청구인이 주장하는 위 주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 개포세무서장이 91.9.16 청구인에게 고지한 양도소득세 4,394,710원 및 동 방위세 439,470원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 및 같은 곳 OOOOOOOO 소재 연립주택 OOO호(대지 55.75㎡, 건물 55.78㎡, 계단실 5.16㎡ 및 대피실 20.32㎡)를 89.6.30 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.8.12 청구외 OOO에게 소유권이전등기한 사실이 있다. 처분청은 위 주택의 양도에 대하여 검인계약서상에 나타난 가액을 실지거래가액으로 하여 그 양도차익을 결정하고 91.5.16 청구인에게 양도소득세 4,394,710원 및 동 방위세 439,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 92.1.8 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 위 주택을 위 OOO으로부터 1억1,250만원에 분양받았으며, 부득이 급히 양도하면서 위 OOO의 동생남편 OOO이 OO융자금 3천만원 및 지하실 전세보증금 1천만원의 부채를 인수하고 현금 4천만원을 청구인에게 지급하는 조건으로 위 OOO 소유의 임야 전북 완주군 용진면 OO리 OOOOOO 소재, 8,628㎡와 위 주택을 교환하여 소유권이전등기를 하였는바, 90.3.31 위 임야가 19,482,620원에 경락결정된 사실에 비추어 위 주택은 사실상 양도차익이 발생하지 않았음을 알 수 있으므로 검인계약서상의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 청구인이 위 주택을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당되므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 위 주택의 취득 및 양도당시의 검인계약서에 의하여 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 다툼은 청구인이 주장하는 위 주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 청구인이 주장하는 위 주택의 취득시 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 위 주택의 분양자인 OOO으로부터 1억1,250만원에 분양받기로 하고 OO융자금 3천만원과 전세보증금 5천만원 및 지하실 전세보증금 1천만원의 채무를 인수하고 현금 2,250만원을 지급하는 조건으로 위 주택을 분양받았다고 주장하면서 그 입증자료로써 분양계약서·검인계약서·예금통장사본 등을 제시하고 있는 바

① 청구인이 위 주택을 취득하기 전부터 채권최고액 3천만원의 근저당권(근저당권자: OO중앙회)이 설정되어 있어 청구인이 융자금 3천만원의 채무를 인수하였다는 주장이 뒷받침되는 점,

② 위 주택이 전세보증금 5천만원에 임대된 사실은 청구외 OOO와의 전세계약서에 의하여 확인되고 90.3.31 청구인이 전세보증금중 1,200만원을 반환하지 못해 청구인 앞으로 소유권이전등기된 위 임야가 경매되어 그 경락대금중 1,200만원을 위 OOO가 배당받은 사실이 관련자료에 의하여 확인되는 점,

③ 지하실 전세보증금 1천만원은 위 주택의 등기부등본에 대피실 20.32㎡가 있는 것으로 비추어 이를 인정할 수 있는 점,

④ 현금 2,250만원 가운데 89.2.26 지급된 계약금 1백만원, 89.2.28 지급된 중도금 4백만원은 이를 입증하는 자료를 제시하지 못하고 있으나 잔금 1,750만원은 분양계약서상에 89.3.25자 1,200만원, 89.3.25자 나머지 550만원을 수령하였다는 표시의 날인이 있고, 특히 89.3.25자 잔금 1,200만원은 청구인의 예금통장에서 인출된 사실이 확인되는 점등을 종합하여 볼 때 청구인이 위 주택을 당초 분양자 OOO으로부터 1억1,250만원에 분양받은 사실이 인정된다 할 것이다.

• 다. 위 주택의 양도시 실지거래가액을 살펴본다.

(1) 청구인은 청구외 OOO이 현금 4천만원을 지급하고 채무 4천만원(지하실 전세금 1천만원, OO융자금 3천만원)을 인수하는 조건과 함께 위 OOO의 임야 8,628㎡를 청구인에게 소유권이전하는 조건으로 위 주택을 교환하였다고 주장하면서 교환계약서·영수증 등을 제시하고 있는 바,

① 위 OOO은 위 주택을 양수하고 소유권이전등기를 한 위 OOO의 동생남편이라는 사실이 89.12.7 위 OOO이 서울지방검찰청에서 진술한 내용에 의해 확인되고, 청구인이 위 OOO과 일정한 조건하에 주택과 임야를 교환하기로 하고 교환계약서를 작성한 사실이 확인되며

② 당초 위 주택에 설정되었던 근저당권과 관련한 채무 3천만원과 지하실의 전세보증금 1천만원은 청구인이 위 주택 취득당시부터 존재하였던 것이고

③ 현금 4천만원은 당초 전세입주자 OOO에게 전세보증금으로 반환된 사실이 영수증 및 앞에서 살펴본 위 임야의 경락대금 수령사실 등에 의해 확인된다.

(2) 그러므로 위 주택의 실지 양도가액은 청구인이 교환계약에 의해 취득한 위 임야의 가액을 얼마로 보느냐에 달려 있다고 할 것인바, 위 임야는 89.9.23 위 OOO에 의해 경매 신청되어 90.3.21자 19,482,620원에 경락되었으므로 위 주택의 실지 양도가액은 당초 취득가액 1억1,250만원에 미달(채무인수액 4천만원 + 현금지급액 4천만원 + 임야경락가액 19,482,620원 = 99,482,620원)한다고 볼 수 있으며, 위 주택을 포함한 연립주택 9세대중에서 위 주택 양도시기 이후인 89.9.25에도 분양된 주택이 있는 점등으로 보아 위 연립주택이 상당기간 완전분양이 안된 상태에 있어 청구인이 위 주택을 당초 분양가액보다 높은 가액으로 양도하기는 어려웠을 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 실지거래가액에 의해 계산하여 볼 때 사실상 양도차익이 없이 위 주택을 양도하였다는 청구주장은 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.