실지취득가액이 불명한 것으로 보아 환산가액으로 할 수있는지 여부(경정)

[주 문] 서대문세무서장이 91.11.16 청구인에게 결정고지한 양도소득 세 28,644,250원 및 동 방위세 5,728,250원의 부과처분은, 과세 대상 토지인 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO 대지 79㎡, OOOOOO 대지 168㎡, OOOOOO 대지 157㎡ 및 OOOOOO 대지 65㎡ 합계 509㎡의 취득가액을 소득세법시 행령 제115조 제1항 제1호 다목 규정에 의하여 환산한 가 액으로 적용하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인의 피상속인 (망)OOO은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO 대지 119㎡, OOOOOO 대지 168㎡, OOOOOO 대지 157㎡ 및 OOOOOO 대지 65㎡ 합계 509㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO과 공동으로 89.1.28 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.9.20 청구외 한국과학기술원 주택조합에 양도하였다. 처분청은 피상속인 (망)OOO등이 쟁점토지를 1년 이내에 단기거래 하였다는 이유로 검인계약서상 취득가액 147,840,000원 및 양도가액 269,450,000원을 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하고 91.11.16 청구인에게 (망)OOO의 지분에 대한 양도소득세 28,644,850원 및 동 방위세 5,728,250원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.16 심사청구를 거쳐 92.4.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 위 쟁점토지의 실지취득가액을 264,320,000원으로 인정하여 줄 것과 실지취득가액이 인정되지 아니하는 경우에도 검인계약서에 기재된 147,840,000원은 실지취득가액이 아니므로 이 경우 취득가액은 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 위 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 양도는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 규정한 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”에 해당되어 취득 및 양도금액을 실지거래가액으로 결정하여야 하는 바, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 소득세법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 양도소득세 예정신고 및 확정신고를 하지 않았으므로 신고시 제출한 증빙서류가 없다고 보아야 할 것이고, 심사청구시 제시한 거래사실확인서는 구체적인 대금지급사실 등 금융자료제시가 없어 신빙성이 없으므로 처분청이 89.1.26 쟁점토지의 양도인 청구외 OOO과 양수인 청구외 OOO 외 2인간에 작성한 부동산매매검인계약서상의 금액 147,840,000원을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구는 ① 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액인 264,320,000원을 인정할 수 있는지 여부 ② 실지취득가액이 불명한 것으로 보아 환산가액으로 할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.
• 나. 소득세법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 인정할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동 시행령 제115조 제1항 다목에서는 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”을 기준시가로 하도록 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제56조의 5 제5항에서는 “영 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다.

1. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × 양도당시의 실지거래가액 ×

2. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 = 취득당시의 실지거래가액 ×” 고 규정하고 있다. 또한, 동시행령 제170조 제4항 제2호 본문 및 (다)목에서는 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 과세할 수 있도록 규정하고 있어 89.1.28 취득하여 89.9.20 양도된 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되면 취득가액은 그 확인된 가액으로 하고, 확인할 수 없으면 소득세법시행령 제170조 제1항 단서에 의하여 환산가액으로 하여야 할 것이다.

• 다. 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 264,320,000원이라고 주장하면서 전소유자 OOO의 우편조회회답서 및 인감증명서를 첨부한 거래사실 확인서 그리고 공동취득자인 OOO의 OO은행 예금통장 및 OO은행 OOO지점 발행의 자기앞수표 2매를 제시하는 바, 89.1.28에 발행된 100,000,000원의 자기앞수표 1매는 (망)OOO의 배서를 거쳐 전소유자 OOO이 대표이사인 주식회사 OO관광호텔의 OO은행 구좌(OOOOOOOOOOOOOO)로 입금되었고, 89.2.21에 발행된 110,000,000원의 자기앞수표는 전소유자 위 주식회사 OO관광호텔의 배서가 되어 있으나 위 금액의 합계가 210,000,000원에 불과한 점 그리고 쟁점토지를 3인 공동으로 취득하고 동 매매대금을 3인이 지급한 사실이 구체적으로 확인되지 아니하고, 또한 쟁점토지의 취득관련 매매계약서 및 대금영수증이 전혀 제시되지 아니하여 실지취득가액은 청구인이 주장하는 바와 같이 264,320,000원으로 인정되지 아니한다. 반면에 처분청은 검인계약서상의 금액 147,840,000원을 실지거래가액으로 인정하였으나 쟁점토지의 국세청 기준시가가 153,608,056원인 점을 감안할 때 경험법칙상 이를 실지거래가액이라고 보기도 어렵다. 그렇다면, 쟁점토지의 취득가액은 불분명하다고 할 것이므로, 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 따라 확인된 실지양도가액(269,540,000원)에 의하여 환산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.