청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 과세처분 개요 청구인은 86.8.12 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 소재 여관(상호 “OOO” 대지 204.2㎡, 건물 지하1층, 지상3층, 연면적 492.76㎡, 86.6.9 신축)을 청구외 OOO, OOO으로부터 취득한 후, 90.3.14 청구외 OOO에게 양도하였으며, 청구인은 90.4.25 위 자산의 취득가액 및 양도가액을 같은 금액인 240,000,000원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에게 위 자산을 양도한 자와 청구인으로부터 취득한 자에게 각각 그 실지거래가액을 우편으로 조회하였으나, 그 회신이 없자 공정과세위원회에 회부하여 청구인의 신고가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 92.1.17 청구인에게 90년 과세기간분 양도소득세 17,856,940원 및 동 방위세 3,571,380원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.17 심사청구를 거쳐 92.7.10 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 (가) 청구인 주장 청구인은 위 자산(여관)의 수익성을 잘못 판단하여 고가로 취득하였으며, 취득후에는 인근지역에 다수의 여관이 생겨 영업부진이 계속되어 취득가액대로 손해보고 양도하였다고 주장한다. (나) 국세청장 의견 국세청장은 위 자산의 소재지가 인천직할시의 신개발지역으로서 당해 보유기간동안 지가상승율 100%이상인 사실을 인근 복덕방에서 탐문한 바 있는등 청구인이 신고한 금액이 허위의 신고금액이라고 한다.

3. 심리 및 판단

① 청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 양도 및 취득가액을 “실지거래가액으로 인정”할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

② 소득세법 제23조(양도가액) 제4항에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 동법 제45조(취득가액) 제1항 제1호 가목에서 『당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 동법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에서 위 법조 단서규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 경우로 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하여 규정하고 있다.

③ 청구인이 위 자산을 90.3.14 양도하고 90.4.25 취득 및 양도에 관한 매매계약서를 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 한 사실에는 다툼이 없으며, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 다툼이 있으므로 이에 관하여 살펴보면, 첫째, 처분청의 조사내용에서 위 자산의 양도가액 및 취득가액에 대하여 각각 그 거래상대방에게 거래가액을 조회하였으나 회신이 없고 현지확인조사에서는 위 자산 소재지 일대가 취득당시에 비하여 지가가 100%이상 상승된 지역으로서 인근 부동산중개인등에 의하면 본인 신고가액이 허위로 조작된 것이 확인되었다고 하는 점, 둘째, 청구인이 위 자산을 4년동안 보유한 후 양도차익없이 취득가액대로 양도함으로써 실질적으로 손해를 보았음에도 불구하고 취득시의 중개인이었던 청구외 OOO에게 90.1.17 중개료 5,000,000원을 지급하고 다시 90.1.31 중도금수령시 사례금조로 3,000,000원을 추가로 지급한 점으로 볼 때 손해를 보고 양도하였다고 주장하면서, 고액의 중개료 및 사례금을 지급한 이유를 납득할 수 없는 점, 셋째, 청구인이 위 자산을 보유한 기간동안 특히 지가상승이 높았고, 그 당시 부동산가액이 전반적인 상승추세에 있었던 점등 위와 같은 사실등으로 미루어 볼 때, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 양도시의 매매계약서중 매매대금은 사실과 달리 줄여서 작성된 것으로 인정된다. 따라서 이 건은 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서 규정하고 있는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 적법타당하다. 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.