분양받은 아파트를 90.3.16 양도한 경우 기준시가에 의한 취득·양도가액을 어떻게 결정할 것인지에 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.4.12 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO OOOO OOOOO(건평 87.57㎡)를 주식회사 OO주택으로부터 분양받아 90.3.16 청구외 OOO에게 양도한 후 91.5월 취득가액은 분양가액인 36,116,000원으로 하고 양도가액은 90.9.1 개정전 소득세법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액인 52,506,431원으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 위 아파트 양도에 대하여 양도가액은 기준시가인 70,000,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령(89.8.1 개정령) 제115조 제3항의 규정에 의하여 환산한 가액인 48,148,768원으로 하여 양도차익을 결정하여 91.12.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 3,441,280원 및 동 방위세 688,250원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복, 92.1.23 심사청구를 거쳐 92.4.21 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 아파트 건설업자(법인)로부터 직접 분양받은 경우에 있어서는 취득가액은 분양받은 가액으로 하고 양도가액은 소득세법시행규칙 제56조의5 제5항 제2호에 규정된 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다. <산식>
• 나. 국세청장은 90.3.16 양도한 위 아파트의 양도가액은 기준시가로, 취득가액을 소득세법시행령(89.8.1 개정령) 제115조 제3항에 규정된 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다. <산식>

3. 심리 및 판단

• 가. 이 사건은 분양받은 아파트를 90.3.16 양도한 경우 기준시가에 의한 취득·양도가액을 어떻게 결정할 것인지에 다툼이 있다.
• 나. 먼저 위 아파트 양도당시의 관련 법령을 살펴본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항 및 동법시행령 제170조 제1항 및 제4항의 규정을 모아보면, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정되어 있다. 다만, 동법시행령 제170조 제4항 제2호 가목 내지 바목에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 규정되어 있으며 동법 시행규칙(90.9.1 개정전) 제56조의5 제5항 제2호에서는 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다라고 규정되어 있다.

(2) 소득세법시행령(90.8.31 까지 시행된 89.8.1 개정령) 제115조 제3항의 규정에 의하면 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 대하여는 양도당시의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 환산한 가액으로 하도록 규정되어 있다.

• 다. 살피건데, 청구인은 위 아파트를 아파트 건설업자인 법인으로부터 최초로 분양받은 것이므로 기준시가 적용시 취득가액은 분양가액으로 하고 양도가액은 앞에서 본 산식에 의하여 환산한 가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 아파트 양도당시(90.3.16)에는 종전의 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호 규정이 89.8.1 삭제됨에 따라, 법인과의 거래에 있어서 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙이며, 이 건 양도는 동법시행령 제170조 제2호 각목의 1에 해당하는 거래도 아니어서, 위 아파트의 취득 및 양도가액을 동법시행령 제115조 제3항의 규정에 의하여 계산한 당초처분에 잘못이 없다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.