[요지] 1년이내 양도한 토지는 양도가액은 확인되는 반면 취득가액은 확인할 수 없는 것으로 보아야 할 것이므로 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하는 것이 타당함
[요지] 1년이내 양도한 토지는 양도가액은 확인되는 반면 취득가액은 확인할 수 없는 것으로 보아야 할 것이므로 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하는 것이 타당함
[주 문] 강남세무서장이 91.12.16 청구인에게 경정고지한 양도소득세 399,229,400원 및 동 방위세 79,975,470원의 처분은 충청남도 공주군 사곡면 O OOO 목장용지 9,918㎡와 같은면 목장용지 19,998㎡의 취득가액과 양도가액은 기준시 가로 하여, 같은면 O OOO 임야 94,413㎡의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 재경정한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 아래 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.10.6 청구외 재단법인 OOOO협회로부터 30,000,000원에 청구외 OOO과 공동으로 취득하였다(청구인 취득가액 20,000,000원, 청구외 OOO 취득가액 10,000,000원) [쟁점토지] 소 재 지 지 목 면적(㎡) 비 고 충남 공주군 사곡면 OO리 O OOO O OOO O OOO O OOO O OOO O OOO 임 야 목장용지 임 야 임 야 목장용지 임 야 94,413 9,918 76,165 55,671 19,998 69,620 89.3.23 O OOO에서 분할등기 89.3.23 O OOO에서 분할등기 계 325,785 쟁점토지중 분할전 O OOO 임야 104,331㎡는 청구외 OOO 명의로 등기하였고 나머지는 청구인 명의로 등기하였으나, 89.8.15 청구인은 청구외 OOO 소유 임야를 매입하였다. 청구인은 취득 당시의 O OOO 임야 104,331㎡중 9,918㎡를, O OOO 임야 75,669㎡중 19,998㎡를 목장으로 조성한 후 89.3.23 목장용지로 형질 변경 하고 분할 하였다. 청구인은 90.7.12 쟁점토지를 청구외 OO연씨 OO종친회에 800,000,000원에 양도하고 90.8.17 기준시가에 의한 자산양도차익 예정신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득·양도하면서 허위계약서 작성등 관계법령을 위반하였고, 쟁점토지중 O OOO 임야와 O OOO 목장용지는 1년 이내에 양도하였으므로 소득세법 제170조 제4항 제2호에 규정한 양도 또는 취득당시 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 91.12.16 양도소득세 399,229,400원 및 동 방위세 79,975,470원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.13 심사청구를 거쳐 92.4.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 1) 쟁점토지의 거래는 투기성이 없으므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여야 한다고 주장한다.
① 청구인은 쟁점토지외 부동산을 취득하거나 양도한 거래회수가 취득 5회, 양도3회에 불과하고 그것도 주택마련을 위한 것이 대부분이며,
② 사실과 다른계약서 작성은 거래관행상 통상적으로 이루어지며 84년부터 쟁점토지를 목장으로 개발하고 가축을 사육한 사실이 관련 공부(산림훼손 및 토석채취허가대상, 초지조성 및 가축사육조서, 특별소비세납부실적 등)에 의하여 확인되며,
③ 쟁점토지를 6년 9개월 동안 보유하다가 목장경영 실패에 따른 자금압박등으로 부득이 양도했을 뿐 이라고 한다.
2. 설사 투기성이 인정되어 실지거래가액 적용대상이 된다 하여도 쟁점토지 양도가액 800,000,000원중 토지대금은 150,000,000원에 불과하고 650,000,000원은 목장용지 조성 시설투자비, 임목, 사슴등에 OO 대가이므로 자본적 지출액 701,040,000원을 필요경비로 공제하여야 하며,
3. 쟁점토지중 O OOO 및 O OOO 104,331㎡는 1년이내 거래한 경우로 실지거래가액을 적용하였으나, 사실은 85년 도중에 청구외 OOO으로부터 매입하였으나 등기만 89.8.15 하였을 뿐이고, 취득시 실지거래가액을 83.10.6 취득당시의 가액인 10,000,000원으로 하여 과세함은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인 주장을 받아들일 수 없다는 이유로서
1. 청구인의 쟁점토지 거래는 투기성이 있다.
