[참조결정] 국심1989서2337
[주 문]
1. 도봉세무서장이 92.6.16 청구인에게 한 89년도 귀속분 종합 소득세 231,147,380원 및 동 방위세 49,034,040원의 부과처분 은 경기도 포천군 관인면 OO리 OOOOO, 전 1,595평 과 같은곳 OOOOO, 임야 30평의 부동산은 종합소득세 과 세대상에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 아래와 같이 부동산을 57.11월～88.9월 기간중 경기도 포천군 관인면 OO리 OOO외 28필지의 토지를 취득하여 87.3월～91.5월 기간동안 74필지의 토지를 양도(위 취득토지중 수원시 O동 OOOOO 소재 토지는 72필지로 분할하여 그중 46필지 양도)한 후 해당 양도소득세를 신고 납부하였다. 구분 소 재 지 지목 면적(평) 취 득 일 양 도 일 ㉮ 경기도 포천군 관인면 OO리 OOO 경기도 포천군 관인면 OO리 OOO 전 임야 1,595 30 57.11.13 〃 89.5.29 〃 ㉯ 서울 도봉구 OO동 OOOO, O, O 서울 도봉구 OO동 OOOOO, O, O 서울 도봉구 OO동 OOO, OOOOO 답 답 답 1,054.2 341.5 255.5 87.12.21 86.6.27 〃 91.5.30 88.8.30 89.1.21 ㉰ 강원 원주시 OO동 O OOOO, O 경기 OO군 벽제읍 OO리 OOOOO, O 인천 서구 OO동 OOOOO 목장 용지 답 대 1,003.6 178.04 126 88.9.1 85.8.23 84.5.15 90.6.21 87.3～88.6 88.3.25 경기 OO군 원당읍 OO리 OOOOOOOO 경기 OO군 지도읍 OO리 OOOOO, OO, OO 서울 성북구 OO동 OOOOOOO 경기 수원시 O동 OOOOOO외 45필지 대 대 대 (건물) 대 405.3 254.3 75 (11.9) 2,798.4 ×¾ 87.2.11 84.5.25 85.3.29 84.11.6 88.7.15 88.9.18 90.8.10 87～89 계 74필지 대 (건물) 7,417.24 (11.9) 처분청은 청구인이 취득·양도한 위 부동산(이하 “쟁점㉮㉯㉰토지”라 한다)거래의 경우 부동산매매업을 영위한 것에 해당된다 하여 92.6.16 실지거래가액으로 소득금액(매매차익)을 계산하여 종합소득세등을 결정고지 하였다. (단위: 원) 구 분 '87 '88 '89 '90 '91 종합소득세 방 위 세 3,850,070 851,610 232,978,430 51,102,760 231,147,380 49,034,040 124,134,630 26,545,910 1,799,686,530
• 청구인은 이에 불복하여 92.8.12 심사청구를 거쳐 92.11.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점 ㉮㉯㉰토지를 취득하여 양도한 후 해당 양도소득세를 성실히 신고납부하였는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하였으나, 쟁점㉮토지의 경우는 청구인이 상속을 받은 토지로서 32년간 소유하고 있다가 양도하였고, 쟁점㉯토지는 당초 OO전문대학(가칭 “OO전문대학”) 설립부지용으로 취득하였다가 서울특별시 교육위원회에게 학교용지로 수용되었으며, 쟁점㉰토지는 위 OO전문대학 설립에 따른 초지재배용, 육가공공장 신축부지용 및 가족묘지용도등으로 취득하였다가 도시계획법, 공업배치법등에 의거 초지재배와 공장신설등이 불가능하여 부득이하게 양도하였는 바, 이와같이 쟁점㉮㉯㉰토지는 청구인이 실수요목적으로 취득하였다가 부득이하게 양도하였으므로 이 건 경우 부동산매매업으로 볼 수 없으며,
(2) 이 건을 부동산매매업으로 본다 하더라도 쟁점㉰토지중 85.3.29 취득하여 90.8.10 양도한 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO 소재 대지와 건물의 취득가액 계산에 있어서 처분청은 매도자인 OOO가 사실과 다르게 작성해 준 확인서만을 근거로 하여 청구인의 실지취득가액인 75,000,000원과는 현격한 차이가 있는 45,000,000원을 취득가액으로 인정한 것은 부당하며,
(3) 쟁점㉰토지중 수원시 권선구 O동 소재 양도토지에 대하여 처분청은 소득금액을 실지거래가액으로 결정하면서 청구인이 84.11.6 동 토지를 취득한 이후에 지불한 취득세, 재산세, 합병비용, 중개수수료 및 수원시에 기부 채납한 도로의 취득원가를 필요경비로 인정하지 아니하였는 바, 이 건은 소득금액을 실지조사 결정한 것이므로 위 제비용을 필요경비로 인정하여야 하며, 설혹 관련증빙이 불비하여 제반필요경비를 계산하기가 곤란하다면 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호에 의하여 소득금액을 추계결정하여야 한다는 주장이다.
