실지거래가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 O동 OOO 대지 271.1㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)를 89.1.18 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.9.27 청구외 OOO에게 양도하고, 90.11.27 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고 하였다. 처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액을 믿을 수 없다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 91.9.16 양도소득세 123,957,030원 및 동 방위세 2,591,400원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.10.31 심사청구를 거쳐 91.12.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점대지를 56,700,000원에 취득하여 56,952,000원에 양도한 후 90.11.27 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 자산양도차익 예정신고하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점대지 취득당시 거래상대방인 청구외 OOO에게 거래 내용을 조회하였으나 회신이 없었고, 처분청이 인근 부동산중개소에서 현지 확인한 결과 쟁점대지의 89.1.18 취득당시 시세는 33,173,184원인 것으로 조사되어 청구인 주장의 실지취득가액 56,700,000원과는 현저한 차이가 있어 믿기 어려우므로 쟁점대지 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 전시 양도소득세등을 과세한 처분은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 청구인 주장의 실지거래가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정되어 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정”할 수 있는 것으로 규정되어 있다. 위 법령 규정을 종합해보면, 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만 과세표준확정신고 기한까지 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지취득 및 양도가액이 확인되면 그 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 첫째, 쟁점대지 보유기간(89.1.18부터 90.9.27 까지)중에는 우리나라의 토지가격 상승률이 전반적으로 높았던 시기였고, 이러한 추세를 반영하여 쟁점대지의 기준시가도 38,432,156원에서 56,952,000원으로 48.2% 상승한 점에 비추어 볼 때, 청구인 주장대로 쟁점대지의 양도가액이 취득가액에 비하여 0.4% 밖에 상승하지 않았다고는 믿기 어렵고, 둘째, 처분청의 당초조사시 쟁점대지 인근의 부동산중개소에 확인한 결과 그 거래시세는 평당 약 400,000원인데 비해 청구인 주장의 실지취득가액은 평당 약 691,400원으로 현저한 차이가 있는 것으로 조사되었으며, 셋째, 쟁점대지 거래가 다른 토지보다 가격면에서 불리하게 거래될 수밖에 없었다는 특별한 사정도 발견되지 아니하므로 청구인 주장의 취득가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없겠다. 이 건의 경우 취득 및 양도가액 중 적어도 취득가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 양도가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 더 살펴볼 것 없이 그 양도차익은 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.