쟁점 1 부동산의 실지양도 가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 241.1㎡(이하 쟁점 1 부동산이라 한다)를 88.4.20 취득하여 88.8.10 양도하였으며, 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 토지 549.8㎡를 88.9.30 취득하여 동지상에 4층 건물 1305.72㎡ (1～3층 근린생활시설 4층주택)을 신축하고 89.5.30 보존등기한 후 89.6.7 위 토지 및 건물 (이하 쟁점 2 부동산이라 한다)을 OOO에게 950,000,000원에 양도하였다.
• 나. 처분청은 위 OO동 토지양도에 대하여 취득후 1년이내에 양도한 단기 거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하되 취득가액은 전 소유자 OOO의 확인가액 115,000,000원으로 하고 양도가액은 양수인 OOO의 확인가액 195,000,000원으로 하여 92.7.16 양도소득세 43,983,360원 및 동 방위세 9,158,940원을 부과하였으며 위 OO동 OOOOO 지상 신축건물등의 양도에 관하여는 이를 부동산매매업에 의한 건물신축양도로 보고 양도가액을 OOO의 처 OOO의 확인가액인 950,000,000원으로 한뒤 건물분 양도에 대하여는 위 같은날짜로 89.1기분 부가가치세 71,902,700원을 부과하고 토지 및 건물의 양도에 대하여는 부동산매매업의 소득표준율을 적용하여 위 같은 날짜로 89년귀속 종합소득세 69,946,450원 및 동 방위세 13,732,830원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.8 심사청구를 거쳐 92.11.30 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청이 쟁점 1 부동산의 실지양도가액으로 인정한 양수인 OOO의 확인 양도가액은 195,000,000원이나 청구인은 쟁점의 토지인 위 OO동 토지상에 건물을 신축하다가 자금압박으로 부득이 이를 건축중에 양도한 것으로서 위 양도가액에는 토지가격 뿐만아니라 건축중인 건물가격도 포함되어 있어 토지가격 자체만을 알 수 없고 따라서 토지만의 양도가액자체는 불분명한 것이므로 이를 취득가액에 의하여 환산한 가액으로 하여야 하며, 또한 처분청이 부동산매매업으로 인정하여 과세한 쟁점 2 부동산은 청구인이 이 건 OO동 건물 신축 토지인 OO동 OOOOO 인근 토지인 OO동 OOOOO에 거주하다가 위 OO동 OOOOO으로 주거이전할 목적으로 위 토지를 취득하여 상가주택을 신축하였으나 위 신축으로 인한 자금사정이 약화되어 부득이 이를 팔고 현거주지로 이전하였으므로 위 OO동 OOOOO 지상의 상가주택 신축양도는 부동산 매매업의 일환으로 이루어진 것이 아니고 거주이전의 목적으로 신축하였다가 자금사정으로 부득이 양도한 것이므로 이에 대하여는 부동산매매업으로 인정하여 과세할 것이 아니고 단순한 토지 및 건물의 양도로 보아 양도소득세를 부과하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점 1 부동산의 양수인인 OOO은 ’92.4.8 에는 쟁점 1 부동산을 195,000,000원에 취득하였다고 확인하고, 청구인에게는 92.8.28 자로 위 확인내용은 처분청의 조사공무원이 제시한 가액을 확인한 것으로서 정확한 가액이 얼마인지 모른다고 확인하고 있으나 처분청의 당초 조사시 확인내용이 조사공무원의 강압에 의하여 사실과 달리 작성되었다고 볼 수 없으므로 OOO의 92.4.8자 확인서를 근거로 하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없으며 쟁점 2 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지를 보면, 청구인은 쟁점 2 부동산중 토지를 88.9.30 취득하여 지상에 상가주택을 신축하여 89.5.30 준공하고 89.6.8 양도하였는 바, 청구인은 위 상가주택을 사업상의 목적이 아닌 거주이전 목적으로 신축하였으나 채무로 인하여 부득이 양도하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 아무런 거증을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 쟁점 2 부동산을 신축하여 준공한후 단기간 내에 양도한 사실에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 수익을 목적으로 신축하여 양도한 것으로 볼 수 밖에 없다할 것이므로 청구주장 이유없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은

① 쟁점 1 부동산의 실지양도 가액이 확인되는지 여부.

② 쟁점 2 부동산의 건물신축양도가 부동산매매업으로 인한 것인지 여부에 있다고 하겠다.

