[주 문] 강동세무서장이 91.11.1O 청구인에게 고지한 8O년도 귀속분 양도소득세 9O,O18,090원 및 동 방위세 19,OO3,920원의 부과 처분은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 21O㎡의 양도가액은 기준시가로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 부칙(OO.12.31 대통령령 제OOO8호)제9조의 규정에 따라 기준시가 또는 실지취득가액에 취득일로부터 OO.12.31 까지의 도매물가 상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액중 많 은 금액으로 하여 양도차익을 산출한 후 그 과세표준과 세액 을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 21O㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 O2.1.O 청구외 서울특별시로부터 취득하여 8O.12.29 청구외 OOO(OO탄좌개발주식회사의 갱목납품업자)에게 소유권이전등기를 경료해 주고 같은해 12.30 쟁점토지의 취득가액을 실지취득가액(O02,100원)으로하고 양도가액을 환산가액(2O,0OO,O39원)으로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점토지에 관한 양도차익을 당초 청구인의 위 신고내용과 같이 결정하였다가 91.9월 서울지방국세청이 청구외 OO탄좌개발(주)에 대한 세무조사시 동 법인의 대표이사 OO의 확인서등에 의해 청구인이 쟁점토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이 아니고, 법인인 청구외 OO탄좌개발(주)에 양도한 것으로 간주하고 양도가액은 실지거래가액(22O,000,000원)으로, 취득가액은 OO.1.1 의제취득가액(1,012,1OO원)으로 결정하여 91.11.1O 청구인에게 8O년도 귀속분 양도소득세 9O,O18,090원 및 동 방위세 19,OO3,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.12.2O 심사청구를 거쳐 92.O.9 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 중개인 OOO에게 매각의뢰 할 때 개인에게만 매각하고 법인에게는 절대로 매각하지 않겠다는 조건을 제시하였기 때문에 청구인은 매수인 OOO 개인이 매입하는 것으로 믿었고, 매수인 OOO의 경우에도 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 후 1년 1개월 이후에 위 법인에게 양도하였으므로 이는 개인간의 거래임이 분명하므로 기준시가로 과세함이 타당하다는 주장이다. 국세청장은 OO탄좌개발(주)가 사옥을 신축하기 위해 8O.9.O부터 8O.9.O까지 사이에 OOOO개발공사로부터 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 2,OOO㎡를 취득한 후 8O.9.18부터 8O.11.2O까지 사이에 인접토지인 쟁점토지등 O필지 O3O.O㎡를 청구인등 O인으로부터 취득하여 88.11월부터 91.O월까지 사이에 위 토지에 사옥을 신축한 사실등을 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 실지취득자가 OOO이 아니고 OO탄좌개발(주)임을 사전에 알고 양도한 것으로 보여지므로 쟁점토지의 실지취득자를 동 법인으로 본 당초처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 개인(OOO)에게 양도한 것인지 법인(OO탄좌개발주식회사)에게 양도한 것인지 여부를 가리는데 다툼이 있다.
- 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시 관계법령의 규정인 소득세법 제23조 제O항과 동법 제OO조 제1항 제1호에서 양도재산의 양도차익계산은 원칙적으로 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제1O0조 제O항에서 위의 『대통령령이 정하는 경우』에 대하여 열거하면서 그 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우등을 규정하고 있으며, 같은법 부칙(19OO.12.2O 법률 제2O0O호) 제1O조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 『제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 19OO년 12월 31일 이전에 취득한 것은 19OO년 1월 1일에 취득한 것으로 본다』라고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 부칙(19OO.12.31 대통령령 제OOO8호) 제9호(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 『19OO년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 19OO년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 19OO년 1월 1일 현재의 기준시가, 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 다만, 19OO년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 19OO년 12월 31일까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 19OO년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다』라고 규정하고 있다. 위 규정에서 『법인과의 거래』라 함은 형식상 거래당사자가 법인인 경우는 물론이고, 형식상으로는 당사자 명의가 법인이 아니더라도 명의대여등의 방법으로 실질적인 거래당사자가 법인인 경우도 포함된다고 볼 수 있는 반면에, 납세의무자에 대하여 법적 안정성과 예측가능성을 보장한다는 뜻에서 거래당사자가 거래당시 형식상의 명의가 어떠하든 실질적 당사자가 법인이라는 점을 안 경우에 한하여 『법인과의 거래』라고 보아야 하고, 거래상대방이 법인임을 알지 못한 선의의 당사자에 대하여까지 『법인과의 거래』라 하여 그 예측에 반하는 과세가 이루어져서는 아니된다고 보아야 할 것으로 해석된다(대법원 90누3829, 90.O.O).
