매매계약체결시 계약금 상당액을 대여한 자를 미등기전매자로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문]

1. 마포세무서장이 92.7.17 청구인에게 과세한 88년 과세기간 분 양도소득세 58,237,200원 및 동 방위세 11,647,480원은 “별 지”기재의 토지 면적 합계 793.392㎡에 대한 양도차익을 제외 하여 이를 경정하고,

2. 같은날 청구인에게 과세한 89년 과세기간분 양도소득세 9,609,070원 및 동 방위세 1,921,810원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구외 OOO, OOO, OOO 소유의 서울시 강서구 OO동 OOOO 소재 답 9,881㎡에서 분할된 OOOO, O, O, O, O등 5필지(각 660㎡)면적합계 3,300㎡와 같은곳 OOOO, O, O 소재 토지중 위 3인 소유지분의 답 1,438㎡가 88.9.30과 88.12.27부터 89.5.11사이에 각각 청구외 OOO외 10인과 청구외 OOO외 17인에게 부동산등기부상 소유권이전등기가 경료된 사실이 있다. 처분청은 청구인이 위 토지를 위 OOO등으로 부터 취득하여 미등기 전매한 것으로 인정하여 92.7.17 청구인에게 88년 과세기간분 양도소득세 58,237,200원 및 동 방위세 11,647,480원, 89년 과세기간분 양도소득세 9,609,070원 및 동 방위세 1,921,810원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.9 심사청구를 거쳐 92.12.7 이건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가) 청구인 주장 청구인은 위 토지를 미등기 전매한 자가 청구외 OOO이고, 청구인은 위 OOO에게 위 토지의 매매계약체결시 계약금 상당액을 대여했을 뿐 위 토지를 취득하여 미등기전매한 사실이 없다고 주장하며, 만약 청구인을 미등기 전매자로 인정하여 과세하는 경우에도 청구인 소유지분을 11분의 1로 하거나, 미등기 전매한 토지면적을 3,300㎡로 하여 과세하여야 한다고 주장한다.
• 나) 국세청장 의견 처분청이 제출한 위 토지의 매매계약서 기재내용과 위 토지의 양도자 OOO 및 중개인 OOO이 당초 조사과정에서 진술한 내용에 의하면 청구인이 위 토지를 취득한 후 미등기상태에서 전매한 사실이 확인되므로 청구인에게 이건 과세한 처분이 정당하며, 처분청이 제시한 위 매매계약서 단서조항을 보면, 매도인은 매수인이 지정하는 10명에게 인감증명을 교부하기로 약정되어 있고 구체적인 매수인 명단은 첨부되어 있지 아니한 바, 이는 위 “외 10인”이 당초부터 위 토지를 공동으로 취득하기 위한 매수자들이 아니고, 단지 청구인이 단독으로 위 토지를 취득한 후 미등기전매를 하기 위한 행위로 인정되므로 청구인이 위 토지중 11분의 1만을 취득하여 양도한 것으로도 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 위 토지를 미등기전매한 자가 청구외 OOO이고 청구인은 단지 자금만을 대여한 것인지 여부(주위적 청구)와 청구인이 미등기전매한 것으로 인정되는 경우 양도한 토지의 면적이 4,738㎡인지 아니면 3,300㎡인지(예지적 청구)를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

• 가) 주위적 청구에 대하여 위 토지의 매매계약서에 매수인이 “OOO외 11인”으로 기재되면서 청구인의 청구인감이 날인되어 있어 청구인이 위 토지의 매수인으로 되어 있는 점과 위 계약서의 계약조항 단서에 “매도인은 매수인(청구인)이 지정하는 10명에게 인감증명을 교부키로 한다”고 약정되어 있는 점에는 다툼이 없다. 처분청이 이건 매매계약서및 관계당사자의 진술등 객관성있는 자료를 제시하여 청구인이 매수자임을 밝히고 있음에도 청구인은 아무런 반증자료도 제시하지 아니하면서 막연히 위 토지의 매매계약금만을 청구외 OOO에게 대여하였다고 주장하는 바, 첫째, 위 토지를 매도한 청구외 OOO은 당초 세무공무원과의 문답에서 매수자인 계약당사자가 청구인(OOO)임을 진술한 바 있고, 그 후 92.4.13의 확인서에서도 같은 내용을 재확인하고 있고, 둘째, 위 토지를 중개한 청구외 OOO도 청구인이 위 토지의 매수인임을 진술한 바 있으며, 셋째, 청구인은 위 토지의 실질적인 미등기전매자가 청구외 OOO이라고 주장하나, 위 OOO은 현재 도피중에 있는 자로서 위 토지의 매수자로 볼 수 있는 구체적인 입증자료가 전혀 없는 점등 위의 사실로 미루어 볼 때 청구인이 위 토지의 실질적인 매수자로서 자기 자금으로 취득한 후 이를 미등기 전매한 것으로 인정된다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인에게 양도소득세 납부의무가 있다고 본 것은 적법타당하다.
• 나) 예비적 청구에 대하여

