실지거래가액으로 양도차익을 산정할 때에 토지등급이 같은 한필지의 토지를 취득하여 그후 분할하여 일부만을 양도할 때에, 양도한 토지에 대응하는 토지의 실지취득가액을 한국감정원 감정가액으로 안분하여 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 사건경위 ― 88.3.31: 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 국방부장관으로부터 경상남도 마산시 OO동 O OOOO 임야 6,479㎡를 90,000,000원에 취득함. ― 88.4.21: 위 임야 6,479㎡중(도시계획법에 의한 개발제한구역에 해당됨) 3,175㎡를 경상남도 마산시 OO동 O OOOO로 지적을 분할함. ― 88.8.23: 청구인이 분할 후 OO동 O OOOO 임야 3,304㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 청구인 지분(1,652㎡)을 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도함.
• 나. 처분청이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 60,000,000원으로 하고, 취득가액은 양도한 면적에 대응하는 비율로 안분계산한 금액 22,947,985원(90,000,000원×½×3,304㎡/6,479㎡)으로 산정한 후, 91.11.16 청구인에 88년도분 양도소득세 23,550,710원 및 동 방위세 4,710,000원을 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.9 이의신청, 92.3.10 심사청구를 거쳐 92.6.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 국방부장관이 위 임야 6,479㎡를 양도할 때에 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가격(16,140,000원)을 보면, 87.10.31 현재를 가격시점으로 평가한 가액이 주거지역은 7,000원/㎡이며 개발제한구역은 900원/㎡이고, 청구인이 양도한 토지 1,652㎡중 주거지역의 면적이 1,067.5㎡이며 개발제한구역이 584.5㎡이다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 60,000,000원인 사실에는 처분청과 다툼이 없고 취득가액은 ㎡당 한국감정원의 감정가격으로 안분계산한 금액 44,601,303원[90,000,000×(+)]으로 하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 취득할 때에 주거지역과 개발제한구역의 구분이 없이 취득한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건은 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 때에 토지등급이 같은 한필지의 토지를 취득하여 그후 분할하여 일부만을 양도할 때에, 양도한 토지에 대응하는 토지의 실지취득가액을 한국감정원 감정가액으로 안분하여 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.
• 나. 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정”하며, 그 제2항에서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 때에 도시계획법에 의하여 고시된 주거지역과 개발제한구역으로 구분하여 취득한 사실도 없고, 또한 취득가액을 구분기장한 사실도 없는 이 건의 경우, 위에 열거한 법령에 의하여 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 방법으로 취득가액을 산정하여야 하고, 이 건 토지는 토지등급이 동일(86등급)한 토지를 분할하여 판매한 것이므로 면적비율로 계산할 수 밖에 없다.
• 라. 국방부가 경상남도 마산시 OO동 O OOOO 임야 6,479㎡를 한국감정원에 의뢰하여 감정한 가액은 16,140,000원인데 비하여 처분가액은 90,000,000원인 사실로 미루어 볼 때, 그 감정가액은 합리성을 결여하고 비현실적이라고 보여지고 주거지역과 개발제한구역의 ㎡당 감정가액(주거지역 7,000원, 개발제한구역 900원)의 비율로 안분하여 취득가액을 산정하여야 한다는 주장은 법적근거가 없다 하겠다.
• 마. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제2항에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 동일하므로 면적비율로 안분계산한 가액으로 산정하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.