상가건물 1동을 신축하여 임대하던중 양도한 경우 부동산매매업 해당 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원 처분개요 청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOO 소재 대지 93.5평에 상가 건물 242.8평을 89.9.23 신축하여 임대하다가 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.11.27 양도한바 있다. 처분청은 위 신축·양도(이하 “쟁점거래”라 한다)를 부동산매매업으로 보아 92.1.16 종합소득세 65,015,030원 및 동 방위세 13,122,360원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.14 심사청구를 거쳐 92.6.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 국세청장 의견 청구인은 부동산 임대사업자로 등록하여 위 건물을 89.9.23 신축하여 임대하다가 89.11.27 양도한 다음 90.5.31 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고납부한바 있고 부가가치세법상 1과세기간에 1회이상 취득 2회이상 판매한 것도 아닌 이 건은 단순한 양도거래에 불과한데도 부동산매매업상의 거래로 보아 종합소득세(사업소득)를 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점부동산외에도 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 지상에 연립주택 344평을 86년에 신축하여 86～88년중 분양하는등 부동산을 계속·반복적으로 신축판매한 사실을 미루어 볼 때 쟁점거래를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 쟁점거래가 부동산매매업에 해당하는지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

① 국세기본법 제14조는 제2항에서 세법중 과세표준에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 및 동법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 소득은 사업소득으로 본다. 그리고 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 부동산매매(건물신축 양도 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 대법원은 부동산매매소득이 사업소득인지 아니면 단순한 양도소득인지의 구별기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수등에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다고 밝히고 있다(참조: 대법원 81누115, 82.9.14등). 이상의 규정등을 모아보면, 부동산매매업 해당여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 그 거래가 사업성이 있는 것인가 또는 수익성을 목적으로 한 것인가가 판단기준이 된다 할 것인 바, 이러한 견지에서 볼 때 부가가치세법상 1과세기간중 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매한 경우는 그 자체가 부동산매매업에 해당한다 할 것이고 그렇지 않다 하여 모두가 부동산매매업에 해당하지 아니하는 것은 아니라고 해석된다.

② 설시한 규정등에 비추어 청구인의 최근 거래내용을 살펴보면 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 지상에 344평의 연립주택을 86년에 신축하여 86～88기간중 분양한 사실과 242.8평의 쟁점상가건물을 89.9.23 신축하여 매도한 사실이 처분청의 조사자료에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인의 경우 비록 부동산임대사업자로 등록하여 쟁점건물을 89.9.23 신축한 다음 이를 임대하다가 89.11.27 양도하였다 하더라도 그 임대기간이 2개월 정도로 극히 단기간에 불과하고, 거래규모 또한 통상인의 그것으로 보기는 어렵다는 점등을 감안할 때 쟁점거래는 사업목적을 나타내었는지의 여부에 관계없이 부동산매매업의 범위에 해당한다 할 것이므로 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.