① 청구인은 국세청장이 정한 일정규모이상(임야: 10,000㎡)을 양도하고 허위계약서 작성으로 국토이용관리법을 위반하였으며,
② 청구인이 목장을 경영할 목적으로 쟁점토지를 취득하였다 하나 초지조성면적은 30,000㎡로서 쟁점토지 면적의 9.5%에 불과하고, 진입로개설 등으로 쟁점토지의 가치를 높이려 하는 목적이 있으며,
③ 쟁점토지 양도 당시 축산규모가 사슴 9마리, 개 3마리 정도이며 88년부터 89년까지 사슴사육에 OO 특별소비세가 318,175원 등으로 쟁점토지의 취득 및 양도경위를 비추어 볼 때 목장경영을 위한 것이라고 보기는 어렵다.
2. 당초 처분청에서는 설비비와 개량비 93,722,050원을 필요경비로 인정하여 공제한 사실이 확인되고, 추가로 제시한 자본적지출에 OO 증빙은 허위로 작성된 것으로 신빙성이 없으므로 이를 인정할 수 없다.
3. 청구인은 쟁점토지중 O OOO 및 O OOO은 89.8.15 청구외 OOO으로부터 취득한 사실이 등기부등본상 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
1. 쟁점토지의 거래가 투기성이 있는지 여부
2. 쟁점토지중 목장용지에 투입된 자본적 지출액을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
3. 쟁점토지중 O OOO 및 O OOO의 취득일자, 취득가액의 정당성 여부에 다툼이 있다.
1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
2. 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있다. 또한 같은법 시행령 제170조 제1항(89.8.1 개정)에서 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고, 같은조 제4항 제2호(89.8.1 개정)에서 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 규정한 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 다음과 같이 규정하고 있다. 『다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. 쟁점토지의 규모는 325,785㎡로서 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산(국세청고시 제89-88호, 89.8.1)에 해당하고, 허위계약서 작성 등 부정한 방법에 의하여 관계법령을 위반한 경우에 해당한다.(실지거래 계약서상 양도금액 800,000,000원, 관인계약서상 양도금액 131,809,800원)
2. 청구인은 서울에 거주하면서 68.9.20 OO통운(주)에 입사하여 현재 영업이사로 재직하고 있는 바, 청구인의 거주사실이나 직책상 쟁점토지를 직접 관리하여 이용할 수 있는 여건이 아니었음을 알 수 있으며, 쟁점토지를 어떤 목적에 사용하고자 하여 취득하였다는 사업계획서등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.
3. 다만 쟁점토지중 목장용지인 O OOO 9,918㎡와 O OOO 19,998㎡에 OO 이용실태를 보면,
① 청구인이 직접 운영은 하지 아니하였지만 충남 공주군청으로부터 허가를 받아(공주군 식산 27436-122, 88.2.9) 청구인의 실형인 청구외 OOO으로 하여금 초지조성을 하게하고 사슴등 가축을 사육한 사실이 충남 공주군청 식산과 직원 청구외 OOO의 조사보고서에 의하여 확인되며(88.5.19부터 90.7.5까지 4차례에 걸쳐 조사하였으며, 조성된 초지면적은 30,000㎡이고, 가축의 수는 89.5월 한우 16두, 사슴 95두, 89.10월 한우 12두, 사슴 50두, 90.5월 사슴 40두, 90.7월 사슴 45두 등으로 확인하고 있음)
② 공주세무서에 신고납부한 사슴의 녹용에 OO 특별소비세 납세실적이 확인되고 있다(청구인의 형수인 청구외 OOO 명의로 88.8.2 특별소비세 134,750원, 89.3.31 특별소비세 110,000원 납부하였으며, 87.11월 사슴사육현황조서상 암사슴 20두, 숫사슴 21두 계 41두를 확인하고 있음)
4. 위에서 본바와 같이 쟁점토지중 O OOO, 목장용지 9,918㎡와 O OOO 목장용지 19,998㎡에 대하여는 청구인이 직접 목장을 경영하지는 아니하였지만, 청구인의 실형으로 하여금 목장을 운영하게 한 사실이 확인되는 등 토지를 사실상 이용하고자 하는 의도가 있는 것으로 보여지므로, 비록 사실과 다른 계약서를 작성하여 관계법령을 위반하였지만 투기성이 없는 것으로 보아 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 단서규정을 적용하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.
