콘도미니엄의 시설관리료를 분양대금과 함께 받는 경우와 별개의 법인이따로 받는 경우 이를 콘도미니엄 분양가액의 일부로 보아 특별부가세를과세할 수 있는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1990부1857

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 과세처분 개요 청구법인은 콘도미니엄 시설관리운영계약에 의하여 콘도미니엄 취득자로부터 20년간의 시설관리료로 받은 금액O 관리기간에 의하여 안분한 20분의 1의 시설관리료만을 각 사업년도의 수입금액으로 계상하고 나머지 20분의 19에 해당하는 금액은 이를 선수금(부채)으로 하여 89사업년도(1.1～12.31 이하 같다)에 4,109,303,411원을, 90사업년도에 4,355,699,808원을 각각 계상하였다. 처분청은 위 선수금을 콘도미니엄 분양가액의 일부로 인정하여 91.12.20 청구법인에게 89사업년도분 법인세(특별부가세) 1,572,757,540원 및 동 방위세 243,523,740원을, 90사업년도분 법인세(특별부가세) 1,488,617,100원 및 동 방위세 254,464,460원을 과세하였다. 청구법인은 이에 불복하여 92.2.13 심사청구를 거쳐 92.6.11 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 시설관리선수금은 콘도미니엄의 시설관리운영계약에 따라 20년간의 시설관리료를 미리 받는 것이고 장기적 용역제공에 대한 대가이므로 분양가액의 일부로 인정한 것은 부당하며, 특히 90사업년도의 경우 콘도미니엄 분양은 청구외 OOOO개발주식회사가 하였음에도 시설관리료를 분양대금으로 보는 것은 특별부가세의 과세대상이 되는 부동산을 양도하지 아니한 청구법인에 대한 과세로서 위법하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 콘도미니엄은 요건상 그 소유권을 처분할 권리와 사용수익할 권리로 분리할 수 있는 것으로서 결합되어야만 콘도미니엄의 분양으로 볼 수 있으므로 분양가액의 일부에 시설관리료가 포함된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

① 콘도미니엄 시설관리료를 분양대금과 함께 받는 경우와 별개의 법인이 따로 받는 경우 이를 콘도미니엄 분양가액의 일부로 보아 특별부가세를 과세할 수 있는지를 가리는 데 쟁점이 있다.

② 청구법인은 89사업년도O에 콘도미니엄을 분양함에 있어서 매매계약서와 시설관리운영계약서를 별개로 작성하였는데, 동 매매계약 제8조에 의하면, 매매계약과 별도로 시설관리운영계약을 체결하도록 하고 시설관리운영계약을 체결한 이후에만 콘도미니엄의 사용이 가능하도록 규정하고 있으며, 시설관리운영계약을 보면, 제3조에서는 시설관리운영대가를 콘도미니엄 매매계약 잔금납부와 동시에 지급하여야 한다고 규정하고 있으며, 또 동 제1조에서 콘도미니엄 매수인은 소유권과 이용권을 혼합한 공유지분의 상호 이용시스템을 이해하고 재산권의 관리운영을 청구법인 또는 청구법인이 지정하는 제3자에게 위탁한다고 규정하고 있다. 이러한 계약조항에 따라 89사업년도의 경우 콘도미니엄 분양계약과 시설관리운영계약을 모두 청구법인이 콘도미니엄 취득자와 체결하고 그 대금을 수령하였다.

③ 그 후 청구법인은 90사업년도O에 콘도미니엄을 분양함에 있어서는 매매계약은 청구외 OOOO개발주식회사가 체결하고 청구인은 시설관리 운영계약만을 체결하는 형식을 취하였는 데, 동 매매계약 제7조에 의하면 매매계약과 별도로 시설관리운영계약을 체결하도록 하고 시설관리운영계약을 체결한 이후에만 콘도미니엄의 사용이 가능하도록 규정하고 있으며, 시설관리 운영계약 제3조에서 시설관리의 운영대가는 콘도미니엄 준공시 지체없이 납부한다고 규정하고 있으며, 동 제9조에서 본 계약성립후 청구법인이 시설관리 운영하는 전 콘도미니엄 오너의 권리 및 의무를 취득자에게 동등하게 부여한다고 규정하고 있다. 이러한 계약조항과 같이 90사업년도의 경우 콘도미니엄 분양계약은 청구외 OOOO개발주식회사가 콘도미니엄 취득자와 체결하고, 시설관리운영계약은 청구법인이 그 취득자와 체결하여 분양과 시설관리운영의 주체를 분리시켰으며, 그 대금도 각각 수령하였다. 그리고 청구법인과 청구외 OOOO개발주식회사는 시설관리운영등에 관한 협정을 별도로 체결하였다.

④ 위와 같은 사실을 모아 볼 때, 집단숙박휴양시설인 콘도미니엄은 그 건물 및 토지에 대한 고유지분권만의 매매는 인정되지 아니하고 성질상 그 이용권과 결합하여야만 매매할 수 있는 것이라 할 것이므로 시설관리운영계약을 매매계약과 별개의 형식으로 체결하고 있다고 하더라도 이를 매매계약과 분리하여 콘도미니엄 시설을 일정기간 관리운영해 주는 용역의 제공에 관한 계약이라고는 볼 수 없다 할 것인 바, 콘도미니엄 시설관리료 명목으로 받은 금액이 비록 콘도미니엄 매매계약과는 별개의 시설관리운영계약에 의하여 받은 금액이라 하더라도 이는 불가분한 콘도미니엄 분양가액의 일부를 이루는 것이라고 인정되는 반면, 콘도미니엄 시설을 일정기간 관리해 주는 용역의 대가로서 받은 선수금으로 인정되지 아니한다 할 것이다(국심 90부1857; 90.11.12, 89부1348; 89.10.12: 대법원 판결 86누378, 87.4.14도 같은 뜻임). 나아가서, 이와 같이 불가분의 관계에 있는 콘도미니엄 매매계약과 시설관리 운영계약을 분리시켜 별개의 법인과 그 계약을 체결하였다고 하더라도 이 것은 시설관리운영대가를 분양가액의 일부에서 제외시켜 그 세부담을 줄이고자 하는 의도에서 형식적으로 분리한 것일 뿐, 그 실질에 있어서는 양자 모두가 콘도미니엄 분양가액에 해당한다 할 것이므로 청구법인이 부채로 계상한 시설관리선수금을 콘도미니엄 분양가액의 일부로 보아 당해 각 사업년도의 특별부가세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 적법 타당하다.

⑤ 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구법인의 주장이 모두 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.