(1) 청구인의 부동산거래상황을 보면 87년부터 91년 사이에 부동산 취득이 29건, 양도가 74건으로서 매년 계속적, 반복적으로 매매행위가 있었음을 볼 때 이 건을 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하며,
(2) 청구인은 OOO로부터 취득한 부동산취득가액이 75,000,000원이라는 주장이나 이에대한 구체적인 입증자료의 제시가 없어 인정하기 어렵고 OOO로부터 처분청이 확인받은 가액(45,000,000원)을 취득가액으로 본 것은 잘못이 없으며,
(3) 청구인은 수원시 O동 소재 토지를 취득할때 소요된 비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나 이에 대한 구체적인 증빙자료의 제시가 없으므로 인정할 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점㉮㉯㉰토지 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부
② 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO 소재 부동산의 실지취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부
③ 수원시 권선구 O동 소재 양도토지에 대한 필요경비를 인정하여 줄 수 있는지 여부와 관련증빙이 불비하다고 볼 경우 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부
- 나. 쟁점①에 대하여 먼저 관련 볍규정을 보면 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조(금융, 보험업, 부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고, 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다(소득세법 기본통칙 2-4-8...20도 같은 뜻임)고 규정하고 있으며, 이에 관련된 대법원판례나 당심의 선결정례를 보면, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 이의 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수, 태양등에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은뜻임)는 견해를 취하고 있는 바, 이 경우 어느 개인의 부동산거래행위는 상속, 증여, 직접사용목적, 매매목적등 여러가지 이유로 인한 취득 및 양도행위가 있기 때문에 그 매매행위를 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 하더라도, 그중 특정부동산의 매매가 그 개인이 그 부동산을 매매할 목적으로 취득하지 아니하였고 부득이 양도하게된 사실이 명백히 확인된다면 그 특정부동산의 매매행위는 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득이라고 보기보다는 단순한 양도소득세의 과세대상이 된다고 보아야 할 것이다. 이러한 취지에서 쟁점 ㉮㉯㉰토지에 대한 취득 및 양도경위등에 관하여 살펴보면, 첫째, 쟁점㉮토지(경기도 포천군 관인면 OO리 토지)는 청구인이 57.11.13 소유권회복에 의하여 취득한 후 약 32년간 소유하다가 89.5.29 양도한 농지등으로서 청구인의 원적지 및 출생지와 동일 소재지에 있고 청구인이 제시하는 등기부등본, 호적등본, 족보사본 및 동 토지소재지에 거주하고 있는 주민 2명의 사실확인서등 증빙자료에 의거 이는 당초 청구인이 상속받은 토지였으나 6.25당시 등기부가 멸실되어 소유권을 회복시킨 것이라는 청구주장이 인정되고 청구인이 동 토지를 소유하고 있는 동안 분할이나 개발등의 개량·조성행위를 함이 없이 영농에 공하다가 양도한 것으로 나타나고 있는 바, 따라서 쟁점㉮토지 양도의 경우 그 취득경위나 이용실태, 소유기간등으로 미루어 볼 때 사업성을 가진 토지의 양도행위로는 보여지지 아니한다. 둘째, 쟁점㉯토지(OO동 OOOO, O, O 및 OOOOO, O, O)는 81.4.7 학교용지로 지정고시된 토지로서 청구인이 동 토지를 OO전문대학 신축부지용으로 86.6월～87.12월 기간중 취득하여 부득이하게 88.8월～91.5월 사이에 서울특별시교육위원회에 공공용지(학교용지)로 양도(협의양도)하였다는 주장인 바, 수도권지역에 전문대학을 신설하려면 사립학교법 제10조에 의하여 교육부장관의 설립허가를 받아야 하고 그 허가조건은 전문대학 설치기준령(대통령령으로서 교원, 교지, 교사등 시설에 관한 기준)과 수도권정비계획법에 적합하여야 하는데 청구인이 쟁점㉯토지를 취득하기 훨씬 이전인 84년부터 서울지역에서는 위 수도권정비계획법 시행령 제3조 및 제12조(인구집중 유발시설 건축제한)에 의해 그 신설이 제한되고 있고, 청구인이 쟁점㉯토지를 소유하고 있었던 기간동안 전문대학설립을 위한 노력으로 인정할만한 구체적인 사업추진실적(구체적인 설계나 학교설립허가신청등)이 없을 뿐만 아니라, 위와같이 용도가 제한된 토지를 청구인이 취득한지 불과 2～3년만에 협의양도한 점 등으로 미루어 볼 때 실수요목적으로 취득하였다가 부득이한 사유로 양도한 것으로는 인정되지 아니한다. 