[참조결정] 국심1989구2974
[주 문] 부산진세무서장이 91.11.16 청구인에게 결정고지한 86년도 귀 속양도 소득세 656,693,360원 및 동 방위세 131,683,290원의 처분은 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원 처분개요 청구외 4인(OOO, OOO, OOO, OOO. 이하 같다)은 부산직할시 OO동 OOOOO등 2필지 대지 301.7평(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 76.10.5 국가로부터 연불조건부(매년 1회씩 5회)로 77,869,000원에 취득하여 이를 1회부불금지급상태인 77.8.15 청구인과 청구외 OOO에게 271,800,000원(2～5회 부불금은 청구인등이 불입하는 조건임)에 양도하였고, 청구인등 2인은 84.12.31 이를 취득등기하였다가 86.4.4 청구외 OOO에게 2,550,000,000원에 양도한 바 있다. 처분청은 청구인의 이 건 거래를 89.8.1 개정전 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 “국가와의 거래”로 보고 실지취득가액을 140,291,407원(위 매수가액 271,800,000원 및 국가에 지불한 대부료 8,782,814원의 각 1/2)으로 하고 실지양도가액을 1,275,000,000원(위 매도가액 2,550,000,000원의 1/2)으로 하여 91.11.16 양도소득세 656,693,360원 및 동 방위세 131,683,290원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 대하여 91.12.30 심사청구를 거쳐 92.3.4 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 『연불조건에 의하여 법인으로부터 자산을 취득한 갑(개인)이 부불금 상환중에 경개계약에 의하여 을(개인)에게 양도하는 경우 개인과의 거래로 본다』는 국세청 예규(재일 01254-2867, 91.9.13)에서도 밝힌 바처럼 이 건 취득거래는 원소유자(국가)와의 거래가 아닌 개인(4인)과의 거래에 해당되고 따라서 청구인은 쟁점부동산을 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도하였으므로 기준시가에 의해 과세되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 부산고법판결문(89구2974, 91.7.31)에서도 나타나는 바와 같이 청구인이 개인(OOO등 4인)으로부터 취득한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하고 부동산 그 자체는 국가로부터 취득하였다고 봄이 타당하므로 이 건 거래를 국가와의 취득거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단 이 건은 청구인의 취득거래가 국가와의 거래인지 아니면 개인과의 거래인지를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.
- 가. 쟁점 부동산은 당초 국가 귀속재산으로서 농지분배에서 제외되었는데 청구외 OOO이 공부상 지목이 전·답으로 되어 있음을 기화로 분배농지인양 서류를 위조하여 57.11.27자 상환완료를 등기원인으로 하여 57.11.28 취득등기한 후 청구외 4인에게 매도하였으나, 국가(부산지방국세청)가 위 4인을 상대로 소유권이전등기말소 소송을 제기한 결과 75.12.28 국가와 위 4인 사이에 법정화해(부산지법 73가합985)가 성립되어 그에 근거하여 그 소유권(2필지)이 76.3.25 및 76.6.19 국가앞으로 이전된 다음 국가와 위 4인 사이의 76.10.5자 연불조건부 매매계약(매매대금77,869,000원)에 의해 위 4인에게 불하되었으며, 이를 불하받은 위 4인은 1회부불금 지급상태에서 77.8.5 청구인등과 매매대금 271,800,000원으로 하는 매매계약(1회 불입금은 매매대금에 포함하되 2～5회 불입금은 매매대금에서 공제하여 매수인이 불입토록 특약함)을 체결한 한편, 국가에 대하여는 청구인등이 77.8.22 국유재산 매매갱신계약(2～4회 불입조건은 전시 76.10.5자 불하계약서와 동일)의 형식으로 부불금을 80.11.4 완불한 다음 84.12.31자로 국가로부터 소유권을 이전 등기한 사실이 등기부등 관계자료에 의해 확인되고 있다.
- 나. 위 취득경위에서 나타나는 바와같이 청구인이 당초 불하받은 청구외 4인에게 불하대금을 포함하여 쟁점재산의 대가를 지불하였다는 측면에서 보면 청구인이 개인(4인)으로부터 취득한 것으로 보아야 한다고 할 수 있고, 반대로 청구인이 잔금(2～5회 부불금)을 국가에 지불하고 국가로부터 소유권을 이전 받은 점이나 매매갱신계약등 민법상 경개계약의 법률적 효과(신채무를 성립시키는 것과 동시에 구채무를 소멸케 함) 등을 미루어 보면 개인으로부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리만을 취득하였을 뿐 부동산 그 자체는 국가로부터 취득한 것으로 보아야 한다는 견해가 있을 수 있다. 살피건데, 우리나라의 경우 일제시대이래 한동안 은닉된 국유재산을 발굴하고자 은닉재산신고자 또는 선의의 취득자(청구외 4인은 이에 해당)로부터 동 재산을 일단 국가가 반환 받았다가 이들에게 불하(매각)하였던 바, 불하(매각)과정에서 대부분 수의계약의 방법에 의하여 할인가격내지 연불조건부로 매각하였으나 경제적 부담등으로 말미암아 매수인들은 불할대금완납후는 물론 분할대금납부중이라도 동 부동산을 제3자에게 양도한 경우가 많았다. 이러한 취지에서 국가는 77.6.13 국유재산법 시행령 부칙 제4조(이미 매각된 재산의 명의변경에 관한 경과조치)를 개정(신설)하여 국가가 76.12.31 이전에 이미 매각한 부동산에 관하여 당초의 매수인 이외의 제3자에게 그 재산을 양도한 사실이 확인되는 때에는 그 제3자의 신청에 의하여 매수인의 명의를 제3자의 명의로 변경할 수 있도록 하였으며, 다만 명의변경을 하더라도 매매갱신계약서 제2조에 의거, 하자가 있을 경우 당초매수인과 양수인인 제3자가 공동책임을 부담하도록 하였다. 따라서 위 부칙 제4조는 부동산 자체의 전매를 인정한다는 하나의 특칙으로 보아야 할 것이고, 이에 근거하여 국가와 양수인(청구인)간에 체결된 갱신계약도 전시한 바와같이 당초 매수인(4인)과 청구인이 공동채무를 부담토록 규정하고 있고, 또한 매매계약상 매매대금도 기납부한 부불금에 프레미엄을 가산한 금액으로 하지 않고 평당 900,000원씩 271,800,000원으로 총 매매대금을 약정하고 있는 점에서 볼 때 이 건 부동산 그 자체를 청구외 4인으로부터 취득하였다는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다. 일반적으로 경개계약을 체결하여 부동산을 취득한 경우는 부동산을 취득할 수 있는 권리만을 취득한 것으로 볼 수 있으나 이 건과 같이 국유재산법상 특칙에 의하여 분할대금 납부중인 국유재산의 전매가 인정되고 있고 그 전매에 따른 국유재산매매갱신계약내용도 당초매수인이 공동책임을 부담하는 것으로 되어있어 통상의 경개계약과 다르며 또한 76년 이전에 매각된 국유재산에 대한 업무처리 및 그 동안의 거래관행에 비추어 보더라도 청구인은 청구외 4인으로부터 쟁점부동산을 전매취득한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 이 건은 쟁점부동산의 양도당시에 시행되던 소득세법 제23조 제4항 및 제4조 제1항과 동법시행령 제170조 제4항의 규정에 따라 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
- 다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.