특수관계 있는 자 사이의 쟁점부동산매매에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 소득세법 제55조의 규정에 의하여 부당행위계산부인하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 아래와 같이 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 청구인이 대표이사로 있는 청구외 (주)OOO관광개발에 양도한 후 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 부 동 산 소 재 지 지목 면적(㎡) 취 득 일 자 실지거래가액(원) 서울시 송파구 OO동 OO 대지 1,115.6 88.12.12 2,000,000,000 ″ OOOO ″ 498.4 88.12.31 648,300,000 ″ OOOOO ″ 698.8 89.10.1 570,000,000 ″ OO 건물 4,176.3 88.12.31 2,238,304,900 계 5,456,604,900 양 도 일 자 실지거래가액(원) 89.12.27 2,250,000,000 ″ 400,000,000 ″ 2,123,103,421 ″ 4,773,103,421 * OO동 OOOO은 취득후인 89.2.17 OO동 OO에 합필하여 양도함 처분청은 청구인이 청구인과 특수관계에 있는 청구외 (주)OOO관광개발에게 쟁점부동산을 시가(90.1.1 공지시가: 6,967,457,000원)에 미달하게 양도(양도가액: 4,773,103,421원)하여 조세의 부담은 부당하게 감소시킨 것으로 보아 소득세법 제55조(부당행위계산) 제1항 및 같은법시행령 제111조 제2항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도 및 취득가액을 평가하여 양도차익을 계산한 후 92.6.16 청구인에게 89년도분 양도소득세649,552,050원 및 동 방위세 129,910,410원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.7.30 심사청구를 거쳐 92.11.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 각각 실지거래가액에 의해 정당하게 신고하였고, 쟁점부동산의 양도일이 89.12.27 임에도 처분청이 90.8월에 고시한 90.1.1 기준공시지가를 이 건 양도당시의 시가로 보아 소득세법 제55조의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 그동안 우리나라의 부동산가액이 상승세에 있었던 점으로 미루어 보아 쟁점부동산의 양도당시의 시가는 1년여 전의 취득가액 보다 높은 가액으로 형성되었을 것임에도 취득가액보다 낮은 가액으로 양도한 청구인의 신고내용은 관련법령에 의하여 “특수관계있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 때”에 해당한다 할 것이고, 또한, 쟁점부동산중 송파구 OO동 OOOO의 실지거래취득가액(648,300,000원)이 처분청이 조사확인한 가액(1,050,000,000원)과 상이한 점 및 취득후 1년여 후에 취득가액 보다 5억원 상당의 손해를 보고 양도하였다는 등 이 건 부동산의 양도가액은 신뢰하기 어렵다 할 것임에도 청구인이 그와 같이 양도할 수 밖에 없었던 사유를 밝히지 못하고 있는 바, 청구인이 신고한 실지거래양도가액은 신빙성이 없어 소득세법시행령 제170조 제1항에서 규정한 “실지거래가액을 확인할 수 있는 때”에 해당하지 않는다 할 것이므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 특수관계에 있는 자 사이의 쟁점부동산매매에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 소득세법 제55조의 규정에 의하여 부당행위계산부인하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제55조 제1항에서 정부는 양도소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제8항에서는 “제111조각호에서 규정하는 특수관계 있는 자 와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 이에 따라 양도소득을 계산한다고 규정하고 있으므로 그 실지거래가액이 확인되지 않는 경우는 기준시가에 의하여 양도소득을 계산함을 알 수 있다.
• 다. 위 다툼에 대하여 본다. 첫째, 쟁점부동산 취득양도시기인 88년 및 89년은 부동산가격이 상승시기였던 점으로 보아 쟁점부동산 양도당시의 시가는 1년여 전의 취득가액보다 높은 가액으로 형성되었을 것임에도 특별한 사유없이 취득가액(5,456,604,900원)보다 약 7억원이 낮은 양도가액(4,773,104,421원)을 사회통념상 시가라고 보기 어렵고, 둘째, 양도가액(4,773,104,421원)이 양도시점(89.12.27)과 거의 동일시점인 90.1.1 을 기준으로 한 쟁점부동산 개별공시지가(6,967,457,000원)의 68.5% 밖에 되지 않은 점 등으로 미루어 보아 청구주장의 실지거래양도가액은 양도당시 시가에 훨씬 미달하게 양도한 가액이라도 인정된다. 셋째, 청구인이 쟁점부동산을 청구인이 대표이사로 있는 청구외 (주)OOO관광개발에 양도한 것은 위 관계법령에서 규정하고 있는 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다 할 것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 감정가액등 달리 시가라고 볼 만한 가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 위 관계법령에 의거 청구인이 신고한 실지거래취득·양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산한 후 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.