검인계약서상의 금액이 형식적인 것이고 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함.(취소)

[주 문] 용산세무서장이 91.10.16 청구인들에게 각각 결정고지한 양도 소득세 33,126,070원 및 동 방위세 18,099,190원은 이를 취소 한다.

[이 유]

1. 원 처분개요 청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다) 및 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라 한다) 는 아래 부동산 거래명세와 같이 부동산을 3인 공유로 취득한 후 89.11.11 청구외 (주)OO개발에 양도하였고, 89.11.29 자산양도차익예정신고를 하였다. 부동산 거래명세 (금액단위: 천원) 양 도 자 산 취득일 양도일 신 고 금 액 비고 소재지 전 소유자 지목 면적 (㎡) 취득가액 양도 가액 중구 OO동 OOOO OOO 외 1 대지 172.9

89. 6.29

89. 11.11 545,000 일괄 양도 쟁점 토지 중구 OO동 OOO OOO 〃 163

89. 6.29 〃 838,100 일괄 양도 중구 OO동 OOOO 중구 OO동 OO 중구 OO동 OO (주) OO 은행 〃 1.3 141.1 109.1

89. 3.18 〃 628,000 일괄 양도 계 587.4 2,011,100 2,048,850 처분청은 양도자산중 OO동 OOOO 대지 172.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 취득가액으로 신고한 금액(545,000,000원)을 부인하고 검인계약서상 금액인 172,000,000원을 취득가액으로 하여 결정하고 양도차익을 계산하여 91.10.16 청구인들에게 각각 양도소득세 33,126,070원, 동 방위세 18,099,190원을 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 91.12.6 심사청구를 거쳐 92.3.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의 의견 청구인등은 OOOO가 제6지구 재개발사업 시행자로 인가(서울특별시 고시 제668호, 87.9.19, 당초는 청구인들만 86.12.23 사업시행자로 인가되었으나 변경되었음) 되어 쟁점토지를 매입하였으나 사업시행자 변경으로 청구외 (주)OO개발에 양도하였는 바,

1. 검인계약서상 금액인 172,000,000원은 형식적으로 작성된 금액에 불과하며,

2. 쟁점토지를 청구인등에게 양도한 청구외 OOO외 1인이 청구인등에게 미지급 잔금을 독촉하는 최고장에서 양도금액이 889,100,000원으로 확인되는 등 청구인등이 쟁점토지를 취득한 실지거래가액은 889,100,000원으로 결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지를 청구인등에게 양도한 청구외 OOO외 1인이 양도가액으로 172,000,000원으로 확인하고 있으며 검인계약서상에도 172,000,000원으로 기재되어 있기 때문에 위 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 쟁점토지의 취득가액이 172,000,000원인지 아니면 889,100,000원인지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제23조 제4항에 『(전략) 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제1항 단서규정은 『다만 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정되어 있다. 같은조 제4항 제2호에서 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 그 다목에 『부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우』를 게기하고 있다. 첫째, 청구인들이 제시한 취득당시 부동산매매계약서에 의하면 계약금 88,000,000원(지급일은 86.8.19자 임), 중도금 352,100,000원(지급일은 86.10.20자 임), 잔금 449,100,000원(지급일은 중도금 지불후 2개월로 하되 사업승인을 득하여야 한다고 되어 있음)으로 대금총액이 889,100,000원으로 되어 있고, 둘째, 쟁점토지의 전소유자인 OOO외 1인이 87.7.2 청구인등에게 보낸 최고장의 내용을 보면 “OOO, OOO 및 OOO가 쟁점토지에 대하여 매매대금 889,100,000원에 86.8.19 매매계약을 체결한 후 매매대금중 512,250,000원만 지급하고, 376,850,000원을 잔금지급 기한인 86.12.20이 지난 현재 (87.7.2 최고장 발송일)까지 지급하지 아니하고 있어 87.7.5까지 잔금채무를 지급하지 아니하면 부동산매매계약을 해약한다”고 되어 있고, 셋째, 검인계약서에 기재된 계약일자 및 중도금일자는 89.5.15과 89.6.10로 되어 있어 사후에 소급하여 작성한 것으로 보여진다. 위 사실을 종합하여 보면 청구인등이 취득한 쟁점토지의 취득가액은 889,100,000원으로 인정되며 (주)OO개발에 양도한 양도가액은 법인과의 거래로서 확인된 실지거래가액에 의하여 결정되어야 할 것으로 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.