실지거래가액(취득 41,192,740원, 양도 197,000,000원)으로 양도차익을 결정한 당초처분의 당부(취소)

[주 문] 노원세무서장이 91.9.16 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속 분 양도소득세 69,727,220원 및 동 방위세 13,976,400원의 처 분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원 처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO소재 대지 200㎡, 지상건물 338.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 83.11.2 청구외 OO운수주식회사로부터 취득하여 89.5.26 청구외 OOO에게 양도한 다음 취득가액은 매도증서상 기재가액인 41,192,740원으로 하고 양도가액은 환산가액인 51,549,203원으로 하여 양도소득세를 예정신고·납부한 사실이 있다. 처분청은 위 거래가 법인과의 거래이지만 신고한 취득가액 41,192,740원이 과세시가표준액에 불과하고 따라서 취득가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 모두 국세청기준시가(취득 90,228,295원, 양도 117,033,000원)를 적용하여 당해 양도소득세를 부과하였다가, 그후 서울지방국세청의 감사시적에 따라 실지거래가액으로 결정하면서 취득가액은 위 매도증서상 기재가액인 41,192,740원을, 양도가액은 검인계약서상 기재가액인 197,000,000원을 적용하여 91.9.16 이 건 양도소득세 69,727,220원 및 동 방위세 13,976,400원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.10.31 심사청구를 거쳐 92.2.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 법인(OO운수주식회사)이 아닌 개인(OOO·OOO)으로부터 취득하였으나 이들이 미등기상태로 소유권을 청구인에게 이전하는 바람에 어쩔수 없이 법인으로부터 소유권을 등기부상 83.11.16자로 이전받았으며 양도 또한 청구인 몰래 처(OOO)와 아들(OOO)이 89.5.26 매도하는 바람에 매도대금이 얼마인지는 알수 없었지만 양도소득세를 신고하여야 하겠기에 취득가액은 등기시 첨부되었던 매도증서상 기재가액인 41,192,740원으로 하고 양도가액은 환산가액인 51,549,203원으로하여 예정 신고·납부하였는데, 그 후 처분청이 양도차익을 기준시가로 계산하여 추가고지함에 따라 청구인은 이의제기라도 할까 하였으나 번거롭기도 하여 추가분을 납부하였던 바, 생각지도 않던 차에 서울지방국세청의 감사에 지적되었다 하여(국세청장은 감사원지적사항이라고 심사결정문에서 밝히고 있으나 확인결과 서울지방국세청의 감사지적사항으로 판명됨) 이 건 법인과의 거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 취득가액을 41,192,740원(매도증서상 기재가액)으로 그리고 양도가액을197,000,000(검인계약서상 기재가액)으로 결정한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 취득가액을 실지거래가액으로 양도가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 예정신고하였으나 처분청이 취득·양도가액이 불분명하여 기준시가로 결정하였다가 그 후 취득·양도시의 실지거래가액이 검인계약서등에 의하여 확인되어 구소득세법시행령 제170조 제1항 본문 규정에 의하여 취득·양도가액 공히 실지거래가액으로 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 실지거래가액(취득 41,192,740원, 양도 197,000,000원)으로 양도차익을 결정한 당초처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다. 먼저 이 건 처분의 근거가 된 소득세법 법23조 제4항 및 동법 제45조 제1항을 모아보면 자산의 양도차익을 결정함에 있어 취득가액과 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 규정하고 있고, 실지거래가액을 적용하는 하나의 유형으로서 동법시행령(89.8.1 개정전) 제170조 제4항은 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있고, 또한 동 제170조 제1항에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있어 쟁점부동산 거래가 법인과의 거래로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인된다면 그 거래가액을 적용하여 양도차익을 결정하는 것은 타당하다 하겠다. 청구인은 법인(OO운수주식회사)이 아닌 개인(OOO, OOO)으로부터 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하면서 증거서류로서 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나 매매계약서, 상대방의 확인서등 거래사실을 객관적으로 밝히는 거증을 제시하지 못하고 있는데 반하여 등기부상 OO운수주식회사로부터 청구인에게 소유권이 이전되었음이 나타나 있어 특단의 사실이 달리 발견되지 아니하는 이상 법인으로부터 취득하였다고 보여진다. 그런데 이 건 법인과의 거래라 하더라도 취득가액의 근거가 된 매도증서상 기재가액(41,192,740원)을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 보면 청구인이 위 거래가액으로 예정신고하였다고는 하나 이는 지방세법에서 규정하고 있는 과세시가표준액에 불과하며 국세청기준시가(90,228,295원)의 절반에도 미치지 못하고 있는 점등을 모아볼때 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠고 또한 양도가액의 근거가 된 검인계약서상 기재가액(197,000,000원)을 보더라도 검인계약서 작성이 88.10.1부터 시행된 이래 한동안 취득세 및 등록세 관계, 기타 사정으로 검인계약서상 기재가액이 사실과 다르게 기재된 것도 널리 알려진 사실이다. 사실이 이러하다면 이 건 비록 법인으로부터 취득하였다 하더라도 매도증서상의 내무부시가표준액만이 확인되고 있어 시행령 제170조 제4항 제1호의 『‥‥법인과의 거래에 있어서 ‥‥ 취득당시의 실제거래가액이 확인되는 경우』라고 볼 수 없으며 또한 양도가액도 실지거래가액이 확인되는 경우라고 보기 어렵다 하겠으므로 이들 가액을 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 부당하다 하겠고 결과적으로 당초 처분이 부당했다는 청구주장은 타당하다고 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.