토지에 합병되었으므로 OOOOOO 606㎡중 지분 230.8㎡를 양도한 것으로 되어 있음)와 쟁점③토지 696.2㎡ 합계 927㎡를 양도한 것으로 하고, 그 취득 및 양도가액은 실지거래가액(취득가액 4,427,500,000원, 양도가액 4,613,555,650원)으로 하여 양도차익 186,055,650원이 발생된 것으로 신고하였다. 처분청은 청구인과 쟁점토지의 매수자인 위 주식회사 OO백화점과는 소득세법상 특수관계자(청구인이 위 회사 발행주식의 75%소유)에 해당되고, 쟁점토지를 시가에 미달하게 양도하였음을 이유로 소득세법 제55조 제1항의 규정에 의해 부당행위계산 부인하여 쟁점토지의 양도가액은 감정가액인 5,466,600,000원으로 결정하고, 그 취득가액은 쟁점③토지의 경우는 청구인이 신고한 실지거래가액을 그대로 인정하고 쟁점①토지와 쟁점②토지가 합병되어 양도된 부분(OOOOOO 606㎡중 230.8㎡)은 청구인이 신고한 바와같은 구분양도(등기부상으로는 OOOOOO 606㎡중 230.8㎡를 지분양도한 것으로 되어 있으나, 실제로는 위 230.8㎡는 합병되기 이전토지인 쟁점②토지를 양도하였다는 청구주장임)로 보지 아니하고 합병토지 4필지의 지분양도로 보아 그 취득가액을 산정함에 있어 합병전 취득당시의 각필지별 취득가액에 606분의 230.8을 각각 곱하여 산출된 금액(쟁점②토지는 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준으로 하였고, 쟁점①토지는 77.1.1 현재의 기준시가를 기준으로 계산함)을 합산하여 총 취득가액을 3,892,522,292원으로 결정한 후 양도차익 1,574,077,708원에 해당하는 양도소득세 883,643,420원 및 동 방위세 176,728,680원을 91.6.21 청구인에게 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.8.19 심사청구를 거쳐 91.12.13 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

(1) 청구인은 이 건 특수관계자간의 거래라 하여 실지양도가액을 부인하고 쟁점토지에 대한 감정가액을 시가로 보아 이를 양도가액으로 결정하여 과세한 것인데 한국감정원 청주지점이 감정가액을 산정한 내용을 보면 청구인이 실제로 양도하지도 않은 쟁점①토지(대로변에 위치하고 있어 다른 필지에 비하여 고가임)를 포함한 6필지를 필지별 개별가격을 무시하고 일괄감정(㎡당 모두 6,000,000원으로 평가함)한 결과 쟁점토지 가액이 전체적으로 고평가 되었으므로 동 금액을 시가로 보아 양도가액으로 결정한 것은 부당하며, 취득가액 산정에 있어서도 처분청은 쟁점③토지의 경우는 청구인이 신고한 실지취득가액을 인정하고 쟁점①토지와 쟁점②토지의 경우는 합병한 후 지분으로 양도하였다 하여 각 필지별(합병전 OOOOOO외 3필지)취득가액에 606분의 230.8을 곱하여 각각 산출된 금액(쟁점①토지의 경우는 77.1.1 현재의 기준시가로 평가함)을 전부 합한 금액을 취득가액으로 결정하였으나 위에서 주장한 바와같이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 경우 합병하여 양도하였다 하더라도 쟁점①토지는 실제로 양도한 것이 아니고 쟁점②토지 해당분만 구분하여 양도한 것이므로(92.2.10 쟁점②토지 해당분을 다시 분할등기하여 원상회복함) 쟁점①토지는 취득가액계산 대상에서 제외시켜야 하며, 쟁점②토지 및 쟁점③토지의 취득시 동 토지위에 있었던 상가건물을 철거하면서 임차인들에게 보상한 화해비용 150,000,000원의 경우도 취득부대 비용으로 인정하여 주어야 한다는 주장이다.

(2) 국세청장은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 주식회사 OO백화점에게 양도한 가액을 보면 감정가액(시가)보다 현저히 낮은 것으로 나타나고 있어 청구인의 신고내용을 부인하고 감정가액을 시가로 보아 이를 양도가액으로 결정한 것은 정당하며, 취득가액계산에 있어서도 청구인은 쟁점①토지를 양도한 것이 아니므로 이를 제외한 나머지 부분(쟁점②토지 및 쟁점③토지)에 대하여만 계산대상으로 하여야 한다는 주장이나, 90.12.14 양도당시 이전에 이미 쟁점①토지와 쟁점②토지가 합병되어 양도된 것이므로 동 합병토지의 경우 각 필지별 취득가액에 양도지분이 차지하는 비율(606분의 230.8)에 따라 계산된 금액을 취득가액으로 결정한 당초 처분은 잘못이 없으며, 또한 쟁점토지상에 있었던 건물의 임차인(입주자)에게 건물철거시 지급한 보상금(150,000,000원)의 경우 소득세법상 필요경비로 인정하여 줄 수 있는 비용이 아니므로 이부분 청구주장도 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 청구인과 특수관계자인 주시회사 OO백화점간의 거래에 있어서 쟁점토지의 실지양도가액이 감정가액보다 낮다는 이유로 동 실지 양도가액을 부인하고 감정가액을 시가로 보아 과세할 수 있는지 여부 및 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 취득시에는 개별필지로 취득하여 합병한 후 양도시에는 지분으로 일부 양도한 경우에 그 취득가액산정을 어떻게 할 것인지 여부(이하 쟁점“가”라 한다)와 쟁점토지 취득시 지상건물을 철거하면서 동건물 임차인들에게 지급한 보상금을 필요경비(취득부대비용)로 인정할 수 있는지 여부(이하 쟁점“나”라 한다)에 다툼이 있다.

