[요지] 취득가액은 396,000,000원, 양도가액은 700,000,000원임이 거래상OO의 확인서등에 의해 확인되고 있으므로 이들 가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당
[요지] 취득가액은 396,000,000원, 양도가액은 700,000,000원임이 거래상OO의 확인서등에 의해 확인되고 있으므로 이들 가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당
[주 문] 동작세무서장이 91.6.16 청구인에게 결정고지한 양도소득세 211,680,000원 및 동 방위세 42,592,090원의 처분은 양도가액 700,000,000원에서 필요경비 522,737,152원을 공제하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원 처분 개요 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO 대지 476㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.6.22 취득하여 89.12.6 양도한 다음 취득가액을 360,000,000(검인계약서), 양도가액을 370,000,000원(검인계약서)으로 하여 자산양도차익을 예정신고·납부한 바 있다. 처분청은 당초 위 신고가액대로 결정하였다가 이 건 단기거래에 해당하고 취득가액은 396,000,000원, 양도가액은 700,000,000원임이 서울지방국세청의 조사에 의하여 밝혀짐에 따라 이를 확인된 실지거래가액으로 보아 91.6.16 양도소득세 211,680,000원 및 동 방위세 42,592,090원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.6.19 이의신청 및 91.11.11 심사청구를 거쳐 92.2.6 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장과 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 지상에 지하1층 지상4층. 연면적 957.3㎡인 건축물(근린생활시설)을 건축하고자 89.5.29 건축허가를 득하고 89.6.22 위 토지소유권을 취득한 다음 건축하던중 예상과 달리 건축비가 과다하게 투입될 뿐만 아니라 위 토지가 4종미관지구겸 주거지역내 소재하게 되어 상품으로서의 채산성이 맞지않아 중간검사신청상태에서 부득이 89.12.6 양도하게 되었던 바, 첫째, 쟁점토지거래가 비록 단기거래에 해당한다 하더라도 청구인 명의로 건축허가를 득하여 지상건축물을 신축하던 중에 양도한 만큼 실수요거래에 해당하므로 기준시가에 의해 양도소득세가 과세되어야 하고, 둘째, 가사 실지거래가액에 의해 과세한다 하더라도 이 건 양도가액 700,000,000원중에는 건축물 신축과정에서 투입된 건축비 내지 자본적 지출액으로 180,000,000원 이상이 포함되었으나, 그 중 증빙가능한 163,887,852원(이하 “쟁점건축비”라 한다)은 최소한의 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지거래는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호(다)목에서 정한 거래(단기거래)에 해당하고, 취득가액은 396,000,000원, 양도가액은 700,000,000원임이 거래상OO의 확인서등에 의해 확인되고 있으므로 이들 가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단 이 건의 쟁점토지거래를 투기성이 없는 실수요거래로 볼 수 있는지 여부(“쟁점①”이라 한다)와 쟁점건축비 163,887,852원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(“쟁점②”라 한다)를 가리는데 그 다툼이 있다.
① 청구인은 89.5.15 쟁점토지에 대한 매수계약을 체결함과 동시에 건축허가를 신청하여 89.5.29 그 허가를 득한다음 직영형태로 건축공사를 하다가 미완성 상태에서 89.12.6 양도한 사실, 당심 조회에 대한 매수인(OO산업주식회사)의 92.4.7 자 회신내용을 보면 매매계약당시 쟁점토지는 나대지가 아닌 지하1층 지상1층까지 공사가 진행되어 총 공정의 30% 정도가 완료된 상태에서 토지를 매수하였다는 사실, 그리고 토지와 건축비를 별도구분하지 않고 일괄적으로 매매계약을 체결하였다는 청구인의 진술등을 모아보면 이 건 양도가액 700,000,000원은 순수한 대지가액만이 아닌 건축비등이 포함된 가액임을 알 수 있다.
② 쟁점건축비 163,887,852원을 인정할 수 있는지를 살피건대 위 건축비는 현장경비 4,199,960원과 공사비용 159,687,892원으로 구분되는 바, 첫째, 현장경비 4,199,960에 대한 지급거증자료로서 현금지출장부 및 출금전표를 제시하고 있으나 위 자료만으로는 동 경비가 지출되었다고 보기는 어렵다. 둘째, 공사비용 159,687,892원의 거증자료로서 세금계산서등 영수증 76매를 제시하고 있어, 당심이 위 76매중 그 자체가 지급증빙으로 인정되는 취득세 등 공과금영수증 2매(7,362,330원)를 제외한 74매(152,325,562원)의 사실여부를 확인하고자 OO양회공업주식회사 등 이를 발행한 공급자들에게 조회하였던 바, 위 74매중 47매 영수증(127,374,822원)을 발행한 공급자들은 동 금액 상당의 물품 또는 용역을 쟁점건축공사장에 공급하고 청구인으로부터 이를 수령한 사실이 있다고 확인하면서 그 증거자료로서 일반세금계산서 내지 사실확인서 등을 당심에 제출하고 있는 바, 위 가액 127,374,822원중 OO양회(주)의 90.2.16자 레미콘공급액 1,000,000원, OOO(OO타일)의 89.8.3자 타일공급액 2,000,000원 및 OOO(OO석재)의 89.9.26자 석재공급액 5,000,000원의 합계액 8,000,000원은 레미콘의 공급시기가 90.2.16이고 또한 타일, 석재는 외부마감공사에 소요되는 자재인점을 감안하면 이 건 공사에 직접 사용된 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 위 가액 127,374,822원에서 이들가액 8,000,000원을 제외한 가액인 119,374,822원만이 공사비용으로 지출된 것으로 봄이 타당하다. (74매중 위 47매를 제외한 나머지 27매 24,950,740원은 공급자 측에 사실여부를 조회하였으나 공급자가 이를 확인하지 아니하거나 공급자의 소재지가 파악되지 아니하여 당초부터 조회가 불가능한 것이므로 동 영수증은 지급증빙으로 인정하기가 곤란함). 사실이 이러하다면 청구인이 제시한 쟁점건축비 163,887,852원중 119,374,822원은 특단의 사실이 달리 발견되지 않는 이상 공사비용으로 인정된다 할 것이므로, 이 건 양도가액 700,000,000원에서 토지취득가액 396,000,000원에다 전시의 공과금 7,362,330원 및 공사비용 119,374,822원을 더한 합계액 522,737,152원을 필요경비로 공제하여 그 양도차익을 산정 하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.