당초의 1필지 전체 취득가액을 면적비율로 안분하여 얻은 금액을 수용당한 부분의 취득원가로 한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1992서2655

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원 처분개요 청구법인은 88.10.13 서울특별시 강남구 OO동 O OOOO 임야 87,669㎡(26,520평)를 청구외 OOO으로부터 OOO 명의로 취득한 후(취득원가 2,594,433,500원: 취득가액 2,519,400,000원 + 부대비용 75,033,500원), 90.7.2 위 임야중 자연녹지등 15,886㎡(4,806평, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 외 강남구 OO동 OOO외 4필지 16,043㎡ 합계 31,929㎡를 4,595,231,000원(평당 약 480,000원)에 서울특별시에 수용당하였으며, 90.1.1～12.31 사업년도분 법인세 과세표준 및 세액을 91.3월 신고함에 있어서 쟁점토지의 면적을 14,260㎡(4,314평)으로 하고 그 취득원가를 다음과 같이 2,354,514,822원으로 계산하여 신고하였다. 다 음 취득가액 4,314평×530,000원 = 2,286,420,000원 부대비용 75,033,500원 ×= 68,094,822원 처분청은 청구법인의 위 신고에 대하여 쟁점토지의 면적(수용당한 면적)을 15,886㎡(4,806평)으로 하고 위 전체토지의 취득원가(2,594,433,500원)를 면적비율로 안분하여 얻은 470,122,512원(= 2,594,433,500×)을 쟁점토지의 취득원가로 하여 양도차익을 계산함으로써 91.10.16 청구법인에게 90.1.1～12.31 사업년도분 법인세특별부가세분 방위세 108,077,950원을 부과처분 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 91.11.20 심사청구를 하고 91.12.20 심사 결정서를 받은 후 92.2.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구법인이 청구외 OOO 명의로 취득한 OO동 O OOOO 임야 87,669㎡는 그 대부분이 공원용지 및 개발제한구역이고 택지개발가능지역은 4,314평에 불과했으며 청구법인이 당초에 동소 OOOO 임야 87,669㎡를 취득한 목적은 택지개발가능지역을 취득하는데 있었다. 전소유자(OOO)가 택지개발가능면적만을 따로 떼어서는 매도치 않겠다고 하므로 전체 87,669㎡(26,520평)를 평당 95,000원씩 2,519,400,000원에 취득하는 것으로 매매계약 체결하여 취득하였으나 실제에 있어서는(전부를 매입하는 조건으로 하되), ①택지개발가능지역 4,314평에 대하여는 주변의 택지개발가능지역 시세(평당 560,000원)보다 30,000원이 낮은 평당 530,000원씩으로 하여 2,286,420,000원에 매입하였고, ②나머지 개발불가능지역(22,206평)은 당시 토지등급가액인 평당 10,500원으로 계산하여 232,980,000원에 취득하였으며(합계 2,519,400,000원), 이와같이 구분하여 청구법인의 장부(용지계정)에 기장하였다. 서울특별시는 당초 89.12.20(서울특별시 도시개발공사, 용이 480-1344, 89.12.20)에는 청구법인에게 위 택지개발가능지역 14,260㎡(4,314평)만 공공용지로 매수하겠다고 통지하였다가, 그후 중앙토지수용위원회의 90.7.2자 재결에서 동 택지개발가능지역 14,260㎡(4,314평)와 그외 개발불가능지역중에서 1,626㎡(492평)를 합하여 15,886㎡(4,806평)를 수용하겠다고 90.7.13 통지하였다. 위와같이 청구법인은 위 임야 87,669㎡를 취득할 때부터 그 계약서 내용에 불구하고 실질에 있어서는 택지개발가능토지와 나머지 토지를 구분하여 취득하고, 구분하여 기장한 것으로서 위 실질취득내용은 당시 청구법인이 취득한 인근 다수필지의 개발가능토지에 대한 매매가액(계약서)과 비교하여 보더라도 충분히 입증된다. 반대로 처분청 주장대로라면 택지개발가능한 토지의 당시 취득가액이 평당 95,000원으로 이는 인근 유사토지의 매매가액이 당시 평당 50～60만원인데 비하여, 터무니 없이 싼가격으로 취득이 가능하다는 판단인데 이러한 주장은 상식적 판단으로도 납득할 수 없을 뿐더러 택지개발가능토지와 개발불가능토지의 가액을 동일하게 보는 것은 부당하다. 