대물변제로 취득한 토지를 양도한 경우 투기거래에 해당하는지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1991서0231 / 국심1991서0231

[주 문]

1. OO세무서장이 91.11.18 청구인에게 과세한 89년 과세기간 분 양도소득세 497,862,520원 및 동 방위세 99,572,500원은 과 세대상이 된 토지의 취득가액은 실지거래가액인 ㎡당 18,458 원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 있는 경우에는 실지 거래가액에 의하고, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 소득 세법 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환 산가액)로 하여 이를 경정하며,

2. 같은 날 과세한 90년 과세기간분 양도소득세 76,735,560원 및 동 방위세 15,347,110원은 과세대상이 된 토지의 양도가액 과 취득가액을 모두 기준시가로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 과세처분 개요 청구인은 청구외 OO개발주식회사의 대표이사로 79.8.13부터 80.9.19까지 재임하면서 위 법인이 시행하는 공유수면매립공사에 자기 또는 타인자금을 투입하였으나, 위 법인이 부실화되어 파산선고 및 그 취소가 되는 등의 어려움을 거쳐 매립공사를 완료하자 89.3.24에 위 법인에 대한 채권을 회수함에 있어 인천직할시 중구 OO동 OOOO등 5필지의 매립토지 합계 49,923㎡(이하 “제1토지”라 한다)를 대물변제받기로 제소전 화해를 하여 위 토지를 대물변제를 원인으로 하여 취득한 후 이를 양도하였으며, 90.4.14에도 같은 구 OO리 OOOO의 매립토지 16,529㎡(이하 “제2토지”라 한다)를 대물변제를 원인으로 하여 취득하여 같은 날 이를 양도하였다. 처분청은 청구인이 토지를 취득하여 단기보유한 후 양도함으로써 투기거래에 해당한다고 인정하여 취득가액은 “실지거래가액이 분명하다고 보아 그 가액”으로 하고, 양도가액은 “실지거래가액이 밝혀진 것”은 『실지거래가액』으로, “불분명한 것”은 『환산가액』으로 하여 91.11.18 청구인에게 제1토지의 양도에 대하여 89년 과세기간분 양도소득세 497,862,520원 및 동 방위세 99,572,500원, 제2토지의 양도에 대하여 90년 과세기간분 양도소득세 76,735,560원 및 동 방위세 15,347,110원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.12.26 심사청구를 거쳐 92.4.13 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 (가) 청구인 주장

① 청구인이 79년 OO개발주식회사의 대표이사로 취임한 이후부터 위 법인에 대한 파산선고(84.7.30)직전까지 위 법인의 고유목적사업(공유수면매립)을 수행하면서 매립공사와 관련하여 도급업자들의 공사대금과 임금등을 지불하기 위하여 청구인이 채무자로서 외부에서 차입하여 온 금액과 청구인의 투자금액등의 회수조치로 화해조서에 의한 대물변제로 매립지인 위 제1토지 및 제2토지를 취득하여 채권자등에게 분할하여 양도하였으나, 이러한 취득 및 양도는 채권회수 및 채무정리를 위한 부득이한 행위로서 투기거래가 아니므로 “기준시가”에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며,

② 89년 양도분의 취득가액의 경우에 있어서는 위 법인의 대표이사가 수십차례 바뀌고, 공사가 중단되고 파산선고를 받았다 취소되는등 위 법인의 장부상 기장내용이 신빙성이 없으며, 따라서 청구인이 취득한 토지의 실지취득가액도 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고,

③ 90년 양도분의 취득가액의 경우에 있어서도 89년 취득분과 같이 대물변제로 취득하였으며, 그 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장한다.

④ 만약 실지취득가액을 인정하는 경우에는 위 법인의 확인내용과 화해조서, 파산선고시의 채권신고금액을 신빙성이 있다고 보아 대물변제로 취득한 제1토지의 실지취득가액을 921,489,574원(㎡당 18,458원)으로 하여야 한다고 주장한다. (나) 국세청장 의견 청구인이 OO개발주식회사에 대한 채권으로 토지를 대물변제받아 청구인에 대한 채권자들에게 채무변제조로 소유권을 이전했다는 사실을 채권·채무등의 구체적인 증빙서류가 없어 인정할 수 없으며, 취득후 분할하여 1년내에 양도한 것은 투기성거래이므로 실지거래가액을 확인하여 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 (가) 쟁점 이 건 심판청구는 대물변제로 취득한 토지를 양도한 경우 “투기거래”에 해당하는지 여부와 위 토지의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다. (나) 사실관계

(1) 청구인이 토지를 취득한 경위를 본다. 청구외 OO개발주식회사(72.6.26 설립당시 상호: OOOO개발주식회사)가 75.5.20 건설부로부터 경기도 옹진군 영종면 OO리 OOOOOOOO선 공유수면매립면허(건설부 고시 제23호)를 받아 매립공사를 시행하던 중 당해 매립면허가 79.3.31 실효되었고, 청구인이 79.8.13 위 법인의 대표이사로 취임하여 79.11.29과 80.7.24등 2차례에 걸쳐 공사비를 예치하여 건설부로부터 준공기한의 연장을 받았으나, 80.9.19 건설공사업자들이 위 법인을 경영하기로 하여 청구인이 대표이사직을 사임하였으며, 84.1.15의 채권단회의에서 위 법인의 채무를 4,535,067,000원으로 확정하였으며, 그 후 매립공사를 한 건설업자로서 채권자인 OO토건주식회사가 위 법인에 대한 파산선고를 신청하여 인천지방법원이 84.7.30 위 법인에 대하여 파산선고(83하1)를 하고 이를 공고하였고, 그 후 청구인등 채권자 24인이 파산선고 취소동의서를 제출하고, OO토건주식회사와 위 법인이 합의하여 87.2.13 파산선고 취소결정이 있었으며, 청구인이 위 법인을 상대로 제기한 소유권이전등기소에 대하여 89.3.24 청구인과 위 법인간에 제소전 화해가 성립되었다. 그 화해조항을 보면,

