부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 개별부동산에 대하여 소득표준율에 의하거나 실지 취득가액에 의하여 소득금액을 산출할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 과세처분 개요 청구인 OOO·OOO은 인천직할시 남동구 OO동 OOOO 잡종지 3,540㎡와 같은동 OOOOO 임야 93㎡(이하 “제1토지”라 한다)를 227,705,000원에 공동(각 2분의 1지분)으로 취득하여 87.12.30 398,500,000원에 매도하는 등 공동소유의 합계 5필지의 토지를 87년중에 매도하였으며, 청구인 OOO은 자기 단독 소유의 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 공장용지 937.4㎡(이하 “제2토지”라 한다)를 87.1.15 매도하였고, 청구인 OOO은 자기 단독 소유의 같은시 OO동 OOOOOO 공장용지 964.4㎡(이하 “제3토지”라 한다)를 87.10.21 매도하는 등 2필지의 토지를 단독으로 매도하였다. 각 처분청은 제1토지에 대하여 당초 매도가액 398,500,000원에 소득표준율(부동산매매업 34.4%)을 적용하여 매매차익을 산정한 것을 감사원의 시정지시에 따라 실지 매입가액인 227,705,000원을 공제하여 매매차익을 산정 하였고, 제2토지와 제3토지에 대하여는 당초 건물 신축판매업의 소득표준율(24.7%)을 적용하여 매매차익을 산정한 것을 같은 시정지시에 따라 부동산매매업의 소득표준율(34.4%)을 적용하여 매매차익을 산정하여 92.4.2, 87년 과세기간분으로 청구인 OOO에게 종합소득세 34,821,720원 및 동 방위세 6,965,440원을, 청구인 OOO에게 종합소득세 33,522,330원 및 동 방위세 6,706,190원을 각각 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 각 각 심사청구를 거쳐 92.7.16 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

① 87년중에 양도한 부동산중 제1토지에 대하여 각 처분청이 그 실지 취득가액을 조사하여 이를 양도가액에서 차감하여 소득금액을 산출하였으나, 청구인들이 장부와 증빙서류를 비치하고 있지 아니하므로 다른 대부분의 부동산과 마찬가지로 소득표준율을 적용하여 추계소득을 산출하여야 한다고 주장하고,

② 청구인 OOO이 제2토지인 공장용지와 그 지상공장건물을 개축하여 양도하였고, 청구인 OOO이 제3토지인 공장용지와 그 지상공장건물을 개축하여 양도하였으므로 이들 제2토지와 제3토지에 대하여는 건물신축판매업 소득표준율을 적용하여야 한다고 주장한다.

• 나. 국세청장 의견 부동산 매매업자의 경우 토지등 매매차익은 매매가액에서 취득당시에 소요된 필요경비에 상당하는 금액을 증빙서류등에 의하여 공제한 다음 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 이에 의하는 것이 원칙이므로 이 부분 소득표준율을 적용하여 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우며, 청구인 OOO의 경우 등기상 청구인이 취득·양도한 내용이 등기되어 있지 아니하고 일부 증축이 있으나 부속건물(변소)에 불과하는 등 청구인들이 건물을 신축하여 양도한 사실을 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 개별부동산에 대하여 소득표준율에 의하거나 실지 취득가액에 의하여 소득금액을 산출할 수 있는지 여부(쟁점1)와 공장용지의 양도에 대하여 기존 공장의 개축으로 인정하여 건물 신축판매에의 소득표준율을 적용할 수 있는지 여부(쟁점2)를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

• 가. 쟁점1에 대하여: 소득세법 제92조 제1항에서 “부동산 매매업자의 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다”고 규정하고, 동법시행령 제141조(토지등 매매차익의 계산) 제1항 제1호에서 토지등 매매차익은 제94조(양도자산의 필요경비)에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액을 그 매매가액에서 공제한 금액으로 하도록 규정하고 있으며, 제142조 제1항 제1호에서는 부동산 매매업자가 매매차익 예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치 기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다고 규정하고, 그 제2호에서는 제169조(추계조사 결정) 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다. 이러한 규정의 취지는 부동산 매매업자의 경우 그 매매차익을 계산함에 있어서 양도소득의 경우와 마찬가지로 개별 부동산별로 실지의 매매차익을 계산하는 것을 원칙으로 하되, 다만 그와 같이 할 수 없는 경우에만 매매가액에 소득표준율을 적용하도록 하여 부동산매매업에 의한 매매차익이 같은 부동산의 양도로 인한 양도소득의 경우와 큰 차이가 없도록 유사하게 규정하고 있는 것이다. 그리고 제2, 제3토지를 포함한 3필지 토지의 경우 청구인들 2인의 공동소유가 아닌 각 각의 단독소유이고, 제1토지등 다른 토지와는 그 소재지도 다르며, 이에 비하여 제1토지의 경우 그 취득 및 양도를 청구인 2인이 공동으로 하고 있어 공동사업에 공하여진 별개의 재고자산으로 인정되고, 따라서, 사업장별로 소득금액의 조사방법을 달리할 수 있는 점에 비추어 볼 때에도 청구인들의 주장은 이유없다.
• 나. 쟁점2에 대하여: 청구인들은 각자의 소유토지인 제2토지와 제3토지에 각각 공장건물을 신축하여 양도하였다고 주장하는 바, 제2토지의 경우 그 지상건물이 등기상 청구인 OOO의 소유로 되어 있지 아니하며, 또한 위 2필지상에는 각각의 건물이 개축되어 있거나 일부 증축된 부속건물(변소)이 있는 것으로 등기되어 있음이 확인된다. 그러나, 이러한 사실은 기존건물의 개축 또는 보수를 나타낼 뿐 새로운 건물의 신축으로 보기 어려우며, 더우기 청구인들은 공장건물을 신축한 사실을 입증할 수 있는 도급계약서 또는 공사원가명세서(직영공사의 경우) 및 증빙, 건축물허가 및 준공관계서류등 관련 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서, 청구인들이 각자의 소유토지에 공장건물을 신축하여 양도한 사실을 인정할 수 없으므로 건축신축판매업의 소득표준율을 적용하지 아니하고 부동산매매업의 소득표준율을 적용한 것은 정당하다.
• 다. 이 건 심판청구는 이를 심리한 결과 청구인들의 주장이 모두 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.