[주 문] 나주세무서장이 92.2.16 별첨과 같이 청구인에게 결정고지한 양도소득세 및 동 방위세의 부과처분은 부동산 등기부O 청구인들로 부터 소유권이전된 것으로 나타나 있는 자를 양 수인으로 하여 양도차익을 계산하되, OO시 O동 OOOOOO외 7필지 잡종지 7,672㎡에 대해서는 청구인들이 청구외 OOO에게 양도한 것으로 하여 양도차익을 계산 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인들 5인(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, 이하 “청구인”이라한다)이 공동출자하여 공유수면매립공사업을 주업으로 하는 OO기업을 영위하면서 83년 OO하당지구(O동, OO동)등 공유수면 매립공사에 관한 도급계약을 청구외 OOOO공사와 체결하고 공사비는 매립공사로 조성된 토지를 평가하여 받기로 하였다. 이에 따라 청구인들은 84.1 부터 84.12 사이 매립토지 42,619㎡를 85.9.1 부터 85.12.31 사이에 매립토지 225,511㎡를 OOOO공사로 부터 받아 그중 60필지 207,574㎡를 양도하였다. 처분청은 청구인이 양도한 60필지 토지중 27필지토지 141,765㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 등기부O 청구인으로 부터 양수한 것으로 표기되어 있는 중간소유자들을 진정한 소유자로 보지 아니하고 등기부O 최종소유자와 청구인이 직접거래한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 별지와 같이 청구인에게 92.2.16 양도소득세 및 방위세를 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.10 심사청구를 거쳐 92.7.28 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 공유수면매립공사를 진행함에 있어 청구인의 자금으로 먼저공사를 해야하므로 공사비 조달을 위해 은행차입금 및 개인사채등을 끌어들였으나 여러 차례부도사태까지 발생하여 저렴한 가액으로 매도할 수 밖에 없었으며, 부채관계로 중간소유자에게 소유권이전을 해두었다는 91.12.6자 진술은 강압과 회유에 의해 작성된 것으로 등기부O 소유자에게 양도한 것으로 하여 과세해야 할 것이고, 양도한 토지중 OO시 O동 OOOOOO외 7필지 잡종지 7,672㎡는 청구외 OOO에게 양도하였으나 OOO가 미등기전매한 것이므로 OOO에게 양도한 것으로 하여 양도차익을 과세해야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인 스스로 “부채관계로 87.5.30 OOO에게 이전한 후 다시 OOO에게 이전하여 두었다가 OOOO주식회사에 양도하였다”고 진술한 사실이 있고 청구인통장의 입금 및 출금내용이 분명하지 아니하고 OOO명의토지의 경우 OOO에게로 소유권이 이전된지 1년이 지난 재산을 OOO의 처가 알지못하고 있으며 등기부O 청구인들로부터 취득한 것으로 되어 있는 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO등은 부동산을 자력으로 취득하였다고 보여지지 아니하므로 청구주장은 받아들일수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이건 심판청구의 다툼은 청구인이 준설공사 대가로 받은 쟁점토지를 등기부O 양수인으로 되어 있는 중간소유자들에게 가장매매해둔 것으로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 양도당시 시행된 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호에 의하면 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 “국가·지방자치단체 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 겨우”를 들고 있고 한편 소득세법 시행령 제45조 제1항은 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다”고 규정 하면서
1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것.
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것.
3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을것을 자산의 양도로 보지 아니하는 요건으로 규정하고 있다.