- 다. 청구인이 쟁점토지를 개인에게 양도한 것인지 법인에게 양도한 것인지 여부 첫째, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 양도시 매매계약서를 보면 청구인은 8O.12.3 청구외 OOO의 소개로 쟁점토지를 청구외 OOO에게 22O,000,000원(8O.12.3 계약금 23,000,000원, 8O.12.28 잔금 202,000,000원)에 양도한 것으로 되어 있어 청구인은 쟁점토지를 개인(OOO)에게 양도하였음을 알 수 있고, 둘째, 당 심판소가 청구인이 쟁점토지의 양도대금을 누구로부터 수령하였는지 여부 및 그 거래금액등을 조회한 결과 양도가액 22O,000,000원 중 8O.12.3자 계약금 23,000,000원은 8O.12.O자로 청구인의 통장에 현금으로 입금되었기 때문에 그 지급상대방이 누구인지 확인되지 아니하는 반면, 8O.12.28자 잔금 202,000,000원 중 200,000,000원은 아래와 같이 OO은행 OO동지점에서 8O.12.28 청구외 OOO 등8인 명의로 발행한 자기앞수표로 수령하였음이 확인되고 있고, 【청구인이 양도대금으로 수령한 수표내역】 수표 종류 수표번호 수표 발행일 수표발행인 수 표 내 역 액면금액 매수 총 금 액 자기앞 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 10,000,000 3 30,000,000 자기앞 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 10,000,000 2 20,000,000 자기앞 OOOOOOOO 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 10,000,000 1 10,000,000 자기앞 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 20,000,000 3 O0,000,000 자기앞 OOOOOOOO 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 20,000,000 1 20,000,000 자기앞 OOOOOOOO 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 20,000,000 1 20,000,000 자기앞 OOOOOOOO 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 20,000,000 1 20,000,000 자기앞 OOOOOOOO 8O.12.28 OO은행OO지점장대리 20,000,000 1 20,000,000 계 13 200,000,000 조 회 내 용 발행의뢰인 주소 성명 의뢰시 수납금 종류 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 O O O 현금 또한 당심판소에서 청구외 OO탄좌개발(주)에 조회하여 회신받은 내용에 의하면 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 2O8,800,000원[88.12.2 계약금 2O,000,000원(OO은행 OOO지점 발행 당좌수표 1매, 수표번호:OOOOOOOOO), 88.12.1O 중도금 10O,000,000원(같은은행 발행 당좌수표 1매, 수표번호:OOOOOOOOO), 88.12.31 잔금 128,800,000원(같은 은행 당좌수표 1매, 수표번호:OOOOOOOOO)을 OOO에게 지불하였음을 확인하면서, 그 증빙자료로 지급결의서, 당좌예금원장 및 현금출납원장을 제시하고 있는 바, 청구인이 청구외 OOO으로부터 수령한 양도대금내역과 동 법인의 회신내용을 비교하여 보면, ① 청구인은 청구외 OOO으로부터 매매대금 22O,000,000원을 8O.12.3 계약금 23,000,000원, 8O.12.O 잔금 202,000,000원을 수령하였는데 반해 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 2O8,800,000원을 88.12.2 계약금 2O,000,000원, 88.12.1O 중도금 10O,000,000원 및 88.12.31 잔금 128,800,000원을 지급한 것으로 확인되고 있어 청구인이 수령한 일자와 동 법인이 지금한 일자가 1년이상 차이가 날뿐 아니라 그 금액도 33,800,000원이 차이가 나고 있음이 확인되고 있고, ② 청구인이 쟁점토지의 양도대금 수령시 수수한 금융자료는 8O.12.28자 OO은행 OO동지점에서 발행한 자기앞수표인데 반해 동 법인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급시 수수한 금융자료는 88.12.2～88.12.31 사이에 OO은행 OOO지점에서 발행한 당좌수표로서 그 자금원천이 서로 상이함이 확인되고 있다. 