[주 문] 강남세무서장이 91.11.10 청구인들에게 부과고지한 91년 수시분 상속세 218,996,170원, 동 방위세 40,098,460원은 이 건 부동산의 평가액을 745,000,000원에서 645,000,000원으로 하여 과세표준과 그 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인 OOO, 동 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 88.11.10 피상속인 OOO의 사망으로 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 739.2㎡, 건물 1,496.87㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)등을 상속받고 89.5.9 처분청에 이 건 부동산의 상속재산가액을 국세청장이 정하는 특정배율에 의한 기준시가 432,116,110원으로, 피상속인의 채무는 이 건 부동산의 임대보증금 120,000,000원으로 하여 상속세의 신고납부하였다. 90.4월경 서울지방국세청은 이 건 부동산을 취득한 매수인 청구외 OOO에 대한 부동산투기 조사결과 청구인들로부터 이 건 부동산을 위 OOO에게 매도한 매매금액이 745,000,000원인 사실과 임대보증금은 87,000,000원인 것을 청구인이 제시한 매매계약서에 의하여 확인하고 이를 통보함에 따라 처분청은 이 건 부동산의 상속재산가액을 실지거래가액 745,000,000원으로 평가하고 피상속인의 채무로서 임대보증금 87,000,000원을 공제하여 산출한 과세표준에 의하여 91.11.10 상속세 218,996,170원, 동 방위세 40,098,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 92.2.22 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 상속개시일(88.11.10)이후 부동산가격이 급상승하였는데도 5개월 후인89.4.14 계약한 이 건 부동산의 실지거래가액이 확인된다고 하여 이 건 부동산의 상속당시 시가로 보아 상속재산가액을 평가함은 부당하며,
(2) 이 건 부동산의 임대보증금이 120,000,000원으로 88년 피상속인의 소득세신고서에 의하여 확인되고 있으므로 피상속인의 채무를 이 건 부동산의 임대보증금 120,000,000원으로 하여 공제해 줄 것을 주장한다.
(1) 상속개시일로부터 6개월이내의 실지거래가액이 확인되므로, 실지거래가액을 상속재산의 시가로 보아 과세함은 타당하며,
(2) 임대보증금 120,000,000원에 대한 구체적 입증은 없고, 처분청이 87,000,000원으로 임대보증금을 본 것은 청구인이 제출한 이 건 부동산의 매매계약서에 의한 것이므로 타당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 상속재산인 이 건 부동산의 상속재산평가액을 얼마로 할 것인지와 상속개시당시의 임대보증금을 얼마로 할 것인지가 쟁점이다.
- 나. 관련법규를 보면, 상속세법 제9조(상속재산의 가액평가) 제1항에서 “상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다”고 규정하고, 같은 법시행령 제5조 제1항에서는 법 제9조에 규정한 상속개시당시의 현황에 의한 가액 또는 상속세 부과당시의 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지·건물의 경우 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다.
- 다. 이 건 부동산의 상속 및 매매등의 사실관계를 보면, 첫째, 청구인들은 피상속인 OOO가 88.11.10 사망함으로 이 건 부동산을 상속받았다. 둘째, 이 건 부동산의 등기부등본을 보면 피상속인의 사망직전인 88.8.25을 매매원인일로 하여 청구외 OOO에게 매매하였고, 89.12.15 소유권이전등기를 하였다. 청구인이 이 건 부동산 매수인인 OOO에 대한 부동산투기조사시 제출한 매매계약서에 의하면 이 건 부동산은 매매대금을 645,000,000원으로 하여 88.8.25 피상속인 OOO와 OOO간에 계약체결하면서 계약금으로 70,000,000원을 수령하였고, 임대보증금은 87,000,000원을 잔금에서 공제정산하기로 기재되어 있다. 셋째, 청구인이 서울지방국세청 조사당시 사실확인한 이 건 부동산의 매매대금이 745,000,000원에 대한 증빙으로 위 OOO과 청구인들간에 89.4.14 계약체결한 별도의 매매계약서를 제출하고 있으나, 부동산등기부상의 매매원인일이 매매대금 645,000,000원으로 한 계약서의 계약일자와 일치하고 있음을 볼 때, 745,000,000원을 매매대금으로 한 위 계약서는 피상속인 OOO의 사망후 청구인들과 매수인 OOO간에 증액하여 재계약한 것으로 보여진다.
- 라. 이 건 부동산의 상속재산가액 평가액을 얼마로 할 것인지를 보면, 첫째, 처분청이 이 건 부동산의 상속개시당시 시가로 보고 있는 매매대금745,000,000원은 이 건 부동산의 계약일자가 89.4.14로서 상속개시일(88.11.10)보다 5개월후의 가격이고 잔금청산일은 89.8.25이며, 그 기간동안 우리나라의 부동산시가가 상승세에 있었음이 확인되고 국세청장이 정하는 특정지역 적용 배율이 89.3.15 종전의 4배에서 4.7배로, 이 건 부동산의 토지 등급은 89.1.1 종전의 204등급에서 208등급으로 변화되었음을 볼 때 상속개시일로부터 잔금청산일까지의 기간동안 시가변화가 없었다고 보기 어려우므로 상속개시당시의 시가로 보는 것이 적절하지 않다고 판단된다. 둘째, 상속개시 직전인 88.8.25에 이 건 부동산이 매수인 OOO에게 645,000,000원으로 매매계약체결되었으므로 동 거래가액이 객관적 교환가치를 적절히 반영하고 있지 않는등 다른 특별한 사정이 없는한 그 매매가격은 상속개시당시의 시가로 보는 것이 타당하다(대법원판례 81누82, 82.2.23 같은 뜻). 따라서 이 건 부동산의 상속재산가액을 국세청장이 정한 특정배율에 의한 기준시가로 평가해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 처분청이 실지거래가액으로 보는 745,000,000원 또한 상속개시당시의 재산가액을 적절히 반영하고 있지 못하다고 할 것이므로 상속개시직전인 88.8.25 매매계약체결된 매매가액 645,000,000원을 시가로 보아 이 건 상속재산의 가액을 평가하는 것이 타당하다고 하겠다.
- 마. 피상속인의 사망당시 이 건 부동산의 임대보증금을 얼마로 할 것인지를 보면, 첫째, 전항에서 살펴 본 바대로 피상속인 OOO의 사망직전에 이 건 부동산 매수인 OOO과 계약체결한 매매계약서에서 이 건 부동산의 임대보증금은 87,000,000원으로 확인하고 있다. 둘째, 청구인은 피상속인의 88년 소득세서면신고서 이 건 부동산의 임대보증금이 120,000,000원이므로 동액을 인정해야 한다는 주장이나 87년도 이 건 부동산의 부동산임대수입에 관한 부가가치세 신고현황등에서 87년도의 임대보증금이 64,000,000원으로 확인되고 있는 반면에 그 이후 120,000,000원으로 변동된데 대한 구체적인 입증이 전혀 없으므로 신빙성이 있다고 볼 수 없다. 따라서 임대보증금은 위 88.8.25자 매매계약서에 표시된 87,000,000원으로 보는 것이 타당하므로 청구주장은 받아들이기 곤란하다. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 같은 법시행령 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.