- 다. 등기부O 중간소유자들을 실지소유자가 아니라고 본 처분이 정당한지에 대해서 보면, 첫째, 청구인등 5인은 『OO기업』이라는 O호로 『매립공사』를 목적으로 하여 5인이 각 24,000,000원씩 합계 120,000,000원을 출자하여 83.2.25 동업계약서를 작성한후 84.6.28 OO합동법률사무소에서 인증을 받은 사실이 있고, 83.3.14 OOOO공사와 체결한 공유수면매립에 관한 도급계약내용을 보면 보토(補土)면적을 301,321평으로 하고 총 공사비를 3,078,000,000원으로 하고 공사비는 토지로 대신 지급하되 공사준공후 토지평당가액을 28,500원으로 환산하여 동 공사비에 해당하는 108,000평을 청구인에게 이전하되 그 위치 및 면적을 도급자가 지정하는 구역으로 하도록 약정하고 있어 청구인등 5인이 먼저 공사대금을 선지출하고 그후 토지를 공사비대가로 받기로 했음을 알 수 있다. 둘째, 처분청은 청구인이 양도한 60필지 207,574㎡중 27필지 141,765㎡에 대하여 청구인등 5인으로 부터 양수한 것으로 표기되어 있는 등기부O의 중간소유자를 진정한 소유자로 보지 아니하였으나 처분청이 문제로 삼지 않은 토지중 OO시 OO동 OOOOO 잡종지 2,657㎡를 보면 86.4.1 청구인에게로 소유권이전후 87.2.16에 OO농수산주식회사로, 87.9.20 OOO외 1인에게로 단기에 소유권이 이전되었고, OO시 O동 OOOOO 잡종지 48,530㎡에 대한 소유권이전변동내역을 보면, 청구인이 85.3.30 소유권이전등기후 85.7.16 OOO외 12인에게로 청구인5인의 공유자 전원의 지분이 전부이전 되었고, 87.8.6에는 공유자지분의 48530분의 3305가 OOO에게로 이전되었고 그후 87.8.18에는 OOO외 1인에게, 87.9.20에는 OOO에게, 그리고 그후에도 3차례나 각각 소유권이전등기가 된 사실을 알 수 있고 이외에도 청구인이 OOOO공사로 부터 공사비 대신으로 취득한 많은 필지의 토지가 위와 같은 유형으로 단기에 소유권이전이 된 사실을 알 수 있는 바, 이를 미루어볼때 처분청이 27필지토지 141,765㎡의 중간등기소유자들 만을 가장매매로 인한 형식O 등기권자로 볼 특별한 이유가 없다고 판단된다. 셋째, 처분청이 가장매매로 본 거래중 OO시 OO동 OOOOOO 잡종지 9,385㎡에 대한 금융자료를 보면 청구인으로부터 86.4.3 OOO이 취득하고 87.5.30 OOO에게 소유권이 이전되었으며, 87.6.22 OOOOOO주식회사에게로 소유권이전된 사실에 대하여 예금인출등에 관한 금융자료를 보면 OOOOOO주식회사가 토지매수대금으로 지급한 수표중 OO은행 OO지점 발행수표 OOOOOOO등 13매(총 액면가액 161,070,000원)중 위 은행이 전표를 찾지 못하여 밝혀내지 못한 부분을 제외하더라도 위 지급수표 10매(총 액면가액 136,090,000원)에 대하여 OOOOOO주식회사에 등기부O 양도한 것으로 되어있는 OOO이 배서한후 현금 인출해간 사실을 알 수 있고 당심이 조사관청에 조회한바 위 수표들은 OOOOOO주식회사에서 발행되고 OOO이 배서한후 OO은행 OOO구좌로 입금후 인출되었으며 동 인출금액이 청구인구좌로 입금되었는지를 확인 의뢰하였으나 거래은행은 확인되지 않았음을 회신하고 있다. 넷째, 국세청장은 중간소유자들이 쟁점토지를 취득할 자력이 없는 것으로 판단하고 있는 것으로볼때 청구인이 자력없는 자들을 중간소유자로 가장 등기시켜놓고 일정한 양도차익에 대한 양도소득을 결손하려는 의도가 청구인에게 있었던 것으로 추정한 듯 하나, 중간소유자 OOO은 1942년생으로 부동산 취득이 29건, 양도가 6건이 있으며 현재도 신안군 압해면 OO리 OOOO외 12필지등 23건의 토지를 보유하고 있고 OOO으로부터 취득한 OOO은 1933년생으로 현재 OO시 O동 OOO 대지 2,476㎡, OO시 OO동 OOOOO 잡종지 990㎡, 전라남도 해남군 황산면 OO리 O OOOO 임야 14,749.5㎡를 소유하고 있고 84.4.30 OO시장으로부터 두부류 제조업에 관한 허가를 받아 85.1.14 사업자등록을 하여 현재까지 두부를 제조판매해오고 있으며 그외에도 OOO는 1934년생으로 과거 OO수산주식회사의 전남지사소장을 역임(80.11.1～89.2.1까지)하였고 현재 신안군 압해면 OO리 OOOOO 5,930.6㎡등을 소유하고 있고 그외에도 OOO(1945년생)를 제외하고는 모두 자력이 있는 것으로 보이고 당초처분청이 OOO, OOO등의 소유 부동산에 대하여 고지전 사전압류한 점등을 보더라도 자력이 없다는 처분청 견해는 타당한 것으로 보이지 않는다. 