기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분의 당부(취소)

[참조결정] 국심1990서0067

[주 문] 전주세무서장이 92.1.23 자로 청구인에게 결정고지한 양도소 득세 24,372,090원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 전라북도 전주시 완산구 OO로 OO OOOO, O 소재 주택 1동(垈 121평, 건물 25.6평 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 90.10.18 OOO로부터 취득하여 이를 91.3.29 OOO에게 양도하고, 91.4 아래와 같이 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 아 래 (단위: 원) 양 도 가 액 취 득 가 액 양도소득세 133,000,000 130,000,000 440,640 처분청은 청구인의 취득 및 양도가액을 실지조사한 바 청구인의 양도 및 취득가액이 각각 133,000,000원과 131,500,000원이라 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고, 92.1.23 자로 청구인에게 91수시분 양도소득세 24,372,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.18 심사청구를 거쳐 92.7.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택 취득가액은 처분청의 실지조사시 131,500,000원을 제시했고 처분청이 취득 및 양도시의 실지거래가액을 각각 131,500,000원과 133,000,000원으로 실지조사하고도 기준시가로 과세함은 신의성실의 원칙까지 도외시한 부당한 처분이라는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 처분청 조사에 의하면 취득가액은 131,500,000원이고 양도가액은 탐문에 의한 가액이 140,000,000원 정도인 점 등으로 미루어 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법규 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 1의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 “양도자가 법제95조 또는 법제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제82조의2 제4항에서는 “동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하는 경우에는 법제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은후 법제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”라고 규정하고 있는 바, 이는 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정할 것이나 위와같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것이며, 과세표준확정신고기간이 지난후에는 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것(대법원 86.3.11 선고, 85누847 외 다수 동지, 국심 90서67 외 다수 동지)이므로 과세표준확정신고 이전에 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다 할 것이다.
• 다. 사실관계

1. 청구인은 전주시 완산구 OO동 OO OOOOO 소재 주택(대지 214.9㎡, 건물 123.84㎡)을 90.6.27 양도한 후 쟁점주택을 90.9.5 매매계약하고 구주택을 철거하고 신축하려고 하였으나 쟁점주택의 지적도 및 사진내용과 같이 진입로가 좁고 길어서 건축비가 많이 소요되어 이를 양도한 것이고(청구인은 90.9.10 전주시 덕진구 OO동 OOOOOO 소재 대지 316㎡를 매매계약하고 위 토지에 지하 1층 지상 4층의 근린생활시설 및 주택총면적 721.65㎡를 91.8.16 신축 소유권 보존등기 하였음).

2. 청구인의 쟁점주택 양도(91.3.29)에 대하여 처분청이 92.5.31 과세표준확정신고 이전인 91.9.11 청구인의 취득시 매매계약서 사본을 징취하고 91.10.11 거래상대방의 확인서에 의거 청구인의 취득가액이 131,500,000원으로 확인되고 있고, 양도가액도 91.10.10 자 133,000,000원임을 확인한 바 있으며,

3. 처분청 조사서에 의하면 인근주민들로부터 쟁점토지 인근시가가 평당 100만원 미만이라고 탐문된 것으로 나타나고 있어 쟁점주택(대지 121평, 건물 25.6평은 노후건물임)의 규모에 비추어 청구인이 주장하는 실지거래가격은 그다지 부당한 가격으로 보기 어렵다.

4. 또한 이 건 거래는 1년미만 보유한 경우로서 소득세법 규정상 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우이며 청구인이 실지거래가액에 관한 증빙을 첨부하여 자산양도차익예정신고를 한 바 있음에도 청구인이 신고한 취득가액이 단지 150만원 차이가 난다는 이유를 들어 기준시가를 적용하여 과세한 것은 소득세법령 적용상 위법할 뿐 아니라 세무공무원의 재량의 한계를 일탈한 부당함이 있다 할 것이다. (처분청이 확인한 실지거래가액에 의하더라도 고지세액이 없는 경우에 해당됨) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.