청구인등이 취득한 토지의 취득가액이 10억원인지 또는 12억원인지의 여부(경정)

[주 문] 과 함께 취득한 OOO시 OO동 OOOOOO 田 2,327㎡의 취득가액을 12억원으로 하여 청구인 소유지분에 해 당하는 토지의 취득가액을 필요경비에 산입하여 당해 각 과 세기간분 종합소득세 및 동 방위세를 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인과 청구외 OOO은 청구외 OOO로부터 OOO시 OO동 OOOOOO 田 2,327㎡(703.91평)를 취득하여, 이를 대지로 형질변경한 후 분할하여 도로로 개설된 부분은 기부채납하고 일부 토지는 그대로 매도하고, 일부토지는 주택을 신축하여 판매하였다. 처분청은 청구인의 위 토지 및 건물신축 매매행위를 부동산매매업으로 보고 위 토지의 취득가액을 10억원으로 인정하여 그 필요경비를 공제하여 92.5.16 청구인에게 90년 과세기간분 종합소득세 93,906,810원 및 동 방위세 19,011,490원, 91년 과세기간분 종합소득세 51,875,000원을 각각 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.7.13 심사청구를 거쳐 92.10.8 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 위 토지 취득시의 당초 매매계약상 매매대금을 10억원으로 약정하여 계약금 1억원을 지급한 후 중도금 4억원을 지급하였으며, 중도금 지급과 동시에 토지사용승락을 얻어 90.5.9 위 토지의 지목을 농지인 田에서 대지로 변경하였는 바, 청구외 OOO가 8년이상 자경농지로서의 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 없게 되었다는 이유로 위 토지에 대한 매매대금의 증액을 요구함에 따라 당초 매매계약상의 매매대금 10억원에 2억원을 올려 매매대금을 12억원으로 구두약정하여 90.6.13 주식회사 OOOO신용금고에서 부동산담보대출을 받아 잔금 7억원을 자기앞수표로 지급하였는 바, 위 토지의 취득가액이 12억원임이 확인됨에도 10억원만을 취득가액으로 본 것은 부당하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구외 OOO가 청구인에게 교부한 90.6.13자 잔금 5억원 영수증에 토지매매잔금 완불이라고 명기되어 있는데 위 토지의 취득가액이 12억원임을 입증할 아무런 객관적 증빙의 제시가 없을 뿐 아니라, 설사 대출금 7억원이 청구외 OOO에게 입금되었다고 하더라도 청구외 OOO가 그 수령사실을 부인하고 있어 그것이 위 토지의 매매대금인지 아니면 다른 대가로 지급된 것인지 판별하기 어려우며, 또한 양도자의 일방적 요구에 따라 서면약정의 변경없이 구두약정만으로 2억원을 추가로 지급하였다고 하는 것은 믿기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인등이 취득한 위 토지의 취득가액이 10억원인지 또는 12억원인지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제31조 제1항에서 “사업 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입 금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”고 하고 동법 시행령 제60조 제1항에서는 “사업소득의 각년도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제2호에서 “부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한다”고 규정하고 있다.)
• 다. 사실관계 청구인과 청구외 OOO이 90.3.2 위 토지를 10억원에 매수하는 매매계약을 청구외 OOO와 체결하면서 그 날 계약금 1억원을 지급하고, 90.4.30에 중도금 4억원, 90.6.30에 잔금 5억원을 지급하기로 약정하고 동 매매계약서상의 계약조건에 청구인등 매수인측이 중도금 4억원을 지급함과 동시에 청구외 OOO가 토지사용승락을 하고, 토지사용승낙서 교부일로부터 2개월(90.6.30)내에 잔금을 지급하기로 약정한 사실이 청구인이 제시한 매매계약서에 의하여 확인되고, 위 계약내용에 따라 청구인등이 90.4.14에 1억5천만원, 90.4.30에 2억5천만원, 합계 4억원의 중도금을 지급하고 청구외 OOO의 토지사용승낙을 받아 위 토지의 형질을 농지(전)에서 대지로 변경시켜 90.5.9 토지대장에 등재되도록 하는 한편, 위 토지를 분할하여 도로로 개설된 부분은 기부채납하고 나머지 토지중 청구인 소유 지분중 207.28평은 나대지상태로 매도하고, 59.89평은 주택을 신축하여 매도한 사실이 청구인이 제시한 중도금 영수증, 토지대장등본등에 의하여 확인된다. 그런데 위 토지의 양도시기가 될 잔금지급약정일(90.6.30) 이전에 위 토지의 형질이 변경됨으로써 청구외 OOO가 위 토지에 대하여 8년이상 자경농지로서의 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 되었다는 이유로 양도소득세의 추가부담을 이유로 매매대금 2억원의 증액을 요구하여 청구인과 청구외 OOO은 90.6.13 주식회사 OOOO신용금고로부터 각 3억5천만원씩 합계 7억원의 부동산 담보대출을 OOOO은행 영업1부 발행의 자기앞수표 1억원권 6매(수표번호 바가 OOOOOOOO～OOOOOOOO)와 1천만원권 10매 (수표번호 바가 OOOOOOOO～OOOOOOOO, 바가 OOOOOOOO～OOOOOOOO)로 받아 당일 청구외 OOO에게 지급하였으며, 청구외 OOO는 위 토지의 매도대금중 잔금 7억원을 위 자기앞수표로 수령하여 각 1천만원권 6매는 이를 분산하여 사용하였으나 그 중 1매(바가 OOOOOOOO)의 이면에는 청구외 OOO가 이서하여 사용한 사실이 확인되고, 1억원권 전부와 1천만원권 4매(바가 OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO)등 합계 6억4천만원은 청구외 OOO가 이서하여 주식회사 OOOO신용금고에 90.6.14 자기 명의의 정기부금예수금(계좌번호: OOOOOOOOOOO)과 보통부금예수금(계좌번호: OOOOOOOOOOO)에 입금시켰고, 주식회사 OO상호신용금고는 동 수표를 OO은행 OOO지점의 자기명의 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에 입금시킨 사실이 당 국세심판소의 조회에 대한 회신공문(OO의정 제280호, 93.1.11; OO의정 제125호, 92.12.24)에 의하여 확인된다.
• 라. 심리 및 판단 그렇다면, 위의 사실관계로 볼 때 당초의 매매대금 10억원을 12억원으로 증액한 매매대금 변경에 대한 약정서 및 잔금 5억원(영수증)을 초과한 2억원에 대한 청구외 OOO의 영수증은 없으나, 청구인의 주장에 의하면 청구외 OOO와 매매대금 증액에 관하여 구두로 약정하였음에도 청구외 OOO가 그 작성 또는 교부를 거부하여 이를 교부받지 못한 것이며, 청구인등이 매매대금 2억원의 증액에 응하지 않을 수 없었던 것은 위 토지에 대한 소유권이전등기가 지연되는 경우 위 토지의 분양 및 주택건설분양사업에 차질이 올 것을 우려하여 부득이 이에 응할 수 밖에 없었다는 것인 바, 위의 사실관계에 미루어 볼 때 청구인의 주장이 신빙성 있는 것으로 보이고, 또한 위 토지의 취득가액이 12억원인 사실은 당 국세심판소의 금융추적조사에 의하여 확인되므로 위 토지중 청구인지분에 상당하는 취득가액 부분은 소득세법 제31조 제1항 및 동법 시행령 제60조 제1항 제2호의 규정에 의하여 이를 필요경비에 산입하여야 할 것이다. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.