미등기부동산의 양도로보고 과세한 당초처분의 당부(경정)

[주 문] 관악 세무서장이 ’91.4.6 청구인에게 결정고지한 양도소득세 62,270,980원 동방위세 13,379,100원의 처분의 양도자산은 부 동산을 취득할수 있는 (보유기간 2년 이상의것)의 양도로 보 아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인등 5인(이하 “청구인등”이라한다)은 청구외 OO보증보험주식회사 소유인 충북 제천시 OO동 OOOOO외 30필지 소재 대지 5,692㎡(이하“이건자산”이라한다)를 ’87.9.2 OO공사로부터 매매대금 134,000,000원을 6회 분할 납부하는 조건으로 경락받아 5회 할부금을 납부한 상태에서 동 자산을 청구외 OOO등 4인에게 양도한 다음 기준시가로 예정신고 납부한데 대하여, 처분청이 이건 양도를 미등기부동산의 양도로 보아 그 양도차익을 실지거래가액(취득가액 134,000,000원, 양도가액 590,800,000원)으로 결정하여 ’91.4.16 청구인에게 그 지분(1/5)에 해당하는 90년 귀속분 양도소득세 65,270,980원 및 동방위세 13,379,270원을 결정고지하자, 청구인은 위 처분에 불복하여 ’91.8.27 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 이건자산을 미등기 양도 부동산으로 보아 전시 실지거래가액으로 양도차익을 결정하였으나 동자산은 ’87.9.2 청구인등에게 경락되고 ’88.3.2 최초 할부금 납부이래 그 할부금이 계속 납부되다가 5회할부금이 납부된 상태인 ’90.3.26 OO공사와의 경개계약에 의해 OOO등 4인 앞으로 명의이전된 바, 이처럼 이건 자산은 부동산으로서 그 보유기간(88.3.2～90.3.26)도 2년이 초과되고 소득세법시행령 제121-2조에서 규정한 미등기양도 제외자산(연불자산)에 해당되어 기준시가에 의해 과세되어야 함에도 불구하고 실지거래가액에 의해 과세한 이건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인등은 이건 자산을 87.9.2 OO공사로부터 88.3.1부터 90.9.1까지 6회 분할금 지급조건으로 134,000,000원에 경락취득하여 오던중 90.1.24 매도계약을 체결하고 90.1.24 계약금60,000,000원, 90.2.8 중도금 230,800,000원, 90.5.11 잔금300,000,000원을 수령 하였음에도 이미 90.3.26 최종할부금을 완납하는 동시에 OOO등 4인앞으로 매수자 명의변경(경개계약)이 이루어졌던 바, 이처럼 최종할부금이 완납된 상태에서는 매수계약서 제4조에 따라 청구인등 앞으로 소유권이전등기가 가능한데도 이를 이행하지 아니하고 그 소유권이 비록 OOO등 4인 앞으로 90.4.3 이전되었으므로 이건 미등기 양도부동산 이라 할것이고 따라서 미등기 양도 제외자산이라는 청구주장은 이유없다 할 것이다.

4. 쟁점 이건의 쟁점은 이건 자산의 양도를 미등기부동산의 양도로보고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 이건 자산의 양도가 『부동산 그자체』의 양도인지 또는 『부동산을 취득할수 있는 권리』의 양도인지 여부: 청구인은 이건 자산이 부동산이지만 소득세법시행령 제121-2조에서 규정하는 미등기 양도제외자산이라고 주장하고 있고 반면에 처분청은 이건 자산이 부동산 그 자체임을 전제로하여 동 부동산이 미등기 상태로 양도된 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정하면서 당해세율(100분의75)등을 적용하였던 바, OO공사의 경락에 의해 취득되어 5회할부금상태에서 양도된 이건 자산이 『부동산 그 자체』에 해당하는지를 살피건대, 취득 또는 양도시기를 규정한 소득세법 시행령 제53조 제1항 제3호의 규정은 첫회 부불금의 납입일에 양도 또는 취득의 민법상효과가 발생한다는 취지가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 정당하게 민법상효력을 발생하였을 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 첫회 부불금의 납입일로 의제하여 양도차익을 계산하는 것에 불과하다고 할 것이고, 토지등 부동산의 매수인이 계약금과 그 대금의 일부만을 지급하였을 경우 그와 같은 사실만으로는 그 토지등의 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 이와 같은 상태에서 다시 그 토지등을 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라고 할 수 없고, 매수인이 가진 당해부동산과 관련한 권리나 당해부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 지나지 않는다고 할 것이다(참조: 대법원 84누533, 85.2.13 외 다수). 그렇다면 청구인의 경우 이건 자산에 관한 취득계약을 체결하고 청구외 OO공사에 계약금과 5회 부불금을 납입한 상태에서 당해자산에 관한 매수인의 지위를 청구외 OOO등4인에게 양도하기로 하고, ’90.3.26 청구외 OO공사의 승인을 얻어 이건 자산에 관한 매매계약상의 권리의무(매수인의 지위)를 위 OOO등에게 양도한 것이어서 청구인이 양도한 이건 자산은 부동산 그 자체가 아니라 『부동산을 취득할 수 있는 권리』를 양도한 것에 지나지 않는다고 판단된다. (참조: 국심91서 1522, 91.11.2)
• 나. 취득 및 양도시기에 관하여: 『부동산을 취득할 수 있는 권리』에 해당하는 이건 경락자산의 취득 및 양도일을 소득세법시행령 제53조의 규정에 비추어 살피건대, 먼저 양도일을 보면, 청구인은 이건자산을 6회 할부금지급조건(88.3.1부터 90.9.1까지 매6월마다 6회분할 상환)으로 OO공사로부터 87.9.2 경락받은 다음 88.3.2 최초할부금을 지급한 사실이 OO공사의 매각대금납부장부에 확인되고 있어, 88.3.2 이 취득일임이 확인되고 있고, 다음 양도일을 보면, 매매계약서상 잔금수령약정일은 90.2.24로 되어있으나, 매매대금 590,800,000원중 90.1.24 계약금 60,000,000원, 90.2.8 일부중도금 209,000,000원, 90.2.12 나머지 중도금 21,800,000, 그리고 90.5.11 잔금 300,000,000을 지급받은 사실이 영수증 및 금융자료(나머지중도금 21,800,000원 및 잔금 300,000,000원)에 의해 확인되고있고, 위 잔금을 지급받기 이전인 ’90.3.26 명의변경하고 OO공사가 이를 승인한 사실이 확인되고 있음을 볼 때 이건 양도일은 전시법령에 의거 명의변경일인 90.3.26로 봄이 타당하다 하겠다.
• 다. 이상 설시한 내용을 종합하면 양도대상물건이 부동산을 취득할수 있는 권리로서 그 보유기간(88.3.2～90.3.26)이 2년을 초과하고 있음이 확인되는 이건의 경우, 양도차익을 산정하고 양도소득 및 세율을 적용함에 있어 이건 자산이 전시 시행령 제170조 제4항 제2호 (가)목에서 규정하는 자산에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하고 전시법 제23조 제2항 제1호 및 제3호에 의거 계산한금액을 공제하고 동법 제60조 제3항 제1호에서 규정하는 세율을 적용함이 타당한데도 처분청이 이건 자산을 부동산 그 자체임을 전제로하여 이를 미등기양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하면서도 전시 양도소득 공제를 배제하고 동법 제70조 제3항 제4호에서 규정하는 미등기 양도자산의 세율(100분의75)등을 적용한 당초처분은 관계법리를 오해한 처분으로 부당하다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 결과적으로 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.