1. 당초 처분청에서는
① 부동산매매계약서상 양도가액에 포함된 사슴구입비 17,000,000원과 충남 공주군 사곡면 OO리 O OOOOO외 1필지에 OO 양도가액(진입로 토지공사비임) 4,053,000원 계 21,053,000원을 총 양도가액 800,000,000원에서 차감하여 실지거래양도가액을 778,947,000원으로 한 것이 확인되며,
② 또한 청구인이 제시한 목장시설투자 명세상 초지조성 및 토목건축공사 노임 90,650,000원, 건축자재비 3,000,000원 및 전기가설비 72,050원 계 93,722,050원을 설비비와 개량비로 인정하여 필요경비로 공제한 사실이 확인된다.
2. 청구인은 목장조성에 투입한 건축공사 자재비 및 진입로 토지 이용대금으로 32,490,000원, 초지조성 및 토목공사 인부의 급료 및 임금으로 225,050,000원, 중기사용료로 439,000,000원 및 전기시설비, 발파화약비등으로 4,500,000원 계 701,040,000원을 자본적 지출액으로서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 당초처분청에서 인정한 93,722,050원외에는 위 금액의 지출증빙으로서 간이계산서 및 인부확인서등만 제출하고 있을 뿐, 목장경영에 따른 비치장부와 금융자료등의 제시가 없어 청구인 주장을 받아들일 수 없다.
1. 당초 청구인은 83.10.6 쟁점토지를 청구외 OOO과 공동으로 청구외 재단법인 OOOO협회로부터 30,000,000원에 취득한 것으로 확인되며 청구인은 20,000,000원, 청구외 OOO은 10,000,000원을 투자한 사실에 대하여는 다툼이 없다.
2. 청구인이 쟁점토지 전체에 대하여 목장을 조성하겠다고 하자 청구외 OOO은 85.4월경에 청구외 OOO 소유 토지를 청구인에게 양도하였다고 주장하나 이의 잔금지급일을 확인할 수 없는 반면에 등기부등본상 89.8.15 청구인이 취득한 것으로 확인된다.
3. 처분청은 위 토지의 거래는 1년 이내에 양도한 경우로서 실지거래가액에 의하여 양도가액을 249,452,398원으로 취득가액을 10,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세등을 계산하였으나 83.10.6 청구외 OOO이 취득당시 가액인 위 10,000,000원을 89.8.15 현재의 양도가액으로 볼 수 없다 할 것이다.
4. 청구인이 위 토지를 89.8.15 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.7.12 청구외 OO연씨 OO종친회에 양도하면서, 양도가액은 실지거래계약서에 의하여 확인되는 반면, 취득가액은 확인되지 아니하고 있다.
5. 사실이 그러하다면 소득세법 제170조 제1항 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액인 249,462,398원으로 하고, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정함이 타당하다.
1. 비록 쟁점토지가 국세청장이 정한 일정규모 이상의 거래에 해당하고, 허위계약서 작성등 관계법령에 위반하였다 하여도 쟁점토지중 목장용지에 대하여는 투기성이 없는 거래로 인정되므로 기준시가에 의하여 과세표준과 세액을 경정하여야 하고,
2. 1년이내 양도한 토지는 양도가액은 확인되는 반면 취득가액은 확인할 수 없는 것으로 보아야 할 것이므로 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하여야 한다.