쟁점주택이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서2849

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOO 소재 OOOOO OO OOOO(50평형) (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.6.10 취득하여 91.6.21 양도한 외에 『별지』에 기재한 8필지 임야등 59,700.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87～89년중 양도한 사실이 있다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택의 비과세 규정 적용을 배제하고, 쟁점부동산 거래는 부동산 매매업상의 거래로 보아 92.2.16 양도소득세 121,876,580원과 종합소득세(87～89 귀속) 153,559,030원 및 동 방위세 31,011,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.10 심사청구를 거쳐 92.6.18 심판청구를 제기하였다.(청구번호 92서2849와 동 92서2862를 병합 심리함)

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 ① 쟁점주택을 3년이상 보유(88.6.10 취득～91.6.20 양도)하면서 거주(88.6.14 전입～91.7.5 전출)한 사실이 등기부 및 주민등록등본에 의하여 확인되는데도 이를 부인하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이고, ② 서울지방국세청장이 쟁점부동산의 거래를 조사하면서 이 건 거래행위를 부동산 매매업으로 보아 종합소득세(사업소득)를 과세하였으나 청구인은 사업상 목적으로 부동산을 매매한 사실이 없는데도 이를 부동산 매매업으로 과세한 당초처분은 부당할 뿐만 아니라 가사 그렇다 하더라도 첫째, 『별지』부동산중 기호②토지는 실지양도가액이 확인되지 않는다 하여 취득가액을 기준으로 환산하였으나 취득가액도 아무런 증빙이 없이 일방 당사자의 확인서에 근거하여 처분한 것이어서 부당하니 취소되어야 하며, 둘째, 기호⑦토지는 건물 포함하여 393,130,000원에 취득하였음에도 이를 일방당사자의 확인서에 의해 223,000,000원에 취득한 것으로 처분함도 부당하다는 주장이고 셋째, 기호⑧토지 또한 85년도에 매입하여 실지취득가액이 확인되지 않음에도 일방당사자의 확인서에 근거하여 처분한 것이니 만큼 부당하니 취소되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 ① 쟁점주택의 경우 주민등록상은 3년 이상 거주(88.6.14～91. 7.5) 한 것으로 되어 있으나 매수인인 청구외 OOO이 91.5.13자로 쟁점주택에 이전해 왔음이 입주자 명단에 의해 확인되고, 주택(아파트)관리비도 91. 4.27 까지만 부담하였음이 아파트관리비 명세서에 의해 확인되고 있는 바, 실지거주기간은 2년10개월(88.6.14～91.4.27)에 불과하므로 1세대1주택의 비과세를 배제한 당초처분은 정당하며,

② 청구인은 쟁점 부동산을 포함하여 86년 이후 90년까지 사이에 실수요목적 없이 제주도 일원, 경남 거창, 충북 괴산 등지의 임야와 OO동 지역 부동산을 6회에 걸쳐 26,546.86평을 취득하고 11회에 걸쳐 22,781.97평을 양도하였으며, 87년 1기에는 취득2회, 양도3회 하였고, 88년 1기에도 취득1회, 양도2회 하였으므로 부가가치세법 시행규칙 제1조의 규정에 의한 부동산 매매업에 해당되고, 거래가액을 산정함에 있어 『별지』기호② 토지는 매수인인 청구외 OOO이 사망하여 양도가액을 알 수 없으므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의거 환산하였으며, 기호⑦ 부동산은 취득가액중 건물가액 140,000,000원을 인정하여 줄 것을 주장하나 조사 당시 전소유자인 청구외 OOO 및 당시 중개인인 청구외 OOO이 건물대금을 별도 수수하지 않고 건물 포함 223,000,000원에 거래한 사실이 있다고 확인하고 있는 바, 당초 결정은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 ① 쟁점주택이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는지 여부(이하 “쟁점①”라 한다)와