① OO개발주식회사는 청구인에게 매립지 5필지 49,923㎡(제1토지)를 89.3.24자 대물변제를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하고,

② 청구인은 OO개발주식회사에 대한 채권자 OOO외 23인의 채권 160,000,000원(조정금액)과 채권자 OOO외 5인의 채권 168,960,000원 합계 328,960,000원을 대위변제하고, 청구인이 OO개발주식회사에 대하여 갖는 투자자 및 종전 대표이사로서의 모든 권리를 포기하며, 청구인이 파산절차시 신고한 채권 921,489,574원(84.8.30 신고번호 44, 45)을 포기한다. 또한, 청구인은 위 법인으로부터 소유권이전등기를 경료받음과 동시에 청구외 OOO에게 위 토지중 인천직할시 중구 OO동 OOOO 소재 토지 16,529㎡를 79.10.30 대물변제의 약정을 원인으로 소유권이전등기 절차를 이행한다고 하였다. 이러한 화해조항에 따라 청구인은 89.3.29 제1토지를 취득하였으며 90.4.14에 같은 대물변제를 원인으로 하여 제2토지를 취득하였다.

(2) 청구인이 토지를 양도한 경위를 본다. 청구인은 대물변제를 원인으로 89년에 취득한 제1토지중 16,529㎡와 90년에 취득한 제2토지중 13,554㎡는 청구외 OOO과 청구외 OOO외 8인에게 대물변제를 원인으로 하여 취득일과 동시에 같은 날 소유권이전등기를 경료하여 즉시 양도하였으며, 나머지 토지는 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였으나, 그 중 상당부분이 그 실제에 있어서는 대물변제로 양도한 사실이 당초 조사관청인 서울지방국세청장의 실지거래가액 조사과정에서 밝혀졌음이 확인된다. (다) 89년 과세기간분 양도소득세에 대하여:

① 89년 양도분에 대하여 적용되는 소득세법 규정을 보면, 동법시행령 제170조 제1항, 제4항 제2호에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하되, 다만, 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래』에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는, 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 국세청장은 재산제세조사 사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.15 개정) 제72조 제3항 제5호에서 위 규정에 의한 『국세청장이 지정하는 거래』중의 하나로 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”를 규정하고 있다.

② 그러므로, 89.8.1 개정되기전 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 국세청장이 투기억제를 위하여 지정한 거래에 해당하는 경우에는 그 투기성여부를 별도로 심리할 필요없이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 것이 그 동안의 국세심판결정례(국심 90중 2336외 다수) 및 대법원판례[89누7733(90.3.27)등]의 입장이므로 청구인의 제1호 토지의 거래가 단기양도로서 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 해당되고 있음에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인의 제1토지 거래는 이를 투기거래로 보아야 할 것이다(국심 91서231, 91.5.28).

③ 다음, 실지취득가액에 대하여 보면, 위 법인이 청구인에 대한 채무로 계상한 921,489,574원중에서 위 법인의 양도토지명세서상에 기재된 토지계정상의 감소액 302,034,620원만을 위 토지의 양도가액(대물변제액)으로 하고 청구인에 대한 가지급금 3,742,500원을 차감하고 남은 금액 615,712,454원을 위 법인의 채무면제익으로 처리함에 따라 처분청은 제1토지 49,923㎡를 302,034,620원에 취득한 것으로 하여 제1토지의 ㎡당 취득가액을 6,050원으로 하였고, 양도가액은 서울지방국세청장이 조사한 실지거래가액에 의하거나 환산가액에 의하여 산정하였다. 그러나 청구인의 OO개발주식회사에 대한 채권이 921,489,574원인 사실은 위 법인의 장부상 계상된 회계처리내용과 제소전 화해조항 및 위 법인의 파산선고시 청구인이 법원에 제출한 채권액 신고금액(신고번호 44, 45)에 의하여 인정되므로, 당해 금액이 제1토지(면적 합계 49,923㎡)의 실지취득가액이 된다 할 것이며, 이렇게 하면 ㎡당 실지취득가액이 18,458원으로 산출되므로 이를 실지취득가액으로 볼 수 있다 할 것이다. 따라서, 제1토지의 취득가액은 실지취득가액인 ㎡당 18,458원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인된 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액이 확인되지 아니한 것은 동법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 기준시가(환산가액)에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다. (라) 90년 과세기간분 양도소득세에 대하여: 90년 양도분에 대하여 적용되는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 하여 이는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 볼 때 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 이는 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서231, 91.5.28). 그러므로, 이 건의 경우 청구인이 채권을 회수하기 위하여 위 법인으로부터 토지를 대물변제를 원인으로 하여 90.4.14 취득하였고, 같은 날 대물변제등을 원인으로 하여 양도하였는 바, 앞의 사실관계에서 본 바와 같이 위 토지의 취득 및 양도경위등으로 미루어 볼 때 투기성이 없는 거래로 인정된다. 따라서, 위의 법령규정 및 그 취지에 비추어 볼 때 청구인의 제2토지 거래를 투기거래로 볼 수 없으므로 제2토지의 양도가액 및 취득가액은 모두 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다. (마) 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.