부동산의 양도가 투기성있는 거래로서 실지거래가액으로 양도차익을 산출하여야 하는지 여부(경정)

[주 문] 청량리세무서장이 92.2.16 청구인에게 부과한 90년 귀속분 양 도소득세 22,527,670원 및 동 방위세 4,505,530원의 처분은 취 득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익 산정한 후 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOOOO 대지 149㎡ 건물 223.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.4.16 청구외 OOO에게 양도하였다. 청량리세무서장은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 92.2.16 90년 귀속분 양도소득세 22,527,670원 및 동 방위세 4,505,530원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.15자 심사청구를 거쳐 92.7.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 소유기간이 10개월에 불과한 단기양도이지만 청구인이 취득하여 일정기간 거주하다가 건물을 재건축하여 양도하였고 투기목적으로 쟁점부동산을 취득하여 양도한 것이 아니라 거주하다가 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이고, 국세청장은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 재산거래상황을 조회하여 부동산의 취득 및 양도횟수와 이용실태등으로 투기성이 있는지 여부를 가린 후 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 규정에 근거하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 과세한것은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 사건은 쟁점부동산의 양도가 투기성있는 거래로서 실지거래가액으로 양도차익을 산출하여야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 되어 있어 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만, 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 하여 이는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위·이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유만으로 실지거래가액으로 과세하는 것은 다른거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 이는 단기양도의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다. 이 건의 경우, 청구인이 89.7.15 토지와 종전건물을 취득하여 거주하다가 건물을 재건축하고 90.4.16 양도시까지 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인되고 그 해에 거래한 부동산이 쟁점부동산 1건인 바, 이러한 사실들을 종합하여 볼 때 청구인은 주택을 재건축하여 거주하다가 양도한 것으로 이는 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 있다고는 판단되지 아니한다. 그렇다면 앞에서 본 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 실지거래가액 에 의하여 과세한 처분은 재량을 일탈한 부당한 처분이라 할 것이므로, 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.