셋째, 쟁점㉰토지의 경우는 청구인이 당초부터 실수요목적으로 취득하였다고 인정할만한 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시가 없고, 특히 수원시 O동 소재 토지는 O동 OOOOOOO를 86년～88년 기간중 72필지로 분할하여 그 중 46필지를 87년～89년 기간중 양도한 점등으로 보면 매매차익을 얻을 목적으로 취득하였다가 양도한 것으로 인정된다. 위에서 살펴본 바와같이 청구인이 한 부동산거래는 그 규모와 횟수·태양등에 비추어 볼 때 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되어 전체적으로 부동산매매업에 해당되는 것으로 판단되며 다만, 쟁점㉮토지의 경우는 상속으로 취득하여 32년간 소유하면서 영농에 공하다가 양도한 점등으로 볼 때 부동산매매를 위한 사업과 관련하여 양도한 것으로는 보여지지 아니하므로 양도소득으로 보아 과세하여야 할 것으로 판단된다.
- 다. 쟁점②에 대하여 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO 소재 부동산(대지 75평, 건물 11.9평으로서 85.3.29 취득, 90.8.10 양도)의 실지취득가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 처분청에서 위 부동산의 취득가액을 45,000,000원으로 본 근거를 보면 당초 이 건 부동산매매업으로 과세하기 위하여 실지거래가액을 확인하는 과정에서 양도가액이 285,000,000원인 사실은 계약서등으로 그 가액이 확인(청구인도 다툼 없음)되었으나 취득가액에 대한 확인이 어려워 청구인에게 위 부동산을 양도한 청구외 OOO로부터 그 거래가액을 확인받아 그 실지취득가액을 45,000,000원으로 결정하였음이 처분청이 제출한 자료에 의해 확인된다. 둘째, 청구인은 위 부동산의 실지취득가액이 75,000,000원이라고만 막연히 주장하고 있고 청구주장을 신빙성 있는 것으로 인정할만한 매매계약서, 금융자료등 구체적인 증빙자료는 전혀 제시하지 못하고 있다. 위와같이 청구인이 주장하는 위 부동산의 실지취득가액에 대한 입증이 없는 이 건의 경우 처분청이 청구인의 거래상대방으로부터 확인받은 가액인 45,000,000원을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 쟁점③에 대하여 수원시 O동 소재 양도토지에 대한 필요경비 인정여부와 소득금액을 추계결정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 위 토지를 취득하여 분할·양도하는 과정에서 공과금, 분할·합병비용 및 중개수수료등 필요경비가 소요되었다는 주장을 하고 있어 당심에서 위 사실을 입증하는 증빙자료의 제시를 요구(국심46830-795, 93.3.26)하였으나, 청구인은 동 관련자료를 제시하지 아니하고 있다. 둘째, 청구인은 위와같이 필요경비 관련자료를 제시하지 아니하면서 이 건 경우 관련증빙이 불비한 경우이므로 소득금액을 계산함에 있어 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호에 의하여 추계조사결정하여야 한다는 주장이나, 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우에 관하여 정하고 있는 소득세법 제120조 제1항 및 동법시행령 제169조 제1항 제1호에서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”라고 규정하고 있는 바, 부동산매매업의 경우는 취득 및 양도시의 거래가액이 소득금액결정의 중요부분을 이루고 있고 이 건 경우 위 토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 필요경비에 대한 증빙이 불비하다 하여 이를 곧 “중요부분의 미비”라고 보기는 어렵다. 위와같이 청구인이 이 건 필요경비에 대한 관련증빙의 제시가 없어 이를 인정하여 줄 수 없고 또한 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우로도 볼 수 없으므로 처분청이 소득금액을 실지조사결정하여 과세한 것은 정당하다고 판단된다.
- 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.