기준시가로 양도차익을 계산하는 경우 환지청산금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 환지받은 토지인 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 117㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.5.14 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의해 계산하여 92.2.16 양도소득세 8,701,320원 및 동 방위세 1,749,050원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 92.6.25 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지중 40.4㎡는 증평면적이고 이에 대한 청산금 16,644,800원은 실지 부담한 금액이므로 양도차익계산시 필요경비에 산입해야 한다고 주장한다. 국세청장은 기준시가로 양도차익을 계상하는 경우 취득시 지방세법상 과세시가표준액의 100분의 7을 공제하도록 되어 있으므로 당초 처분이 정당하다는 의견을 제시한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우 환지청산금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법규정을 보면, 소득세법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』고 규정하면서 그 제1호에서 『당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』을 들고 있다. 한편 같은 법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제5항을 보면, 『법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.

1. 법 제23조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산(법 제70조 제7항에 규정하는 미등기 양도자산을 제외한다): 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100

2. 제1호 외의 자산: 취득당시의 기준시가 × 1/100』으로 규정하고 있다.

• 다. 환지청산금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 보면, 쟁점토지 양도당시 시행된 관련법규정에 의하면 양도자산이 토지로서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 설비비와 개량비등이 있다하더라도 이들 금액을 필요경비로 인정하지 아니하고, 양도한 토지의 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7 상당액을 취득당시의 기준시가에 가산하도록 규정하고 있으므로, 취득가액을 기준시가로 함에 다툼이 없고 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7을 취득당시의 기준시가에 가산하여 필요경비로 인정한 이 건의 경우 청구인이 증평면적에 대한 청산금 16,644,800원은 별도로 필요경비로 산입할 수는 없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.