② 『별지』의 부동산중 기호②, ⑦ 및 ⑧ 부동산에 대하여 처분청이 산정한 거래가액이 타당한지 여부(이하 “쟁점②”라 한다)를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 가. 쟁점①을 살피건대 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 대통령령이 정하는 1세대1주택과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제15조는 제1항에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에서 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주한 것으로 한다고 하면서 제7항에서 “제1항에 규정하는 거주월수는 주민등록표상의 전입일자로부터 전출일자 까지의 월수에 의하여 계산한다”고 규정하고 있다. 한편 대법원은 소득세법시행령 제15조 제7항에서 거주월수는 주민등록표를 기준으로 계산하도록 하고 있으나 이는 단순히 입증의 편의를 위한 규정에 지나지 않으며 거주사실의 입증은 오로지 주민등록표상의 기재에만 따라야 한다는 취지는 아니라고 밝히고 있다(참조:대법원 86누562, 87.4.28 등). 청구인의 경우 주민등록상 거주기간은 88.6.14 전입하여 91.7.5 전출한 것으로 되어 있어 3년을 초과하고 있으나 아파트 관리사무소에 비치된 입주자 명단에 의하면 매수인인 청구외 OOO이 쟁점주택(아파트)에 91.5.13자로 입주한 사실을 기록하고 있고, 또한 아파트 관리비명세서에 의하면 91.4월분 아파트 관리비중 청구인이 91.4.11～4.27 기간 해당관리비 그리고 청구외 OOO이 91.4.28～4.30 기간 해당관리비를 각각 부담한 사실을 기록하고 있어 청구인이 위 아파트에서 91.4.27 까지 또는 늦어도 91.5.13까지만 사실상 거주한 것으로 보이는데 반하여 이를 반증할만한 거증을 제시하지 못하고 있다. 그렇다면 특단의 사실이 달리 발견되지 아니한 이상 청구인의 실지 거주기간은 88.6.14부터 91.4.27(또는 91.5.13) 까지만 인정되므로 위 기간(2년10개월 내지 11개월)을 실지거주기간으로 보아 1세대1주택의 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없어 보인다.
• 나. 쟁점②를 살피건대

(1) 부동산 매매업 해당여부

① 국세기본법 제14조는 제2항에서 세법중 과세표준에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 및 동법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 소득은 사업소득으로 본다. 그리고 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 부동산매매(건물신축 양도 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 대법원은 부동산매매소득이 사업소득인지 아니면 단순한 양도소득인지의 구별기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수등에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다고 밝히고 있다(참조: 대법원 81누115, 82.9.14등). 이상의 규정등을 모아보면, 부동산매매업 해당여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 그 거래가 사업성이 있는 것인가 또는 수익성을 목적으로 한 것인가가 판단기준이 된다 할 것인 바, 이러한 견지에서 볼 때 부가가치세법상 1과세기간중 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매한 경우는 그 자체가 부동산매매업에 해당한다 할 것이고 그렇지 않다 하여 모두가 부동산매매업에 해당하지 아니하는 것은 아니라고 해석된다.

(2) 전시에서 본바와 같이 부동산 매매업으로 인정되는 이 건에 있어 쟁점이 되는 거래가액을 살피건대, 첫째, 『별지』의 부동산중 기호②토지가액을 보면 처분청은 전 소유자(OOO)로부터 거래가액이 26,000,000원임을 확인하여 이를 취득가액으로 하고 후 소유자(OOO)의 사망으로 양도가액의 확인이 불가하여 소득세법 시행령 제142조 제2항에 의거 제115조에서 규정한 기준시가(환산가액)인 66,213,333원을 양도가액으로 산정하였던 바, 이에 대하여 청구인은 취득가액을 부인할만한 증빙자료나 양도가액을 입증할만한 증빙자료를 전혀 제시함이 없이 단순히 위 거래가액의 부당성만을 주장하고 있어 이를 받아들이기 어렵다. 둘째, 기호⑦토지가액을 보면 처분청은 후 소유자(OOO)로 부터 확인한 386,145,000원을 양도가액으로 하고 전 소유자(OOO)로부터 확인한 223,000,000원을 취득가액으로 하여 매매차익을 산정하였고, 이에대하여 청구인은 건물을 포함한 대지를 393,130,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서 및 영수증등을 제시하고 있어 매매계약서를 살펴본 바, 매매계약서상으로는 토지가액을 253,130,000원으로 하면서 가옥대금 140,000,000원을 별도 지불토록 약정하고 있으나(청구인은 토지·건물을 모두 취득하면서 건물은 미등기 상태로 양도하였음이 공부상 확인됨), 전 소유자(OOO) 및 당시 중개인(OOO)이 건물가액을 별도 수수한 사실없이 건물포함하여 223,000,000원에 거래하였다고 조사서에 밝히고 있고, 가사 건물대금을 별도 약정하였다 하더라도 동 건물은 그 면적이 125.52㎡로서 81.9.30 증축된 것임을 볼 때 청구주장의 가옥대금 140,000,000원은 사회통념에 비추어 타당한 것으로 보이지 아니할 뿐만 아니라 그 주장하는 가액(391,130,000원)을 구체적으로 입증할만한 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 이부분 청구주장도 받아들이기 어렵다. 셋째, 기호⑧토지가액을 보면 처분청은 후 소유자(OOO)으로부터 확인한 가액인 11,100,000원을 양도가액으로 하고 전 소유자(OOO)으로부터 확인한 가액인 3,922,000원을 취득가액으로 하여 매매차익을 산정하였던 바, 청구인은 85년도 취득가액은 거래가액이 확인되지 아니한 일방적인 확인가액에 지나지 않는다고 주장하나 청구인이 상대방의 확인내용을 반증할만한 증빙을 제시하지 않고 있는 이상 이부분 청구주장 역시 받아들이기 어렵다.

• 다. 상기 “가”와 “나”를 종합하건대 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 보이고 이에 반하는 청구주장은 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.