(1) 쟁점 “가”에 대하여 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제55조 제1항에서 “정부는 부동산소득, 사업소득, 기타소득, 양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있고 같은법시행령 제170조 제8항에서는 “제111조 각호에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제111조 제1항에『법 제55조에서 “특수관계있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는자를 말한다』고 규정하면서 그 제1호에 당해소득자 또는 그 배우자의 친족, 그 제5호에 당해소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인을 열거하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 첫째, 처분청에서 쟁점토지의 시가로 인정한 감정가액의 산정내용을 보면, 한국감정원 청구지점의 90.10.22자 평가서에서 쟁점①②③토지 모두를 각 필지별 구분없이 ㎡당 6,000,000원으로 평가한 것으로 되어있고 쟁점토지에 대한 감정평가를 한 이유는 대출목적 담보감정인 것으로 나타나고 있으며, 반면에 90.1.1 현재의 쟁점토지 개별공시지가의 경우는 각 필지별로 그 위치에 따라 ㎡당 2,000,000원～5,000,000원으로 각각 다른 가격으로 나타나고 있고, 청구인과 주식회사 OO백화점간에 거래한 실지양도가액의 경우도 각 필지별로 ㎡당 3,900,000원～5,300,000원으로 달리 나타나고 있다. 이와같이 위 감정가액의 경우 각 필지의 위치등 개별성향을 전혀 고려하지 않고 담보목적을 위하여 일괄감정한 경우이어서 각 필지별로 그 당시의 시가를 정확히 반O한 것으로 보기는 어렵다 하겠다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 특수관계자인 주식회사 OO백화점에게 양도하면서 거래가액을 4,613,555,650원으로 하였는데 그 거래가액 평가에 대한 객관적인 증빙등이 없어 이는 적정한 시가에 의한 거래라 할 수 없고, 또한 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액 4,427,500,000원의 경우도 동금액대로 거래가 실제로 이루어 졌는지 여부가 분명히 나타나고 있지 않다. 셋째, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합병하여 등기부상으로는 전체 606㎡중 230.8㎡를 지분으로 양도한 것으로 나타나고 있으나, 실제로는 쟁점②토지만을 구분하여 양도한 것이므로 취득가액 산정에 있어 쟁점①토지를 제외시켜야 한다는 주장이나, 지분양도 또는 구분양도의 구별은 특별한 사정이 없는한 양도당시의 공부상에 나타난 현황에 의할 수 밖에 없는 것이고 청구주장을 타당성 있는 것으로 인정할 만한 구체적인 입증이 없다. 따라서 처분청이 위 합병토지의 경우 일부 지분양도로 보아 그 취득가액을 각 필지별로 구분하여 계산한 것은 잘못이 없는 것으로 보여진다.(국세청예규 재일 01254-897, 91.4.8 같은뜻임) 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지에 대한 위 감정가액의 경우 개별필지의 위치등 성향을 고려함이 없이 담보감정목적으로 일괄감정평가한 것으로서 동 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다 하겠으며, 청구인이 주장하는 취득 및 양도시의 실지거래가액도 특수관계 없는 일반인들간에 통상적으로 거래되는 시가로 볼 수 없다고 판단된다. 그러하다면, 이 건 특수관계자간의 거래라 하더라도 쟁점토지의 시가를 알 수 없고 또한 실지거래가액을 인정하기 어려운 경우이므로 양도소득세를 과세함에 있어 그 취득가액 및 양도가액 모두를 기준시가(개별공시지가)에 의한 가액으로 양도차익을 계산하여 과세함이 타당하다 할 것이다.

(2) 쟁점 “나”에 대하여 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지상에 있던 건물을 철거하기 위하여 그 건물에 입주하였던 임차인들에게 지급한 보상금 150,000,000원을 취득부대비용으로 인정하여 달라는 주장이나, 양도소득세를 실지거래가액으로 산정할 경우 양도자산의 필요경비는 소득세법 제45조 제1항의 규정과 동법시행령 제94조 제1항 내지 제4항의 규정 및 동법시행규칙 제47조 제1항의 규정에 열거된 항목에 한하여 인정되는 것인 바, 이 건의 경우처럼 건물철거보상금 지급은 이에 해당하지 않으므로 이를 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 양도토지 지 번 면적 청주시 OO로 OO OOOO 100.5㎡ 〃 OOOOO 142.5㎡ 〃 OOOO 190.1㎡ 〃 OOOO 153.3㎡ 〃 OOOO 109.8㎡ 〃 OOOO 606㎡ 지분 230.8㎡ 계 927㎡