쟁점토지중 임야의 거래가 투기성이 있는 거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에서 규정한 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당하는 지 여부(경정)

[주 문] 동작세무서장이 91.8.16자 청구인 OOO 및 OOO에 동 방위세 74,312,960원의 부과처분은 산 하고, 액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO 및 OOO은 청구외 OOO 및 OOO(청구인의 부모)와 함께 78.7.5부터 84.7.7까지 경기도 포천군 가산면 OO리 산 OOOO외 10필지의 임야 1,153,685㎡ 및 같은 리 OOO외 13필지의 전답 57,363㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각각 1/4씩의 지분으로 공동 취득하여 89.3.1 OOO외 1인에게 양도하였다. 처분청은 쟁점토지 중 임야의 양도에 대하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 규정한 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여 91.8.16 청구인 OOO 및 OOO에게 각각 89년도 귀속분 양도소득세 371,564,760원 및 방위세 4,312,960원을 부과하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 농사와 목축을 위해 쟁점토지를 취득하였다가, 청구외 OOO가 참여한 OO로 제6지구 재개발사업으로 인해 자금이 부족하여 부득이 양도하였고 토지거래신고를 접수시키기 위해 거래금액을 부득이 낮추었으며, 실지거래가액이 확인되지 않는데도 처분청이 투기거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 규정한 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 등을 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점 ①토지를 취득할 당시부터 그 이용이 불가능했고 농사와 목축을 한 사실이 없으며, 토지거래계약신고시에 거래금액을 실지거래가액보다 낮게 신고하였으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 해당되고, 취득 및 양도가액이 각각 OOO의 확인서와 매수자인 OOO 및 중개인인 OOO의 확인서에 의해 확인되므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 쟁점토지 중 임야의 거래가 투기성이 있는 거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에서 규정한 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당하는지 여부 및 실지거래가액이 불분명한지 여부에 다툼이 있다. 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법 시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호(마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에는 토지등 거래계약신고 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정하고 있으며, 또한 신고한 계약예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 한편, 소득세법시행령 제170조 제2항에서는 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있다. 먼저, 쟁점토지 중 임야의 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 규정된 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당되는지를 보면, 첫째, 청구인은 농사와 목축을 위해 쟁점토지를 취득했다고 하나, 당심이 포천군에 조회한 공문에 의하면 임야는 65년도부터 산림법상의 제1종 수원함양보안림으로 지정되어 취득시부터 농사와 목축이 불가능하였고, 둘째, 청구인은 임야에 OO O동을 신축하고 상전을 조성하였으며, 전답을 경작하였다고 하나, 당심이 가산면에 조회한 공문에 의하면 쟁점토지 중에 OOOO의 전 1,074㎡에 OO O동이 있으나 소유자는 인근 주민인 OOO로 되어 있고, 청구인이 쟁점토지를 이용했다는 사실이 전혀 나타나지 아니하며, 셋째, 청구인은 쟁점토지를 3,660,090,000원에 양도하고 임야에 대한 토지거래신고를 하면서 거래금액을 300,000,000원으로 한 점등으로 보아 쟁점토지 중 임야의 거래는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 규정된 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당됨을 알 수 있다. 다음으로 쟁점토지 중 처분청이 양도소득세 등을 과세한 임야의 양도가액 및 취득가액에 대하여 보면, 첫째, 처분청은 청구인이 임야만 양도하였고 임야의 양도가액을 3,480,000,000원으로 보았으나, 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서에는 임야와 전답이 함께 양도되었고, 그 양도가액이 3,660,090,000원으로 되어 있으며, 동 양도가액 3,660,090,000원은 청구인이 제시하고 있는 금융자료 등에 의해 확인되고 있고, 둘째, 쟁점토지의 양도가액 3,660,090,000원은 임야와 전답이 같이 포함된 가액으로서 매매계약서에 그 양도가액이 구분 기재되어 있지 아니하나, 앞에서 본 규정에 의하면 임야와 전답의 양도가액이 구분 기재되어 있지 아니하더라도 양도가액 3,660,090,000원을 양도 당시 임야 및 전답의 기준시가로 각각 안분계산하여 임야의 실지거래가액을 구분해야 할 것이며, 셋째, 동 임야의 취득가액을 보면, 처분청은 쟁점토지 중 임야의 매도인 대표인 OOO으로부터 받은 확인서에 기재된 평당 50원에 임야평수를 곱하여 임야의 취득가액을 산출했으나, 임야 중 1,147,140㎡는 부락자치림으로서 OOO외 52인이 공동으로 소유하였던 것이고, 소유자중 일부가 타지로 전출하고, 사망으로 인해 상속이 개시됨에 따라 청구인이 78.7.5부터 80.8.29 사이에 4회에 걸쳐 취득하였고, 임야의 소유자였던 OOO외 3인이 평당 가액이 50원이 아니라고 확인하고 있는 점등으로 보아 임야의 실지취득가액은 OOO의 지분을 제외한 나머지 임야에 대해서는 취득가액이 불분명하다고 보여진다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인 OOO 및 청구인 OOO이 쟁점토지를 양도한 것은 소득세법 제170조 제4항 제2호(마)목에 규정된 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당되므로 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다. 이 경우 양도가액은 부동산매매계약서 및 청구인이 제시하고 있는 금융자료에 의해 확인되는 임야 및 전답의 실지거래가액 3,660,090,000원을 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의해 양도당시의 기준시가에 비례하여 계산한 가액으로 하고, (쟁점 토지 중 전답에 대하여 과세함은 별론으로 함) 그 취득가액은 OOO지분(1,147,140㎡의 53분지 1)의 경우에는 확인되고 있는 실지거래가액으로 하고, OOO지분을 제외한 나머지 임야에 대해서는 소득세법시행령 제170조 제1항의 단서규정 및 동법 시행규칙 제56조의5 제5항 제1호(90.9.1 개정전의 것) 규정에 의거 과세시가표준액에 따라 환산한 가액으로 하여 그 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.