따라서 위의 금융자료등에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 청구외 OO탄좌개발(주)로부터 수령한 것이 아님이 입증된다 할 것이며, 셋째, 처분청이 처분근거인 91.9.O자 청구외 OO탄좌개발(주) 대표이사 OO의 확인서 내용을 보면, 청구인이 법인명의로 소유권이전등기를 거부하기 때문에 부득이 등기부상 소유권자 명의를 청구외 OOO으로 하였다고 확인하고 있고, 91.9.3자 쟁점토지 매수인 OOO의 확인서 내용에 의하면 OOO은 위 법인이 쟁점토지를 청구인으로 부터 직접 매입할 수 없다고 하여 그의 명의를 법인에게 빌려주었을 뿐 아니라 그 매매계약내용이나 대금결제 내용도 알지 못한다고 진술하고 있는 반면, 청구인이 제시하고 있는 92.O.1자 동 법인의 대표이사 OO의 확인서를 보면, 본인은 쟁점토지를 동 법인이 취득한다는 사실을 청구인과 중개인 OOO에게 사전에 알리면 청구인이 거래에 불응하거나 양도가액을 높게 요구할 것이 염려되기 때문에 청구인과 중개인에게 위 법인이 취득함을 숨기고 OOO 명의로 취득하였다고 확인하고 있고, 91.12.2O자 중개인 OOO의 확인서에 의하면 OOO은 청구인이 법인에게는 양도하지 않는다고 하여 OOO에게 본인이 실지취득하는 것인지 여부를 몇번 확인하였으나 OOO은 본인이 취득한다고 하기때문에 쟁점토지를 OOO에게 소개하였다고 진술하고 있는 점 등을 미루어 볼 때, OO탄좌개발(주) 대표이사 OO은 당초 이 건 조사관서(서울지방국세청)에 제출하였던 확인서 내용을 번복하고 있고, 매수인 OOO과 중개인 OOO의 진술이 상호일치하지 아니하고 있을 뿐 아니라 청구인이 이 건 거래를 개인과 거래로 위장하기 위해 OO탄좌개발(주)와 사전에 공모하거나 합의가 있었다는 2중계약서등 객관적인 사실도 확인되지 아니한 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 또는 그 이전에 쟁점토지의 실지매수인이 위법인이고 OOO은 동 법인의 대리인 이라는 사실을 인지하지 못하였다고 추정되며, 넷째, OO탄좌개발(주)의 건축허가 신청서를 보면, 동 법인은 88.9.20 쟁점토지등 O필지(OO동 OOOOO, O, O, O, O) 3,O22.9㎡ 지상에 건축물 연면적 20,2O2.O2㎡를 신축함에 있어 동 법인의 소유가 아닌 쟁점토지에 대하여는 소유권자 OOO으로부터 토지사용승락서(승락원인: 순수사용 승락만 한 것이고 소유권 이전재산이 아님)를 받아 이를 첨부하여 건축허가를 신청하였는 바, 쟁점토지의 실질소유자가 위 법인이라면 그 소유권을 법인 명의로 이전한 이후에 건축허가 신청을 하는 것이 일반적인 관례인데 소유권자의 토지사용 승락서등 복잡한 절차를 거쳐 건축허가 신청을 하는 것을 보면 동 법인의 건축허가 당시 쟁점토지의 소유권자는 OOO이었음을 알 수 있고, 다섯째, 일반적으로 부동산의 소유자가 법인에게 양도등을 거부하여 법인이 대리인을 내세워 부동산을 취득하는 경우에는 그 소유권을 대리인 명의로 이전한 다음 즉시 또는 단시일내에 다시 그 법인 명의로 소유권이전등기를 이행하는 것이 통례인데 반해, 쟁점토지의 경우 매수인 OOO이 8O.12.29 청구인으로부터 취득하여 소유하고 있다가 취득일로부터 1년 1개월이 지난 89.1.28에 청구외 OO탄좌개발(주)에 양도한 사실이 확인되고 있는바, 이는 청구인이 위 법인으로부터 양도대금을 수령한 사실이 확인되지 아니하고 있고, 또한 처분청이 이를 입증하지도 못하고 있는 입장에서 보면, 청구인이 쟁점토지를 동 법인에게 직접 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 위 법인으로부터 수령한 것이 아님이 금융자료등에 의해 확인되고 있을 뿐 아니라 처분청도 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 OOO이 위 법인의 대리인에 불과하고 실지취득자는 동 법인이라는 사실을 2중계약서나 금융자료등의 객관적인 증빙에 의해 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 거래를 법인과의 거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 관계법리를 오해한 것으로 판단된다. 따라서 청구인은 O2.1.O 서울특별시로부터 쟁점토지를 취득하여 개인에게 양도하였기 때문에 취득시기는 소득세법 부칙 제1O조에 의하여 OO.1.1이되고, 취득가액은 동법 시행령 부칙(OO.12.31 대통령령 제OOO8호) 제9조의 규정에 따라 기준시가 또는 실지취득가액에 취득일로부터 OO.12.31까지의 기간동안 도매물가상승율을 감안한 금액중 많은 금액으로 하고 양도가액은 기준시가로 하여 쟁점토지의 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 하겠다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있어 국세기본법 제81조 및 제OO조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.