• 나. 쟁점 ①에 대하여 본다. 먼저, 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이의 부수건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기행위로 인정한 때라고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있는 바, 청구인은 쟁점 1 부동산을 88.4.20 취득하고 88.8.10 양도하여 그 취득후 1년이내에 양도하였으며 쟁점 1 부동산의 실지취득가액이 전소유자 OOO의 확인가액인 115,000,000원임은 청구인도 이를 인정하고 있어 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하여야 할 것인 바 쟁점 1 부동산의 실지양도가액이 처분청이 인정한 양수인 OOO의 확인가액인 195,000,000원인지 또는 불분명한 것인지 여부에 대하여 본다. 쟁점 1 부동산의 양수인인 OOO은 당초 서울지방국세청의 조사시 작성한 확인서에서 쟁점 1 부동산 대지 239.2㎡의 매매금액이 195,000,000원이라고 확인하였으며, 관할 구청인 송파구청장의 건축주 명의변경 신고서 및 중간검사필증에 의하면 청구인은 쟁점 1 부동산 지상에 근린생활시설 및 주택의 건물을 88.5.12 신축허가 받아 88년 5월 착공하여 88년 7월 중간검사를 받은 후 88.8.29 쟁점 1 부동산 지상에 신축하는 건물의 건축주명의를 청구인에서 OOO으로 변경하였음이 확인되고, 이 건 쟁점 1 부동산은 88.8.10 청구인으로부터 OOO에게로 양도된 사실을 종합하여 보면 청구인의 쟁점 1 부동산의 양도당시 그 토지상에는 신축중인 건물이 있어 토지와 건물이 함께 양도되었다고 할 것이고 그 당시 신축중인 건물의 기성고와 동공사금액이 구체적으로 확인되지 아니하고 있는 바, 당심에 제출한 확인서에서 OOO은 쟁점 1 부동산의 취득당시 그 토지상에는 신축중이던 건물이 있었으며 그 토지대금만 195,000,000원 이라고 확인한 것은 아니라고 번복하여 확인하고 있기는 하나, 당초 OOO은 쟁점 1 부동산의 매매금액을 195,000,000원으로 확인하면서 이를 토지대금으로 확인하였으며 쟁점 1 부동산 양도시 소개인인 OOO의 확인서에는 쟁점 1 부동산 양도당시 건축중인 건축물 150평 정도가 있어 이 건축물까지 포함하여 260,000,000원에 매매되었다고 확인하고 있는 것으로 되어 있는점을 종합하여 보면 쟁점 1부동산의 양도시 토지 및 건축중인 건축물의 합계 양도금액은 260,000,000원이고 양수인이 당초 확인서에서 확인한 금액 195,000,000원은 그 중 토지인 쟁점 1부동산만의 실지양도가액을 확인한 것으로 보여지므로 이부분에 관한 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

• 다. 쟁점 ② 에 대하여 본다. 청구인이 신축하여 양도한 쟁점주택이 부가가치세의 과세대상이 되는지 여부에 관하여 본다. 관련법령인 부가가치세법 제1조, 제2조 및 동 법시행령 제2조에 의하면 영리의 목적유무에 불구하고 사업상 독립하여 재화 또는 용역을 공급한 자는 그 용역등의 공급에 대하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는 바, 동 규정에 의한 부가가치세의 납세의무자는 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자로서 이 경우 “독립적”이라는 의미는 기업실체로서의 독립 즉 가계와 분리된 사업활동 단위로서 독립과 자본조달에의 자주성 즉 경제적 독립을 의미하고, “사업성”은 부가가치를 창출해낼 수 있는 사업형태를 갖추고 계속, 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 것을 말하며 그 구체적인 판단은 그 행위가 사업 목적 또는 사업상의 목적으로 할 것을 전제로 하여 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것으로 해석되고 있으므로 부가가치세의 납부의무가 있는 “사업상 독립하여 재화 또는 용역을 공급하는 자”라 함은 부가가치를 창출해 낼수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자로 풀이하여야 할 것이어서 과세대상이 되는 재화 또는 용역의 공급이라 하더라도 그러한 사업에서 생산해 내지 않은 재화나 용역 및 사업과 관련 없는 단순한 재화 또는 용역의 공급은 과세대상이 되지 않는 것이고(대법원 86누 489, 87.3.24 동지임) 거주자가 거주이전 목적으로 주택 1동을 신축하였다가 그후 이를 양도하였다 하더라도 부득이한 사유로 인하여 양도하는 경우에는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 것으로 볼 수 없기 때문에 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이라고 할 것이므로(부가 1265-2959, 82.11.23 동지임) 이러한 관점에서 청구인의 쟁점주택 신축양도가 부가가치세 과세의 전제가 되는 사업상 독립적으로 이루어진 것인지 여부에 관하여 보면, 첫째, 청구인은 쟁점 2 부동산을 건물신축목적으로 88.9.30 취득하여 그 직후에 동지상에 지하 1층 지상 4층의 상가주택을 신축하고 89.5.30 건물 보존등기를 한후 89.6.8 양수인 OOO에게 양도한 사실이 토지 및 건물등기부등본에 의하여 확인되며, 둘째, 청구인은 71년경 이혼한 당시 47세의 이혼녀로서 세대주이며, 청구인은 이건 OO동 OOOOO 토지 인근인 OO동 OOOOO에서 5년간 거주하다가 집이 좁아 거주이전의 목적으로 이건 OO동 OOOOO 토지를 취득하여 상가주택을 신축하였으나 건축비 과다로 인한 자금부담 압박으로 부득이 양도한 것이지 신축판매를 위하여 양도한 것은 아니라고 해명하면서 경위서를 제출하고 있고 셋째, 청구인은 쟁점 2 부동산의 신축과 관련한 그 건축비의 구체적인 소요액 및 차입한 사채등의 내역을 제시하지 못하고 있고 국세청의 전산자료 및 등기부등본등에 의하면 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 토지를 취득하여 상가 주택건물을 신축하다가 양도하였으며 곧이어 OO동 OOOOO 토지를 취득하여 이건 신축양도 건물인 쟁점 2 부동산을 89.5.30 신축하여 양도하였고, 위 같은구 OO동 OOOO 지상에 91.8.29 신축하여 현재 거주중인 4층 건물의 상가주택도 청구인이 직접 그 대지를 89.10.11 취득하여 그 지상에 신축한 것인점등을 종합하면 청구인은 쟁점 2 부동산의 건물을 신축하여 매매할 목적으로 그 부지를 취득하여 그 지상에 위 건물을 신축한 뒤 부동산매매업의 일환으로 이를 양수인 OOO에게 양도한 것이라고 판단되므로 처분청이 청구인의 쟁점 2 부동산의 건물신축양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세등을 과세한 당초처분은 정당하고 이에 반하는 청구인의 이 부분에 관한 주장은 이유없다고 하겠다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.