① 청구인은 위 토지 매매계약서상 매수인으로 “OOO외 11인”으로 기재되어 있는 점을 들어 위 토지중 청구인의 소유지분이 11분의 1에 불과하므로 당해지분에 해당하는 양도소득세만을 청구인에게 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인을 제외한 매수인 10인은 매매계약 체결당시에 실재하는 매매계약당사자로 볼 수 있는 증거가 없는 반면에 이는 청구인이 위 토지를 미등기 전매하면서 자기명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하고, 청구인으로부터 매수한 자에게 직접 소유권이전등기를 경료하여 미등기 전매행위를 하기 위한 것으로 보이는 바, 청구인이 위 토지중 11분의 1지분만을 매수한 것으로 볼 수 있는 아무런 증거도 없으므로 이 부분 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들일 수 없다 할 것이다.

② 다음, 청구인이 미등기전매한 토지의 면적이 얼마인지를 살펴보면, 청구외 OOO과 청구인은 88.8.6 서울특별시 강서구 OO동 OOOO 소재 답 2,290평을 매매하기로 하는 매매계약을 체결하였으나, 청구인의 자금사정으로 같은달 9일 위 토지의 매매면적을 1,855평 매매대금 324,000,000원(평당 약 175,000원)으로 변경합의한 바 있으며, 이 것도 청구인의 자금사정으로 그 이행이 곤란하게 되어 같은달(일자미상)에 매매면적을 998평(3,300㎡) 매매대금을 174,650,000원(평당 175,000원)으로 변경하여 최종 합의한 후 그대로 이행된 사실이 당초 이 건을 조사한 서울지방국세청장이 청구인에게 이 건 과세처분을 하면서 청구외 OOO을 국토이용관리법 위반혐의로 서울지방검찰청에 고발하여 서울지방검찰청이 수사한 불기소 사건기록(92년 형제46602호, 92.7.30) 및 그에 관련한 청구외 OOO의 92.6.4 진술서, 같은달 5일 및 26일 등 2차례에 걸친 피의자 신문조서에 의하여 확인되는 바, 사실이 이러하다면 청구인이 88년중에 미등기전매한 토지는 서울특별시 강서구 OO동 OOOO에서 분할된 같은곳 OOOO, O, O, O, O 등 5필지 (각 660㎡) 면적합계 3,300㎡이고, 나머지 토지 면적합계 1,438㎡(같은곳 OOOO, OOOO, OOOO의 각 지분)는 위 OOO이 청구외 OOOㆍOOO에게 양도한 것인 바, 처분청등이 위 OOO·OOO에 대하여 조사하여 88년 및 89년 과세기간분 양도소득세를 과세할 수 있는 것은 별론으로 하고 이 건에 있어서 청구인이 미등기전매한 토지 면적은 88년중에 양도한 위 토지 5필지 면적합계 3,300㎡라 할 것이다.

③ 따라서, 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. “별지” 88년중 미등기전매 토지 제외분 단위(면적: ㎡, 가액: 원) 지목 면 적 양도일 양도가액 강서구 OO동 OOOO 답 99.174 88.12.27 7,000,000 ″ ″ ″ 99.174 ″ 7,000,000 ″ ″ ″ 99.174 ″ 5,200,000 ″ OOOO ″ 99.174 88.12.30 5,200,000 ″ ″ ″ 99.174 ″ 9,000,000 ″ ″ ″ 99.174 ″ 9,000,000 ″ OOOO ″ 99.174 88.12.27 5,100,000 ″ ″ ″ 99.174 ″ 8,500,000 합 계 793.392 56,000,000