따라서 OO동 O OOOO 임야 87,669㎡(취득가액 2,519,400,000원, 부대비용 75,033,500원)중 서울특별시에 수용당한 15,886㎡(4,860평, 90.4.12에 분할되어 동소 OOOOO로 됨)의 양도차익을 계산함에 있어서, 취득원가는 단순히 면적비율로 안분하여 배분할 것이 아니라, 그중 14,260㎡(4,314평)는 택지개발가능지로 취득했던 것을 수용당한 것이므로 당초 실질적인 취득원가인 2,354,514,822원으로 하고, 나머지 1,626㎡(492평)는 공원용지중에서 수용당한 것이므로 5,314,168원[=(2,594,433,500원 - 2,354,514,822원)×] 으로 하여 합계 2,359,828,990원을 쟁점토지의 취득원가로 하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 당해토지의 취득시 매매계약서에 의하면 구분표시 없이 그 전체면적 87,669㎡를 매매대금 2,519,400,000원(평당 95,000원)에 매입한 것으로 되어 있을 뿐 15,886㎡는 평당 530,000원에 거래하였다는 특약조건이 없으며, 그외 달리 청구주장을 입증할 근거 없으므로 단순히 면적비율로 안분하여 쟁점토지부분의 취득원가를 470,122,512원으로 계산한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 사건은 청구법인의 주장금액을 쟁점토지의 취득원가로 인정할 수 있는지 여부[자연녹지와 공원용지 및 개발제한구역으로 구성되어 있는 1필지의 토지중 1부분만 서울특별시에 수용당하고 나머지 부분은 그냥 소유하고 있는 경우 위 수용당한 부분의 취득원가를 계산함에 있어서, 당초의 1필지 전체 취득가액을 면적비율로 안분하여 얻은 금액을 동 수용당한 부분의 취득원가로 한 처분의 당부]에 다툼이 있다. 청구주장과 국세청장 의견등을 종합하여 살펴보면 첫째, 취득시의 매매계약에 의하면 강남구 OO동 O OOOO 전체임야 87,669㎡(26,520평)를 평당 95,000원씩 2,519,400,000원에 취득한 것으로 되어있고 쟁점토지의 가액이 구분표시되어 있지 아니하며, 둘째, 청구법인이 제시한 기장(용지계정)내용에 의하면 위 전체임야 26,520평의 취득가액 2,519,400,000원이 쟁점토지(자연녹지 4,314평, 평당 530,000원, 2,286,420,000원)와 공원용지등(22,206평, 평당 10,500원, 232,980,000원)으로 구분 기장되어 있으나 이와같이 구분기장한 근거가 분명치 아니하고, 셋째, 청구법인은 쟁점토지를 취득할 즈음 전후해서 주변인근의 임야·전·답·대지등 15여 필지를 평당 최저 500,000원에서 최고 820,000원까지 취득한 매매계약서등을 제시하고 있으나 토지는 개별성이 강한 거래물건인 바, 주변토지의 거래가액을 이유로 하여 쟁점토지의 가액을 평당 530,000원으로 인정하는 것은 무리라 하겠으며, 넷째, 청구법인은 청구외 OO감정평가법인에 의뢰하여 쟁점토지의 취득당시(88.10.13)를 가격시점으로 하여 92.6.12 소급 감정받은 감정평가서를 제출하고 있으며, 이에 의하면 수용당한 쟁점토지부분의 취득시 가액이 1,312,183,600원이고 나머지 부분이 825,504,500원이나 이 가액비율로 당초 전체임야 취득가액을 안분하여 구한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 할 근거가 발견되지 아니한다. 이상내용을 모두어 볼 때 청구법인이 주장하는 금액 2,359,828,990원을 쟁점토지의 취득원가로는 할 수 없는 반면, 면적비율로 안분하여 구한 금액 470,122,512원을 동 취득가액으로 하는 것이 타당한 것으로 인정된다(법인세기본통칙 7-2-3-59의 2 참조) 따라서 전체임야의 취득원가를 면적비율로 안분하여 구한 금액 470,122,512원을 쟁점토지의 취득원가로 하여 양도차익을 계산, 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다(국심 92서2655, 92.9.9도 같은 취지임). 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.