청구인이 소득세법 제95조에 의하여 처분청에 자산양도차익 예정신고한 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(취소)

[주 문] OO세무서장이 92.1.16 청구인에게 과세한 92년 수시분 양도 소득세 15,699,520원, 동 방위세 3,635,230원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 76.3.25 취득한 서울특별시 동작구 O동 OOOOOOOO외 3필지 대지 및 잡종지 288.4㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 89.2.21 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 89.3.31 처분청에 이 건 토지의 취득가액을 1,575,000원, 양도가액을 26,100,000원에 실지거래한 것으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하고 양도소득세 7,833,130원, 동 방위세 1,566,620원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 위 예정신고한 이 건 토지의 양도가액이 기준시가로 계산한 76,967,092원의 33.9%에 불과한 저가이므로 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 하여 기준시가로 취득 및 양도가액을 산출하고 92.1.16 청구인에게 양도소득세 15,699,520원, 동 방위세 3,635,230원을 추가고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.16 심사청구를 거쳐 92.7.9 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 토지는 청구인의 형 OOO 소유 부동산인 서울특별시 동작구 O동 OOOOOOOOO 및 OOOOOOOO 대지 계 238평과 연접해 있는 토지로서 동 토지 및 가옥의 진입로, 축대, 사도 및 쓰레기장으로 사용되다가 OOO 집안의 우환으로 위 OOO 부동산을 급히 매도하게 되자 동시에 매도하려 하였으나 매수인 OOO는 이 건 토지를 매입하지 않으려고 하여 부득이 시가보다 저가인 평당 300,000원으로 계산한 26,100,000원에 매도한 금액으로서 자산양도차익 예정신고한 이 건 토지의 취득 및 양도가액은 실지거래금액이므로 동 실지거래가액을 인정하여 양도차익을 산출하여야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 매매계약서 및 거래상대방의 확인서에 의하면, 이 건 토지의 양도가액은 26,100,000원으로 되어 있으나 국세청 기준시가인 76,967,092원의 33.9%에 불과한 금액으로 실지거래가액으로 받아들이기 어려우므로 취득가액의 사실여부에 불구하고 취득 및 양도가액 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다는 의견을 제시한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 다툼은 청구인이 소득세법 제95조에 의하여 처분청에 자산양도차익 예정신고한 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 있다.
• 나. 사실관계등을 보면,

(1) 이 건 토지의 양도가액에 대하여: 첫째, 이 건 토지의 양도당시 이용실태등은 청구인이 주장하고 있는 바와 같이 OOO 소유 부동산인 서울특별시 동작구 O동 OOOOOOOOO 및 OOOOOOOO 대지와 연접해 있고, 동 부동산의 축대, 진입로, 사도등으로 쓰이고 있다가 이 건 토지와 위 OOO 부동산을 동시에 양도하였음이 매수인 OOO의 확인서, 현장사진, 도시계획확인원 및 지적도, 등기부등O등의 서류로 확인되고 있다. 둘째, 매수인 OOO는 위 OOO 소유 부동산을 취득하여 연립주택 2동을 신축하고 진입도로를 별도로 개설하기 위해 이 건 토지를 매수하지 않으려 하였으나 이 건 토지와 동시 매입하지 않을 경우 매도하지 않겠다는 OOO등의 주장으로 부득이 OOO 토지는 평당 718,000원으로 이 건 토지는 평당 300,000원으로 계산하여 매도하였음이 매수인 OOO의 사실확인서에 의하여 밝혀지고 있다. 셋째, 청구인이 당심에 제출한 OOO 소유 부동산의 매매계약서, 이 건 토지의 매매계약서등에 의하면, 매매가액이 OOO 소유 부동산은 203,900,000원, 청구인의 소유 이 건 토지는 26,100,000원 계 230,00,000원으로 나타나고 있고, OOO의 예금통장(OO투자금융주식회사 계좌번호 OOOOOOOOO)에서 잔금수령일인 89.2.17에 OOO의 이서에 의한 수표(OOOO은행 OOO지점 발행, 수표No. OOOOOOOO, 1억원등 수표 11매) 215,000,000원이 입금되었고, 나머지 15,000,000원은 89.6.30까지 전세보증금으로 대체하고 OOO가 89.6.22까지 전세로 거주하였음이 주민등록등O, 매매계약서와 OO투자금융주식회사의 확인서등의 서류에 의하여 확인되고 있다. 따라서 이 건 토지가 양도당시 국세청 기준시가의 33.9%에 불과한 저가로 양도되었으나, 이 건 토지의 지형과 이용실태를 볼 때 주변의 정상적인 시가와는 달리 저가로 양도할 수 밖에 없는 특수한 사정이 인정되며, 위에서 살펴 O 입증서류에 의하여 청구인이 실지거래가액으로 주장하고 있는 26,100,000원을 이 건 토지의 양도가액으로 인정하는 것이 타당하다고 보인다.

(2) 취득가액에 대하여: 첫째, 이 건 토지의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. 둘째, 청구인이 당심에 제출한 이 건 토지에 대한 취득당시의 매매계약서와 연접토지인 OOO 소유 부동산의 매매계약서는 진O으로 보여지고 있고, 취득당시 가액을 비교해 보면 이 건 토지는 평당 18,000원인데 비하여 OOO 소유 토지(가옥은 구옥이므로 계산하지 않았음)는 평당 75,630원으로 취득당시에도 4배 이상의 가격차이가 있었음이 확인되고 있다.

(3) 위에서 살펴 O 바와 같이 청구인이 처분청에 자산양도차익 예정신고한 이 건 토지의 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액으로 볼 수 있으므로 처분청이 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 결정하고 양도차익을 산출하여 과세한 처분은 사실관계조사가 미흡한 처분이라고 판단된다.

• 다. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.