쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서3256

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO 대지 405.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.9.28 청구외 OOO으로부터 매매대금 172,200,000원에 취득하여 89.6.5 청구외 OO공사 등 직장주택조합에 매매대금 478,000,000원에 양도하는 쟁점토지 매매계약을 체결하고, 당일 계약금으로 55,000,000원을 수령하였으며, 중도금 200,000,000원은 89.6.30 에, 잔금 223,000,000원은 89.7.25 에 각각 수령하기로 약정하였으나 잔금지급 약정일인 89.7.25 에 잔금 223,000,000원 중 198,000,000원만을 수령하고 나머지 25,000,000원은 주택조합의 아파트 입주권을 할애 받기로 구두약정하였다. 그러나 청구인이 주택조합원 무자격자로 판명되어 동 아파트입주권 할애 대금 상당액으로서 92.1.31 자로 15,000,000원, 92.3.2 자로 10,000,000원을 각각 수령하였다. 처분청은 청구인이 매매계약서상 잔금지급약정일인 89.7.25 에 쟁점토지에 대한 잔금 223,000,000원을 수령하고 주택조합의 아파트입주권 할애에 관한 약정을 별도로 체결한 것으로 보아 쟁점토지 양도시기를 매매계약서상 잔금지급약정일인 89.7.25 로 하여 실지거래가액(1년이내 단기양도에 해당)으로 자산 양도차익을 계산하여 91.12.16 양도소득세 218,942,870원 및 동 방위세 31,038,740원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.2.15 이의신청 및 92.5.25 심사청구를 거쳐 92. 8.21 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 88.9.28 취득하여 위 대지상에 주택을 신축하고자 하였으나 청구외 OO공사 등 직장주택조합이 조합주택건설용지로 매도할 것을 수차에 걸쳐 요청하기에 쟁점토지를 89.6.5 동 주택조합에게 매매대금 478,000,000원에 양도하는 부동산매매계약을 체결하고 당일 계약금 55,000,000원을 영수하였으며, 중도금은 89.6.30 에 200,000,000원을 영수하고 잔금지급약정액 223,000,000원중 198,000,000원을 89.7.25 영수하고 잔액 25,000,000원은 쟁점토지상의 지장물을 철거하는 즉시 지급하기로 하고 잔금을 완불받지 않은 상태로 있다가, 동 주택조합의 사업승인신청을 위하여 주택조합에서 소유권이전등기를 요구하기에 잔금의 완불전인 89.12.26 동 주택조합 명의로 부득이 소유권이전 등기하기에 이르렀으며, 그 후 92.3.2 자 10,000,000원의 잔금을 영수하여 이 건 토지대금을 완불받았다.

(2) 위의 사실과 같이 소유권이전등기일인 89.12.26까지는 토지대금이 완불되지 않았음이 틀림없으므로 쟁점토지의 양도시기는 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호의 『대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 한다』라는 규정에 의하여 등기접수일인 89.12.26을 양도시기로 보아야 하며, 설령 92.3.2 을 잔금청산일로 보지 않는다면, 이 건 부동산매매대금의 잔금청산일이 분명하지 아니하므로 같은법시행령 제53조 제1항 제1호 (대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일부터 접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시기로 한다) 규정에 의하여 쟁점토지의 등기접수일인 89.12.26 이 양도시기임에도 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일을 양도시기로 보아 1년이내 거래라 하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함은 부당한 바, 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 자산양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 양도시기는 매매계약서상 잔금청산일인 89.7.25 로 확인되며 쟁점토지 매매대금 478,000,000원중 미수잔금으로 주장하는 25,000,000원은 쟁점토지의 매수인인 주택조합으로 부터 조합주택입주권을 할애 받기로 약정하고 그 금액으로 지급하였으며 추후 청구인이 조합원 자격 미비로 돌려받았다 하더라도 이는 조합주택입주권이 취소된 금액으로 쟁점토지매매와는 별도의 거래로써 1년이내 단기양도로 보아 자산양도차익을 실지거래가액으로 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제27조에서 『자산양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 같은법시행령 제53조 제1항에서 자산의 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 자산의 취득시기 및 양도시기를 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 보되 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 보도록 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다 목에서 『부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우』에는 자산양도차익을 실지거래가액으로 계산하도록 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도시기에 대하여 첫째, 청구인이 쟁점토지 매수인인 청구외 OO공사등 직장주택조합과 체결한 89.12.6 자 약정서를 보면 『쟁점토지에 대한 잔금수령전에 소유권이전등기 조건으로 매수인은 매도인에게 주택조합아파트 입주권 1세대를 할애하기로 상호 합의하였으나, 매도인의 주택조합원 자격요건 불비로 당초 입주권 1세대 할애 약정은 무효로 하고 잔금중 미수금 25,000,000원을 쟁점토지상의 지상물철거 즉시 지급하기로 한다』고 약정하였는 바, 이는 쟁점토지를 양도하는 부동산매매 계약체결시 청구인이 위 주택조합이 신축할 아파트 1세대를 분양받기로 89.7.25 잔금수령전에 동 주택조합과 상호 약정한 사실이 있었다고 보여진다. 둘째, 청구인이 89.7.25 동 주택조합으로부터 수령하기로 약정한 잔금 223,000,000원중 25,000,000원은 동 주택조합아파트 1세대 입주권으로 대체된 것으로 보이고 청구인이 92.1.31 및 92.3.2 수령한 잔금미수금 25,000,000원은 청구인이 동 주택조합원 무주택 자격요건을 갖추지 못하여 동 주택조합아파트 1세대입주권에 대한 대체금액을 돌려 받은 것으로 인정된다. 위 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인이 동 주택조합아파트 1세대를 할애 받기로 한 구두약정은 쟁점토지 매매거래와는 별도의 계약으로 보여지므로 청구인이 쟁점토지에 대한 잔금을 수령한 89.7.25 을 쟁점토지의 양도시기로 보아 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다 목 규정에 의거 이 건 자산양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 당초처분은 적법한 것으로 판단된다. [동지, 국심 92서3256(92.10.27)] 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.