쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전주시 OO동 OO OOOOOOO 소재 대지 214.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.10.11 OOO으로부터 취득하여 90.10.20 OOO에게 양도한 후 실지거래가액(취득가액 42,250,000원, 양도가액 51,504,000원)으로 양도차익을 계산하여 90.11.22 자산양도차익예정신고·납부하였는 바, 처분청에서는 청구인이 신고한 취득 및 양도 실지거래가액에 대하여 현지확인조사결과 신고내용이 신빙성이 없으므로 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 취득·양도가액을 기준시가로 결정하여 양도차익을 계산한 후 91.5.19 청구인에게 양도소득세 17,052,710원 및 동 방위세 3,573,040원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 91.9.4 심사청구를 거쳐 91.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 취득·양도당시 실지거래가액에 의거 자산양도차익을 계산하여 예정신고·납부하였으나 처분청이 이를 무시하고 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 과세처분한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 현지확인조사에 의하면, 첫째, 쟁점토지의 인근지역의 취득당시 토지매매거래가액을 확인한 바, 82.12월경 OOOO공사에서 전주시 OO동 OO OOOOOOO 외 5필지 대지를 평당 60,000원에서 115,000원까지 분양한 사례가 있어 그동안(82.12 부터 83.10까지)의 도매물가 상승율 4.9%를 감안하더라도 청구인이 83.10.11 에 쟁점토지를 평당 650,800원에 취득하였다는 주장은 타당하지 아니하며, 둘째, 전주시 OO동 OO에 소재하는 공인중개사 OOO 외 2인의 진술에 의하면 쟁점토지의 양도당시 거래가액은 평당 1,200,000～2,000,000원에 거래가 이루어졌다는 사실에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 평당 양도가액 793,590원은 신빙성이 없으므로 청구인이 주장하는 취득·양도당시 실지거래가액은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도소득금액계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항에서 규정하면서 그 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있으나, 재산제세조사사무처리규정 제76조 단서 조항에서 『다만, 거래당사자와 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우에는 제82조의 규정에 의한 현지조사 후 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 결정할 수 있다』라고 규정하여 양도차익신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액의 신빙성을 확인할 수 없는 경우에는 취득·양도가액을 기준시가로 결정할 수 있음을 알 수 있다. 다음으로 이 건 처분경위를 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 83.10.11 42,250,000원에 취득하여 90.10.20 51,504,000원에 양도한 후 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 자산양도차익예정신고를 한 것에 대하여 처분청은 실지거래가액이 신빙성이 없음을 이유로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 실지거래가액을 인정하여 달라고 주장하므로 취득 및 양도당시 실지거래가액의 신빙성에 대하여 살피건대, 첫째, 청구인이 주장하는 취득가액은 평당 650,000원으로서 기준시가 215,770원, 처분청조사에 의한 취득당시 거래시세 90,000원에 비해 현저히 고가취득한 반면, 둘째, 청구인이 주장하는 양도가액은 평당 792,369원으로서 기준시가 958,682원, 처분청조사에 의한 양도당시 거래시세 1,200,000원～2,000,000원에 비해 저가양도하였으며, 셋째, 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의한 지가상승비율과 처분청이 채택한 기준시가에 의한 지가상승비율(양도가액 대 취득가액)을 비교해보면, 청구주장에 의한 그 비율은 21.8%인 반면 처분청이 채택한 그 비율은 344.3%로 현격한 차이가 있음을 알 수 있고, 넷째, 처분청이 제출한 관련자료에 의하여 쟁점토지의 정황을 살펴보면, 양도당시 쟁점토지는 4차선도로변에 위치하고 있으며, 인근지역의 개발로 인하여 이미 상권이 형성되어 지가상승요인이 상존해 있으며, 다섯째, 청구인이 주장하는 실지거래가액에 관한 증빙으로 단순히 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서만 제시할 뿐 그 계약서상 금액이 사실임을 뒷받침할 수 있는 금융자료 내지 고가취득·저가양도에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위의 사실관계와 청구인이 쟁점토지를 취득하였다가 양도한 83.10.11～90.10.20 기간은 전국적으로 부동산가격이 대폭상승하였던 시기이었음을 감안하면 특단의 사정이 없는 한 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 희박한 것으로 보여진다. 따라서 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세한 당초 처분은 타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.