양도차익의 계산시 실지양도가액의 계산이 타당한지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 91.12.16 청구인에게 결정고지한 87년 과세기간분 양도소득세 9,176,720원 및 동 방위세 1,835,340원은, 부산직할 시 동래구 OO동 OOOOOOO 외 29필지 합계 4,772㎡에 대한 양도차익계산에 있어 합계 445,690원(인지세 150,090원 과 사법서사 서기료 295,600원)을 필요경비로 하여 그 과세표 준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 87.1.26 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOOO 외 29필지 대지 4,772㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사 OOO로부터 청구외 OOO, OOO와 공동으로 취득(각 3분의 1지분 소유)하여 87.2.10부터 88.3.16까지 청구외 OOO등에게 양도하고, 경상남도 김해시 O동 OOOOOO 외 2필지 143.99평을 87.8.5 취득하여 87.8.31 양도하였다. 처분청은 이 건 거래가 단기간 보유후 양도한 투기거래라는 이유로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 91.12.16 청구인에게 87년 과세기간분 양도소득세 9,176,720원과 동 방위세 1,835,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.2.12 심사청구를 거쳐 92.5.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 ① 처분청이 쟁점토지중 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOOO 외 3필지에 대해서는 다음과 같이 실지거래가액을 과다하게 계산하였고, (단위: ㎡, 원) 소재지 면적 처분청 계상액 실지 양도액 과다 계상액 매수인 동래구OO동OOOOOOO 139 23,100,000 20,184,000 2,916,000 OOO ″ OOOOOOO 139 23,126,000 20,184,000 2,942,000 OOO ″ OOOOOOO 158 31,066,000 28,680,000 2,386,000 OOO외1 ″ OOOOOOO 164 34,727,000 32,246,500 2,480,500 OOO 계 112,019,000 101,294,500 10,724,500

② 쟁점토지에 대한 측량비등 필요경비가 37,156,300원이 소요되었는데 36,710,610원만 양도차익계산시 공제되었으며,

③ 쟁점토지상의 무허가건물 철거보상금 15,500,000원을 필요경비로 공제하기 아니한 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장한다.

• 나. 국세청장은

(1) 실지양도가액을 과다계산하였다는 청구주장에 대하여: 91.3～4월에 처분청의 조사공무원이 거래상대방인 OOO외 4인으로부터 실지거래가액에 관한 확인서를 받아 결정하였으며, 청구인은 국세청 심사청구 및 심판청구시 상기인들과의 양도시의 매매계약서를 첨부하여 양도가액을 과다계산하였다고 주장하고 있으나 당초 처분청 조사시 청구인에게 매매계약서를 제출할 것을 수차에 걸쳐 요구하였음에도 청구인 및 그 거래상대방이 매매계약서를 보관하고 있지 않다면서 이를 제시하지 아니한 것으로 보아 신빙성이 없는 것으로 보이며,

(2) 측량비등 필요경비를 과소계산했다는 청구주장에 대하여: 처분청의 이 건 양도소득세 결정시 청구인이 제시한 필요경비는 36,710,610원으로써 기공제되었고, 인지대 150,090원과 서기료 295,600원 합계 445,690원은 당초 결정시 청구인이 증빙서류와 함께 공제를 신청한 바 없으므로 그 결정에 잘못이 없고,

(3) 무허가건물 철거보상금을 필요경비에 계산하지 아니하였다는 청구주장에 대하여: 철거보상금은 소득세법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 및 동법시행령 제94조의 필요경비로 열거되어 있지 아니하고 무허가건물의 철거비용에 대한 증빙으로 청구외 OOO, OOO, OOO등의 영수증을 제시하고 있으나, 이를 신빙성있는 객관적 증빙으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 평당 437,500원 내지 777,777원을 지급하였다는 것은 동 토지취득가액이 평균 평당 407,069원임을 감O할 때 믿을 수 없다는 의견을 제시한다.

3. 심리 및 판단 이 건의 쟁점은 ① 양도차익의 계산시 실지양도가액의 계산이 타당한지, ② 필요경비의 계산이 타당한지, ③ 청구인이 지급하였다고 주장하는 철거보상금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 가. 쟁점 ①에 대하여: 청구인은 심판청구시 청구외 OOO등 거래상대방과의 매매계약서를 제시하면서 처분청이 실지거래가액을 과다계산하였다고 주장하나, 당초 처분청의 조사시에는 청구인 및 청구외 OOO등이 매매계약서를 보관하고 있지 아니한다는 이유로 이를 제시하지 아니하였는 바, 이런 점으로 미루어 볼 때 동 매매계약서를 신빙성있는 것으로 인정하기 어려우므로 처분청의 실지양도가액의 계산은 타당하다고 보아야 할 것이다.
• 나. 쟁점 ②에 대하여: 처분청은 당초 청구인이 증빙서류와 함께 제시한 측량비 794,600원, 취득세 12,773,570원, 등록세·방위세·인지세등 23,142,440원 합계 36,710,610원에 대해서는 이를 필요경비로 인정하여 양도차익계산시 공제하였음이 처분청의 결정결의서 및 의견서에 의해 확인되고, 청구인이 추가로 공제할 것을 요구한 양도비 445,690원(인지대 150,090원, 서기료 295,600원)은 당초 처분청 결정시에 청구인이 그 증빙서류를 제시한 바 없었으나 심판청구시에는 법무사의 확인서를 첨부하여 증빙자료로 제시하고 있는 바 위 양도비는 양도를 위한 소유권이전등기 절차상 필요한 비용이므로 그 지출이 사실인 것으로 인정된다.
• 다. 쟁점 ③에 대하여: 청구인은 청구외 OOO외 3인의 영수증을 제시하면서 15,500,000원의 철거보상금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 당 국세심판소가 그 지급사실을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙자료를 요구하였음에도 이 건 심리일 현재까지 청구인이 이를 제출하지 아니하고 있으므로 청구주장을 이유있는 것으로 받아들이기 곤란하다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.