청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 79,000,000원, 양도가액 87,500,000원)을 인정하여 줄 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 대지 109㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.9.20 취득하여 91.3.15 양도한 후 실지거래가액(취득가액 79,000,000원, 양도가액 87,500,000원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 시가보다 낮아 신빙성이 없음을 이유로 이를 부인하고 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 계산하여 92.2.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 14,035,310원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.2.18 이의신청, 92.5.7 심사청구를 거쳐 92.8.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 88.9.20 청구외 OOO으로부터 79,000,000원에 취득하여 91.3.15 청구외 OOO에게 87,500,000원에 양도한 것이 사실이므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 달라는 주장이다. 국세청장은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료등이 없고, 양도가액의 경우 시가보다 낮은 것으로 되어 있어 청구주장을 받아 들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 79,000,000원, 양도가액 87,500,000원)을 인정하여 줄 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 먼저 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 토지의 양도차익을 결정함에 있어서 당해 토지의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하도록 규정되어 있고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다. 한편, 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법시행령 제170조 제1항 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 것으로 규정되어 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지를 79,000,000원에 취득하여 87,500,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 입증자료로서 취득 및 양도시 작성한 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 매매계약서 내용을 보면, 취득시의 매매계약서는 실제 거래시 통상적으로 작성하는 일반계약서이고 양도시의 매매계약서는 부동산등기신청을 위하여 별도로 작성한 검인계약서(91.3.22 구로구청장 검인)로 되어 있어 특히 양도시의 매매계약서에 기재된 거래가액의 경우 실제로 거래된 가액을 정확히 반영하여 기재한 것으로는 볼 수 없다. 둘째, 처분청에서 작성한 조사자료에 의하면 쟁점토지의 양도시 인근지역의 1㎡당 시가가 1,055,000원으로 나타나고 있는데 비하여 청구인이 주장하는 1㎡당 실지거래가액은 803,000원으로 되어 있는 바, 이와같이 청구인이 주장하는 실지거래가액은 시가보다 상당히 낮음을 알 수 있다. 셋째, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간중 우리나라의 부동산가격이 대폭 상승하였음이 널리 알려진 사실이고, 쟁점토지의 지방세법상의 토지등급가액 역시 취득당시 63,400원/㎡에서 양도당시 152,000원/㎡으로 140%가 상향조정되었음에도 청구인이 주장하는 양도가액은 그 취득가액 보다 11% 상승한데 불과하다. 위 사실들로 미루어 볼 때, 이 건의 경우 적어도 양도당시 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점토지의 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.