다섯째, 등기부O 중간소유자들인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO는 모두 쟁점토지를 청구인으로부터 실지 취득한 사실이 있음을 진술하고 있고 덧붙여서 본인들(중간소유자들)이 얻은 양도차익에 대하여는 세금을 부담하겠다고 인감을 붙여 진술하고 있으며 중간소유자중 OOO는 OO시 O동 OOOOOO외 7필지 잡종지 7,672㎡를 청구인으로 부터 취득하였으나 미등기O태에서 청구외 OOO외 12인에게 양도했다고 진술하면서 미등기전매한 것에 대한 양도차익에 대하여 이의 없음을 확인해주고 있으며 미등기전매의 세율이 최고세율로서 75% 인점과 OOO가 자력있는 사람임을 볼때 OOO의 미등기전매에 관한 진술은 달리 허위로 볼 사유가 없다. 여섯째, 당초 조사시 처분청이 징취한 매매계약서를 보면, 그 특약조건 1에서 『분할로 인하여 증감이 발생시는 평당 15,000원으로 정산키로 한다』고 약정하고 특약조건 2에서는 『잔금지급시 OO금고 설정말소 및 을(양수인등 중간소유자들)이 요구하면 필지 숫자에 관계없이 갑(청구인)에게 분할하여 주기로 한다』고 하면서 특약조건 3에서 『별지도면첨부』라고 기재되 있는바, 위 매매계약후 위 특약조건 2에서의 내용대로 분할되어 중간소유자들이 다시 수인에게 양도한 사실 및 매매계약서에 첨부된 도면등을 참고해 볼때 위 매매계약은 온전한 부동산 매매계약으로서 위장거래로 보기는 어렵다. 한편 처분청이 등기부O의 중간소유자들을 가장매매에 의한 취득자로 보고 청구인이 직접 등기부O의 최종소유자들에게 양도한 것으로 본 처분이 정당하기 위해서는 청구인이 중간소유자들에게 명의신탁해 놓았다고 볼수 있거나, 청구인으로부터 중간소유자들에게로의 소유권이전등기가 금융을 목적으로 한 소유권이전인 소위 『양도담보』이어야 하나, 처분청은 직접적인 증거 없이 가장매매라고 하면서 등기의 사실 추정능력을 부인하고자 할 뿐 명의신탁으로 증여의제하여 증여세를 과세한 바 없고, 또한 자산의 양도로 보지 아니하는 양도담보로 본 흔적이 없을뿐더러 위 징취한 매매계약서등을 종합해 볼때 소득세법시행령 제45조에서 규정하는 자산의 양도로 보지 아니하는 『양도담보』의 요건을 갖춘것 이라고 보기 어려우며 청구인과 중간소유자들사이에 금전적 채권채무관계가 존재했던 것으로 진술하고 있는 점을 이건 부동산소유권이전등기와 관련있는 것으로 본다하더라도 대물변제예약 또는 대물변제로 봄이 타당하고 소득세법O 자산의 양도로 보지 아니하는 『양도담보』로 보기는 어렵다. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 단독이 아닌 5인이 동업계약하여 공유수면매립공사를 하면서 공사비를 먼저 투입한후 그 대가는 현금아닌 토지로 받게된점, OOOO공사로 부터 취득하여 양도한 토지중 특별한 이유없이 OOO, OOO등 5인에 대해서만 등기부O 소유권이 가장매매라고 한점, OOO의 금융자료조사결과 OOO이 배서후 인출해간 사실, OOO, OOO등 5인의 재력O태 및 당초 조사시 징취한 계약서의 원본 및 중간소유자들이 인감을 첨부하여 제출한 확인서 등을 종합해 볼때 쟁점토지중 OO시 O동 OOOOOO외 7필지 잡종지 7,672㎡는 OOO가 청구인으로부터 취득후 미등기 전매한 것으로 보이고, 그외 토지는 등기부O 청구인으로부터 취득한 것으로 등재되어 있는 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO를 진정한 소유자로 보아 청구인의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 고지세액 명세서 [ 별첨 ] (단위:원) 심사청구사건번호 청 구 인 고 지 세 액 처분청 주 소 성 명 귀속년도 양도소득세 방 위 세 광주 92-81 영암군 O호면 OO OOO OOO 86 87 88 1,891,140 63,394,020 65,054,150 378,220 12,678,800 13,010,830 나주 광주 92-82 OO시 OO동 OOOOO OOO 86 87 88 1,832,150 63,394,020 73,675,250 366,430 12,678,800 14,735,050 OO ″ OO시 OO동 OOOOOO OOO 86 87 88 1,891,140 63,394,020 65,054,150 378,220 12,678,800 13,010,830 ″ ″ ″ OOO 86 87 88 1,891,140 63,394,020 65,054,150 378,220 12,678,800 13,010,830 ″ ″ OO시 OOO동 OOOOOO OOO 86 87 88 1,891,140 65,394,020 65,054,150 378,220 12,678,800 13,010,830 ″ 합 계 5 명 660,258,660 132,051,680